1.2 房屋产权

1.房屋产权是什么

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。由此看来，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到《中华人民共和国物权法》的保护，其年限是永久的。

而根据我国《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”所以，土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让年限按下列用途确定：

一、居住用地70年；

二、工业用地50年；

三、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

四、商业、旅游、娱乐用地40年；

五、综合或者其他用地50年。

《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

2. 70年产权的房屋

大家平时所说的70年产权的房子，并不是房屋的所有权，而是指房屋所在土地的使用权年限。70年产权的房屋通常为住宅，如板楼、塔楼、洋房、别墅等。

3. 50年产权的房屋

50年产权的房屋指的是在50年的科技、教育、文化、卫生、体育、工业、综合或其他用地上建成的房屋，这些房屋一般多为办公楼和工业用房。在有些大中城市，开发商往往喜欢在这块土地上打造可以用于居住的房子，以面积小，总价低为优势，卖给购房者，这类房屋又称“商改住”，但是水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收，要贵于住宅的收费标准。

目前，北京、上海、广州、深圳、成都、重庆已经对这一类房屋出台了相关限制性政策。例如，个人购买难度加大，办公商业可售部分以层为单位进行销售，严禁商业办公用房改为居住用途等。

4. 40年产权的房屋

40年产权的房屋指的是土地使用时间最高为40年的商业立项房源，也就是我们通常所说的商铺。这类房屋没有购房资格的限制，屋内可以售卖商品，不允许居住。

5.不同产权的房屋有何区别

不同产权的房屋主要有以下区别。

第一，土地规划用途不同。我们平常的住宅其建设用地最高是70年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，最高为50年；而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。所以，40年、50年和70年这三种不同产权的房子用途是不一样的。

第二，能否落户。产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户口；而产权为40年或者50年的房子，虽然有部分也能够满足居住的要求，但是其土地的使用性质决定了房屋本身仍然是非住宅性质，所以一般来说不能落户口，子女也就不能到相应的划片学校就近入学。

第三，生活费用不一样。70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低；而非住宅性质的40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气。

第四，贷款条件、年限、利率都不同。70年产权的住宅可以申请公积金贷款，按揭年限最长为30年；而40年或50年产权的房子，一般不能申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭，按揭年限最长为10年。

第五，契税不同。70年产权住宅，首套房契税为1%~1.5%；而非住宅性质的40年或50年产权的房子契税为3%。

6.房屋产权从什么时候计算

房屋的产权计算依赖于土地使用权的期限，土地使用权的期限从开发商购买土地并办理国有土地使用权证时开始算起。

例如，某开发商于2017年12月1日购买某一土地，并办理了国有土地使用权证，2019年12月1日房子盖好并开始出售，2020年1月1日李某买了这里的房子，那么李某的房子产权到2087年12月1日。

7. 70年产权的房屋能注册公司吗

70年产权的房子都是居住用地上建筑物，房屋用途应当与土地经营用途一致。70年产权的房子用途是居住，不能注册为公司，只有房产证上明确注明房屋用途为商用的房产才可以注册公司。

8.小产权房如何辨别

很多人在买房的时候应该都听过这样的话：“这套房是大产权的，放心买。”那么，什么样的房子是大产权房，什么样的房子是小产权房呢？我们这里提到的70年产权、50年产权、40年产权的房子都是大产权房子，具有国家发放的房产证，可以进行买卖交易，代表合理、合法的房产，只是用途不一样而已。

其实，小产权房这个概念是不存在的，不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的叫法。小产权房又叫乡产权房，是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建盖在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案。直白地说，小产权房就是没有产权，代表不合法的意思。

那么，这样的房子如何辨别呢？有什么明显特点呢？

其一，便宜。小产权房因为不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉，甚至比正常的商品房便宜一半以上。所以，买房的时候如果遇到特别便宜的房子，除了考虑房屋品质、物业等因素外，还要打探一下产权问题。

其二，没有五证。商品房之所以能公开出售，其主要是具备开发的条件、五证齐全（国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证），而小产权房由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上其他四证了。

其三，无法进行房屋产权登记，不能办理不动产权证。

其四，不能申请银行贷款。

9.产权不明的房屋不能买

老百姓买房一定要擦亮双眼，如果某一套房子特别便宜，肯定是有原因的，一定要像啄木鸟一样准确地找到它的硬伤。

在房屋产权不明的情况下，请慎重选择。产权不明的房屋包含以下几个方面。

首先，开发商在尚未获得销售许可证的情况下就开始售卖的房子，这样的房子购房者的权益是比较难保证的。

其次，要注意一些军产房、央产房或者是法院拍卖的房屋，尽量不要购买。

最后，小产权房子是坚决不能入手的。

10.婚前婚后房屋产权如何划分

房子是普通家庭中重要的财产之一，那么婚前买房和婚后买房的房屋产权如何划分呢？一般情况下，婚前婚后的产权界定以双方婚姻登记时间为准。如果婚姻关系破裂，财产的分割可以请参照表1—1和表1—2。