论房地关系与统一不动产登记簿册——兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[1]

一、导论

虽然我国2007年《物权法》（第10条第2款）已有明确交代，但不动产统一登记的立法工作，直到最近一年才在新一届政府的推动下，有声有色地开展起来。依官方公布的立法规划，将于2014年6月底前出台《不动产登记条例》，然后再用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。立法的宗旨，在于实现登记的“统一”，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。[2]其中登记机构的统一，在政府机构改革与职能转变的大背景下，自然最受公众与学理的关注[3]，且近期国土资源部之下正式挂牌成立“不动产登记局”，也标志着不动产登记“四统一”工作已迈出重要一步，结束所谓“九龙治水”的局面。[4]不过，登记机构的统一，只是统一不动产登记制度的第一步，并非其全部。自理论上言，“统一”意味着登记制度在整体上的内在体系化与系统化，意味着登记机构、登记簿册、登记程序以及各种登记之效力的实质性统一。若不能如此，即使已实现登记机构的统一，其“统一”也仅流于形式，与房地登记分属不同机构的现状相较，只是百步与五十步之别。

在登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础，因此登记簿册的统一，无疑是接下来登记统一工作的另一重头戏。[5]而如何形成统一的登记簿册制度，可自内外两方面来观察：在其外部，需回答应设置哪些种类的登记簿册，以及各登记簿册彼此间的关系；在其内部，登记簿册之名称、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等，这些登记簿册构成要素应如何协调统一。

同样因为登记机构的不统一，我国目前已有的不动产登记簿名目繁多。这一现状是否随登记机构的统一而有所改观，尚在未定之中。[6]其中，土地登记簿与房屋登记簿之分设，因现行法将建筑物视作独立于土地之不动产[7]，似乎自始具有当然的制度正当性，而学界也因此常不具详论。[8]但在本文看来，“房地”应否分享登记簿册，恰是登记簿册统一工作的核心所在。这不仅因为房屋登记事关大众百姓且为日常不动产登记工作的重点，更因为“房地关系”在实体法构造上的疑难点，一直因未深入讨论，呈掩饰状态，而统一登记簿册之立法，恰是揭开其遮掩的契机，使其完全暴露出来，从而上述统一登记簿册之内外两方面的问题，在“房地”登记簿之统一中，也就得以全面地呈现。有鉴于此，本文特以国有建设用地领域的“房地关系”为分析重心，由实体法而至登记程序法，落脚于统一的“房地”登记簿如何构建，并借此揭示不动产物权实体法与登记程序法间的彼此交织关系。在此之前，为明晰论文思路，有必要先行详示其问题脉络。