2 事实合同成立的认定

——莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司诉张海华物业服务合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省莆田市中级人民法院（2015）莆民终字第2173号民事判决书

2.案由：物业服务合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司

被告（上诉人）：张海华

【基本案情】

被告张海华系莆田市涵江区荔洲花园小区的业主。2014年1月1日，原告与莆田市涵江区荔洲花园小区签订《物业管理委托合同》一份，约定物业管理服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取，高层住宅每月每平方米人民币1.1元，半年收取一次，公用水电费按实结算，由原告向业主和物业使用人收取。原告对莆田市涵江区荔洲花园小区内的物业进行管理并为被告代缴水费。被告拖欠2014年11月至2015年4月的物业管理服务费、2014年1月至12月的水电公摊费、2014年5月10日至2015年5月10日的水费。

【案件焦点】

物业公司与开发商签订《物业管理委托合同》，未与业主签订物业服务合同，但与业主间形成了事实上的物业服务合同关系，是否有权要求业主支付物业服务费用。

【法院裁判要旨】

福建省莆田市涵江区人民法院经审理认为：本案系物业服务合同纠纷。原告已于2013年5月22日成立，并依法进行了工商登记，具备原告诉讼主体资格。物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。本案中，原告虽未与被告签订物业服务合同，但双方均确认2014年期间一直由原告管理被告居住的小区，被告实际上已经享受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。原告与莆田市荔洲房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方在本案纠纷发生前一直按照该合同履行，被告在纠纷发生前也未对该合同的履行提出异议，因此讼争的物业服务合同合法有效，各方均应依约履行。原告对被告提供物业服务后，有权依物业服务合同的约定向被告收取物业管理服务费。

福建省莆田市涵江区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：

一、被告张海华应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司2014年11月至2015年4月的物业管理费费人民币956元、2014年1月至12月的水电公摊费人民币457.31元及2014年5月10日至2015年5月10日的水费含二次供水电费人民币1110.7元，共计人民币2524.01元；

二、驳回原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司的其他诉讼请求。

张海华持原审起诉意见提起上诉。福建省莆田市中级人民法院经审理认为：物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。被上诉人莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司虽未与上诉人张海华签订物业服务合同，但双方均确认2014年期间一直由被上诉人管理上诉人居住的小区物业，上诉人实际上已经享受了被上诉人提供的物业服务，原审法院认定当事人之间形成了事实上的物业服务合同关系是正确的。上诉人张海华主张其并未拖欠被上诉人物业管理费、水电公摊费等费用，上诉人已于2014年5月27日提前缴纳人民币2400元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，讼争物业管理服务费是否已缴纳的举证证明责任应由缴纳物业费的义务主体上诉人张海华承担，但上诉人张海华提供的收款收据中载明的款项名称并不能证明其主张。上诉人张海华主张被上诉人存在擅自扩大收费范围、重复收费等违规收费的行为，费用收取应扣除不合理部分，但未提供证据证明，应当承担举证不能的法律责任。上诉人张海华的上诉理由不能成立，其上诉请求法院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当。

福建省莆田市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案原告虽未与被告签订物业服务合同，但双方均确认2014年期间一直由原告管理被告居住的小区物业，原告有向被告提供物业服务，被告实际上已经享受了原告提供的物业服务，人民法院依法认定双方之间形成事实合同关系是正确的。

《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”这一规定也为现实中大量事实合同成立后，合同一方要求承担违约责任提供了法律依据。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此，笔者认为，这是法律对物业服务等公共服务领域中存在的事实合同关系的认可。

随着社会的发展，事实合同大量存在于现实生活中，在日常生活、经济交往、经营贸易诸方面司空见惯，如超市购物、搭乘公交车等等，都是在交易习惯的作用下，以诚实信用原则辅佐，以行为构成合意而成立合同。因此，事实合同成立后所产生的问题也将成为司法实践中不容忽视的现实问题，在司法层面承认事实合同确有必要。

编写人：福建省莆田市涵江区人民法院 梁一鸣