11 对合同内容重大误解的认定

——董建业诉中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第08724号民事判决书

2.案由：合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：董建业

被告（上诉人）：中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司

【基本案情】

2013年11月19日，董建业（乙方）与中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司（以下简称中矿宏业锦泰公司）（甲方）签订《北京市商品房预售合同》，约定董建业购买中矿宏业锦泰公司开发的601号房屋，合同中约定矿宏业锦泰公司应当在2014年8月31日前向董建业交付该商品房。同日，双方还签订了《协议书》一份，协议主要约定：“为方便乙方生活，甲方向乙方提供地下附属设施供其使用，双方达成如下协议：……2.甲方向乙方提供地下附属设施编号为：B3-092。3.乙方应在签订本协议的同时向甲方一次性支付使用费人民币20万元……4.乙方对该附属设施的使用期限自本协议签定之日起20年止。期满后由乙方继续使用，不再另行收取使用费。……12.本协议与《北京市商品房买卖合同》为不可分割的整体，彼此关联，同时履行，同时解除。……”当日，董建业向中矿宏业锦泰公司支付使用费20万元。中矿宏业锦泰公司至今仍未将该地下车位交付给董建业使用。

2015年1月19日，董建业诉至法院，要求确认其与中矿宏业锦泰公司签订的《协议书》无效并返还使用费，其理由为诉争地下车位未取得规划许可。2015年3月9日，董建业变更诉讼请求为依法撤销《协议书》并返还使用费及支付利息。二审中，中矿宏业锦泰公司称诉争地下车位已达到交付条件，可以给董建业使用。董建业在庭审中表示因为商品房存在政府限价，故中矿宏业锦泰公司以地下车位或地下室进行捆绑销售。中矿宏业锦泰公司认可存在政府限价，亦表示地下车位的出售与商品房价格密切相关。

【案件焦点】

董建业是否因构成重大误解而有权撤销《协议书》？

【法院裁判要旨】

北京市昌平区人民法院经审理认为：董建业与中矿宏业锦泰公司签订的《协议书》中虽然写明了地下附属设施由中矿宏业锦泰公司投资建设，依法享有使用权和收益权，但其并未明确写明该地下附属设施属于人防设施的范围。而根据法院查明使用人防设施需要向相关主管部门进行审批，且需每年审批，由此可能导致在使用该地下附属设施时产生不确定性。对此中矿宏业锦泰公司在与董建业签订协议时并未明确告知，从而导致董建业产生重大误解，误认为该地下附属设施的使用权并不存在任何障碍，进而签订了协议。现董建业以签订协议时存在重大误解为由要求撤销协议的请求，符合法律规定，法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，故法院对董建业要求返还使用费的请求予以支持。因中矿宏业锦泰公司的过错导致合同被撤销，对此给董建业造成的损失应当予以赔偿，故法院对董建业要求中矿宏业锦泰公司支付利息的请求予以支持。

北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：

一、撤销董建业与中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的《协议书》；

二、中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后30日内退还董建业已支付的地下附属设施使用费20万元；

三、中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司支付董建业已支付的车位使用费20万元的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月19日计算至上述本金付清之日止。

中矿宏业锦泰公司不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：因重大误解而订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。重大误解是误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。重大误解而可撤销的合同一般具有以下几个要件：（1）误解是因受害方当事人自己的过失产生的。（2）必须是要对合同的内容构成重大的误解。（3）这类合同要能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。（4）重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。首先，董建业称其产生误解是由于中矿宏业锦泰公司未明确告知其地下车位系人防工程，中矿宏业锦泰公司在签订《协议书》时故意隐瞒重要事实，与重大误解所需具备的误解方之过失并不相符，董建业对地下车位性质产生的误解并非因其个人原因而产生，故董建业所称对地下车位性质的不知情并不构成其误解。其次，从合同内容可以看出，双方协议约定的是使用地下车位，并非转让买卖，对合同内容并不会产生重大的误解。再次，董建业与中矿宏业锦泰公司签订《协议书》的目的是使用地下车位，只要中矿宏业锦泰公司提供该车位给董建业使用，则董建业使用车位的合同目的便可实现，董建业的合同利益并不会必然受到较大的损失。根据关于人防工程的相关规定以及一审法院的调查笔录，人防工程归开发商管理使用，人防工程使用证采取一年一审批的方式进行管理，中矿宏业锦泰公司作为该人防工程的投资开发商，具有对地下车位的管理使用权，每年审批属于行政机关正常的管理规范，并不必然影响对地下车位的使用。最后，董建业购买了该小区商品房，为了居住生活便利，由中矿宏业锦泰公司为其提供地下车位符合常理，双方订立地下车位的使用合同并不是因为误解而产生，即董建业并非由于误解才订立《协议书》。

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：

一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第3255号民事判决；

二、驳回董建业的全部诉讼请求。

【法官后语】

在司法实践中，当事人主张双方存在重大误解的情形较多，尤其是在签订买卖合同等交易行为中。如何认定重大误解对于此类案件的审理具有重要意义。

首先，重大误解应当是由于误解人自己的大意、缺乏经验或者信息不通而造成的，是受害方当事人自己的过失，而不是由于受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同。

其次，重大误解中的误解应当是对合同的内容构成重大误解。对于合同内容，双方签订合同时应当是具有一致的意思表示，当双方所表示的意思不一致而一方产生误解时，才构成对合同内容的误解。

再次，产生重大误解的合同能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同的履行会使误解者的利益受到较大的损失或达不到误解者订立合同的目的。

最后，重大误解导致合同撤销，应当是由于误解才导致合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或者虽订立合同但合同条件将发生重大改变。

编写人：北京市第一中级人民法院 夏根辉