第二节　房地产经纪人员的权利和义务

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．房地产经纪人的权利不包括（　　）。［2011年真题］

A．依法发起设立房地产经纪机构

B．处理房地产经纪有关事务并获得合理的报酬

C．同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构

D．要求委托人提供与交易相关的资料

【答案】C

【解析】依法保障房地产经纪人员的权利是房地产经纪人员顺利执业的前提。房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。

2．下列权利中，属于房地产经纪人享有的是（　　）。［2010年真题］

A．知悉真实成交价格的权利

B．以自己的名义收取佣金的权利

C．以自己的名义承揽业务的权利

D．要求委托人提供与交易有关的资料的权利

【答案】D

【解析】参见第1题解析。

3．下列权利中，房地产经纪人不享有（　　）的权利。［2010年真题］

A．指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务

B．拒绝委托人发出的违法指令

C．要求委托人提供与交易有关的资料

D．以个人名义订立房地产经纪合同

【答案】D

【解析】D项，目前，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，所以房地产经纪人只能受聘到房地产经纪机构从事房地产经纪业务。因此，房地产经纪人只能在房地产经纪机构的授权下，以房地产经纪机构的名义签订房地产经纪合同。

4．下列关于房地产经纪人员权利义务的表述中，错误的是（　　）。［2007年真题］

A．房地产经纪人有权执行房地产经纪业务并获得合理报酬

B．房地产经纪人可以要求委托人提供与交易有关的资料

C．房地产经纪人员只要保证交易达成，无需向委托人披露相关信息

D．房地产经纪人员应为委托人保守商业秘密

【答案】C

【解析】房地产经纪人员的义务有：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务；③依法维护当事人的合法权益的义务；④向委托人披露相关信息的义务；⑤为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务；⑥接受继续教育，不断提高业务水平的义务；⑦不得进行不正当竞争的义务；⑧接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。

5．谢某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人，甲机构与委托人签订了房地产代理合同并指定谢某为承办人，下列关于谢某在该代理合同中承担义务的表述中，正确的是（　　）。［2008年真题］

A．尽管合同授权指示条款是指令式的，但谢某认为房地产市场瞬息万变，出于对委人利益最大化的考虑，可以视具体情况处理业务

B．只要能够完成代理合同约定的服务事项，由甲机构其他经纪人处理该项业务也可以

C．房地产交易对委托人十分重要，因此交易中的全部事项谢某都必须向委托人报告

D．谢某将处理房地产交易过程中获得的收益全部交付委托人

【答案】D

【解析】A项，房地产经纪人有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利，房地产经纪人有遵守法律、法规的义务。本题中，合同授权指示条款是指令式的，如果委托人指令不违法，谢某就必须根据委托人的指令处理业务。B项，房地产经纪人须遵照房地产经纪机构的指配，承办经纪业务，因为房地产经纪人有在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利。C项，房地产经纪人有向委托人披露相关信息的义务。

6．房地产经纪人员有权依法（　　）房地产经纪机构。

A．设立

B．监察

C．监督

D．管理

【答案】A

【解析】房地产经纪人员有权依照《公司法》、《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律设立房地产经纪机构。

7．委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人员（　　）。

A．应继续为其提供服务

B．经委托人同意，可拒绝为其提供服务

C．是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定

D．有权拒绝为其提供服务

【答案】D

【解析】房地产经纪人员有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。

8．房地产卖方代理业务中，房地产经纪人员的基本义务是（　　）。

A．为委托人买到最低价格的房地产

B．实现标的物业的最高出售价格

C．在预定的价格下，买到适合的房地产

D．为委托人买到适宜价格的房地产

【答案】B

【解析】房地产经纪人员有依法维护当事人的合法权益的义务。房地产经纪人员是具备房地产专业知识和经验的专业技术人员，在经纪活动中，有义务依法维护当事人的合法权益。对居间服务来说，房地产经纪人员需要在诚实守信的前提下，监管交易双方的合法权益；对代理服务来说，房地产经纪人员应当在合法、诚信的前提下，维护委托人的最大权益。在卖方代理中，维护委托人最大权益就是实现标的物业的最高出售价格。

9．房地产经纪人李某擅自将委托人提供的资料泄漏给一盈利机构，这违反了（　　）。

A．为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务

B．不得进行不正当竞争的义务

C．恪守职业道德的义务

D．依法维护当事人的合法权益的义务

【答案】A

【解析】房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1．房地产经纪人员的义务有（　　）。［2010年真题］

A．为委托人保守商业秘密

B．遵守行业管理规定

C．同时代表交易双方的利益

D．向委托人披露相关信息

E．不得进行不正当竞争

【答案】ABDE

【解析】房地产经纪人员的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务；③依法维护当事人的合法权益的义务；④向委托人披露相关信息的义务；⑤为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务；⑥接受继续教育，不断提高业务水平的义务；⑦不得进行不正当竞争的义务；⑧接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。

2．房地产经纪人员享有的权利有（　　）。

A．独立办理经纪业务并获得合理报酬

B．加入房地产经纪机构并承担关键岗位工作

C．以自己的名义与客户订立房地产经纪合同

D．在全国范围内执业

E．同时在两个以上房地产经纪机构执业

【答案】ABD

【解析】房地产经纪人享有的权利有：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。CE两项，房地产经纪人和房地产经纪人协理均不得以自己的名义与客户订立房地产经纪合同，均不得在两个或两个以上的房地产经纪机构执业。

3．房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括（　　）。

A．如实报告的义务

B．支付报酬的义务

C．支付有关费用的义务

D．尽力提供服务的义务

E．保守商业秘密的义务

【答案】ADE

【解析】履行居间合同时房地产经纪人的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。②依法维护当事人的合法权益的义务。③向委托人披露相关信息的义务。④为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。

4．下列房地产经纪人员的行为，属于不正当竞争的有（　　）。

A．提供与房地产相关的信息

B．商业贿赂

C．支付有关费用的义务

D．低于成本价经营

E．改变房屋内部结构分割出租

【答案】BDE

【解析】不得进行不正当竞争是所有经营者的义务，房地产经纪人也不例外。房地产经纪人不得违反相关规定，通过商业贿赂、虚假广告、盗取客户信息等行为损害其他房地产经纪人的合法权益，扰乱房地产经纪行业秩序。