五、不动产权证书设计有关问题分析

统一的不动产权证书是统一登记簿册的重要内容之一。权属证书是权利人证明自己享有不动产权利的合法凭证，但其只是登记簿的附属品，其本身并不创设物权效力，也不具有公示和公信力，由于伪造、变造证书的情况层出不穷，加上信息技术快速发展，查询日益便捷，很多人觉得权利证书毫无用处，主张废弃。但是我国历来有发放不动产权证书的传统和习惯，民众对权利证书有极强的心理依赖。实质上，不动产权证书对于保护权利人合法权益、规范登记行为等也具有重要的意义。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记，领取不动产权证书，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，发证是不动产登记的一个重要环节，不动产证书要发放到权利人手中，证书发放得及不及时、记载得准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。不动产权证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。这就是权利证书在很多国家废弃不用、而在我国极为盛行的重要原因。

分散登记时期，各个不动产登记部门已经依法发放了“集体土地所有证”“国有土地使用证”“集体土地使用证”“房屋所有权证”“房地产权证”“土地承包经营权证”“水域滩涂养殖证”“草原使用证”“林权证”“海域使用权证书”“无居民海岛使用证”，以及“土地他项权利证明书”“房屋他项权证”“房屋预告登记证明”等证书、证明。统一登记后，有必要在原来各类证书的基础上，设计统一的证书。

设计权利证书要把握：一是统一形式。按照国务院“四统一”的要求，实现各类不动产权利的证书形式一致。二是简洁易懂。登记机构核发的不动产权证书能确保权利人根据自己手中持有的证书，清楚明白自己所享有的不动产的权利内容，方便不动产交易和物权保护。三是整合吸收。综合考察目前各部门颁发的相关不动产权利证书记载的内容，提取共同的核心要素，即不动产的权利人、权利类型、位置、面积、用途等作为不动产权利证书的主要内容，其他内容在证书的其他栏记载。

具体有两种思路：“一权一证”和“多权一证”。一权一证是，一本证书上只记载一种类型的不动产权利或者两种可以相容的不动产权利，如建设用地使用权和房屋所有权，林地使用权和森林、林木的所有权或者使用权。多权一证是，在一权一证的基础上，在一本证上允许填写多个权利内容，根据不动产权利人的申请，将其在同一登记辖区享有的多个不动产单元的不动产权利，依据登记簿，依次记载在一本证上；即使是可以相容的两种权利类型都按照先后顺序依次填写，而不按照一权一证的模式填写。

两种思路各有利弊：一权一证方便使用，更能与不动产登记簿之间建立清晰的关联性，但是无法将权利人多个权利记载于一证。多权一证将权利人的多个不动产权利集成后，其享有的权利状况一目了然，发挥了归户卡的功能，能方便权利人管理，但是，当其中的一个权利发生转移、变更或者注销后，整个证书可能都要作变更。

总体来看，不动产权证书的两种方式，分别满足了不同权利人的发证需求，能够在很长一段时期内并行使用。随着不动产登记制度体系的完善和实践的发展，不动产权证书的内容和形式也将不断改进和优化。