第四章 房地产投资项目经济评价
第一节 房地产投资概述
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．把房地产市场分为一线、二线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资（ ）的一种认识。[2015年真题]
A．变现复杂性
B．价值附加性
C．预期不确定性
D．区域差异性
【答案】D
【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性；②投资变现的复杂性；③投资价值的附加性；④投资区域的差异性；⑤投资收益的个别性；⑥投资过程的综合性；⑦投资预期的不确定性；⑧投资决策的专业性。其中，投资区域的差异性表现在：由于房地产市场地域性较强且地区社会经济发展不平衡，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、人们的收入水平和购买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等，这实际上是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。在同一座城市中，房地产投资在不同的地段之间也存在着明显的差异。
2．房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（ ）而划分的。[2009年真题]
A．作用于房地产产品
B．形成房地产增量资产
C．使投资者拥有房地产
D．取得土地使用权
【答案】B
【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产，并参与管理的行为。按照是否直接形成房地产增量资产，又可分为房地产开发投资和房地产置业投资。
3．对投资者来说，出售型房地产开发投资属于（ ）投资。[2015年真题]
A．长期
B．短期
C．间接
D．固定资产
【答案】B
【解析】房地产开发投资者对开发的房地产产品，主要有两种经营方式：①销售所开发的房地产产品，通过销售收回投资，获取房地产开发利润。这种经营方式下的房地产开发投资属于短期投资，并可称为出售型房地产开发投资。②出租或自己经营所开发的房地产产品，通过取得租金或经营利润获取长期收益，逐渐收回投资。这种经营方式下的房地产开发投资属于长期投资，并可称为经营型房地产开发投资。
4．同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了房地产投资具有（ ）的特点。[2012年真题]
A．投资品种多样性
B．投资价值附加性
C．投资区域差异性
D．投资收益个别性
【答案】D
【解析】房地产投资特点主要包括：①投资选择的多样性，主要表现在物业类型多样性、投资形式多样性、经营方式多样性三方面；②投资变现的复杂性；③投资价值的附加性；④投资区域的差异性；⑤投资收益的个别性；⑥投资过程的综合性；⑦投资预期的不确定性；⑧投资决策的专业性。其中，投资收益的个别性表现为在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。即使是同一个房地产投资项目，也会因投资者的不同而导致其实际投资收益的差异。
5．某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。这说明房地产投资具有（ ）的特点。[2010年真题]
A．投资品种的多样性
B．投资变现的复杂性
C．投资价值的附加性
D．投资过程的综合性
【答案】C
【解析】房地产投资的特点主要有投资选择的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的不确定性和投资决策的专业性。而该城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升，说明了房地产投资具有投资价值附加性的特点。
6．房地产开发企业从事房地产开发投资，其主要目的是（ ）。
A．发展国民经济和改善民生
B．获取房地产增值收益
C．获取房地产开发利润
D．自用
【答案】C
【解析】政府部门和机构从事房地产投资，主要是为了发展国民经济和改善民生；房地产开发企业主要从事房地产开发经营，其主要目的是获取房地产开发利润；其他单位和个人从事房地产投资主要是购买房地产实物资产或虚拟资产，以自用或获取房地产租金和增值收益为目的。
7．租赁型房地产置业投资是指（ ）。
A．投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益
B．形成房地产增量资产的行为
C．获取房地产的所有权
D．通过出租或自己经营获取长期收益
【答案】A
【解析】房地产置业投资主要有购买型房地产置业投资和租赁型房地产置业投资。其中，租赁型房地产置业投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。
8．（ ）是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。
A．房地产直接投资
B．房地产置业投资
C．房地产开发投资
D．房地产间接投资
【答案】D
【解析】按照资金筹集和运用是否直接作用于房地产实物资产，可分为房地产直接投资和房地产间接投资。其中，房地产间接投资是指投资者将资金投入到与房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金等。
9．人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产（ ）的一种认识。
A．投资区域的差异性
B．投资变现的复杂性
C．投资价值的附加性
D．投资品种的多样性
【答案】A
【解析】由于房地产市场地域性较强且地区社会经济发展不平衡，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、人们的收入水平和购买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）
1．下列各项属于房地产间接投资形式的有（ ）。
A．购买房地产开发企业股票
B．购买房地产开发企业债券
C．房地产开发投资
D．房地产置业投资
E．购买房地产投资信托基金
【答案】ABE
【解析】房地产间接投资是指投资者将资金投入到与房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业股票或债券、房地产投资信托基金等。CD两项属于房地产直接投资形式。
2．房地产投资变现的复杂性主要体现在（ ）。
A．需要经过一定的法律程序
B．房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称
C．不同市场区域的特点不同
D．房地产投资形式多样、经营方式多样、物业类型多样
E．买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异
【答案】ABE
【解析】房地产投资变现是指把房地产资产兑换为货币的过程。房地产投资变现的复杂性主要体现在：①由于房地产市场的不完全性及信息不对称、不充分，使得房地产交易双方尤其是购买者要通过较长的时间去了解、收集各种相关信息，从而延长其交易和购买过程；②由于房地产价值大，而交易双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异，要达到交易双方心理价位的平衡点，往往需要经过较长时间的讨价还价；③由于房地产交易的实质是房地产权益的让渡，在权利让渡的过程中需要办理许多相关法律手续和经过一定的法律程序才能完成。C项为投资区域的差异性的表现；D项为投资选择的多样性的表现。