问题26 宅基地上房屋抵债能否办理变更登记^[1]

【问题】

A村甲欠B村乙人民币5万元，甲无力偿还，当时也未提供担保。乙向人民法院提起诉讼，人民法院对甲的房屋以底价5万元对外进行拍卖。但因甲建的房屋在农村，位置偏僻，没人愿意购买，法院就将房屋判决给乙用作抵偿欠款。乙持民事判决书到国土部门办理土地转移登记手续，请问国土部门能否为其办理？

【解答】

本案涉及行政权与司法权冲突时的法律适用问题。

首先，关于法院生效判决的执行力问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，人民法院办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。也就是说，国土资源管理部门对人民法院的生效法律文书是必须执行的。但是，也有除外条款，即“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”。因此，本案中，该法院未与当地国土资源管理部门协商达成一致意见，就做出民事判决，对房屋进行抵债处理的做法，明显不妥。

其次，关于宅基地的法律问题。宅基地使用权是农村村民基于其农村集体经济组织成员的身份而享有的一种专属权利，现行法律对宅基地的使用、转让等做出了严格的限制性规定。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”可见，无论是城镇居民还是外村村民，都无权取得本村宅基地的使用权。

第三，关于宅基地上房屋的归属问题。宅基地的所有权是属于集体经济组织的，集体经济组织成员仅享有宅基地的使用权。但是，对于宅基地上建造的房屋，其所有权是属于村民的。因此，虽然宅基地不能分配给城镇居民或者外村村民，但是对于建造于其上的房屋，则经常由于继承、赠与等原因转入城镇居民或者外村村民的手中，为此，国土资源管理部门只能通过一种特殊的管理来对待这部分宅基地，即，合法取得宅基地上房屋的同时取得了宅基地的使用权，但这种权利是受限的，仅在房屋不改建不扩建不翻建保持原状时拥有，一旦房屋改扩建或翻建，则当地国土资源管理部门应当收回该宅基地。

综上，本案中乙的债权是合法有效受到法律保护的，为保护乙的合法权益，同时维护国土资源管理法律法规的权威，对本案中的宅基地不宜办理转移登记手续，但在房屋不改建不扩建不翻建保持原状时，乙拥有宅基地上房屋所有权的同时拥有该宅基地的使用权；如果为明确权利关系一定要办理转移登记，也应当在登记簿上加备注，注明这种宅基地使用权是受限的。

（尚晓萍）