2.大厦高空坠物致人死亡，物业公司应否担责？

深圳市某大厦高空坠物案

基本案情

2006年5月31日，两原告之子曾某与同学黄某放学后相约一起回家，在走至某大厦北侧的人行道时，曾某被一块从高空坠落的玻璃砸伤头部，后被立即送往医院抢救，医院诊断为“开放性颅脑损伤，呼吸、心跳停止”。曾某后因抢救无效于当日18时14分死亡。案件发生后，南山警方展开了长达数月的调查，但最终仍无线索。2006年7月，曾某的父母委托律师，将事发地点一侧二楼以上的73户业主和物业公司告上法庭，要求法院判决74名被告共同承担人身损害的民事赔偿。

原告曾某的父母在起诉书中称，因高处玻璃坠落受伤的事故发生后，作为大厦物业管理的责任人深圳市××物业经营管理有限公司，会同南山公安分局及南山派出所进行了现场勘验，了解了现场的客观情况及相关证据。但截至起诉日，南山派出所、南山公安分局均未向原告给出玻璃是具体从哪一业主家掉落的书面调查结果。本案各被告作为大厦物业的所有人或管理人，未尽到相关管理职责，致使大厦物业上的玻璃发生脱落、坠落，造成受害人曾某死亡的严重后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定，各被告应该承担相应的民事赔偿责任，累计赔偿原告死亡赔偿金、精神抚慰金等共计76万元。

◎裁判结果：

一审判决：一审法院认为，原告在不能举证证明具体侵权人的情况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据，亦有悖情理，法院不予支持。同时认为，被告深圳市××物业经营管理有限公司作为涉案建筑的物业管理者，应按照物业服务合同的约定及《物业管理条例》的规定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序。本案事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物事件。被告深圳市××物业经营管理有限公司未能举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理的职责。法院判定由被告深圳市××物业经营管理有限公司对原告的损失承担30%的赔偿责任。赔偿项目包括交通费、丧葬费、死亡赔偿金以及精神损害抚慰金等，合计229945元。

二审判决：曾某父母不服判决，向深圳中院提起上诉；物业公司对承担30%责任的判决也不服，提起上诉。深圳中院认为一审认定事实清楚，但适用法律不正确，对此案作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由大厦北侧的73户业主（其中一户业主有两套房）每户补偿4000元，总计29.6万元，而大厦的物业管理公司深圳市××物业经营管理有限公司不承担责任。

案例评析

本案是一起高空坠物致人死亡案，焦点问题是：应当由谁承担侵权赔偿责任？物业公司有无责任？

（一）高空坠物及侵权责任问题。

高空坠物，实际上并不是一个严格的法律概念。可能是指高层楼房本体建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物，也可能是指从高层楼房或其他设施上抛掷的物品等。也就是《侵权责任法》第八十五条，规定的两种情形：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”第八十七条，“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”

就本案而言，根据现场勘查工作记录、公安机关调查记录，并结合发生事故现场的地理位置分析，可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自“大厦”的楼上，二审法院认为一审法院认定事实清楚。因此，本案能够确定“造成受害人死亡的玻璃是出自‘大厦’的楼上”这一事实；此外，根据二审中物业公司提交的新证据，还能够确定“造成受害人死亡的玻璃并非‘大厦’楼房本体所属的玻璃”这一事实。换句话说，致受害人死亡的玻璃不是来自物业公司管理的大厦。因此，本案不能适用《侵权责任法》第八十五条的规定要求管理人承担责任。二审法院据此判决由大厦北侧的73户业主（其中一户业主有两套房）每户赔偿4000元，总计29.6万元。

但是，二审判决也并非完全正确，因为《侵权责任法》第八十七条规定，侵权责任由“可能加害的建筑物使用人给予补偿”。那么，使用人并不能等同于业主，可能是租户，也可能是借住户。二审庭审过程中，73户业主也已提出了这一主张。严格按照法律规定，如果业主能够证明自己所有房屋已经出租的，就应当由租户来承担侵权责任。因此，二审法院关于73户业主的判决是值得商榷的。

一审法院在适用法律条文时，实际上适用的是《侵权责任法》第八十五条的规定，这一判决是错误的。按照第八十五条的规定并结合本案，除非有证据证明致人伤害的玻璃是来自“大厦”楼房本身的玻璃，否则不能判决责任在管理方物业公司。但是，一审法院仅仅根据“造成受害人死亡的玻璃是出自‘大厦’的楼上”这一事实就作出判决，是错误的。

（二）物业公司的责任问题。

一审法院认定物业公司应当承担侵权责任，而且由物业公司承担全部侵权责任。二审法院认为物业公司不承担责任，仅由73户业主承担侵权责任。一审法院的判决错误在于法律适用错误。仅仅根据“造成受害人死亡的玻璃是出自‘大厦’的楼上”的事实就认定物业公司承担责任，而且是物业公司承担全部责任，缺乏法律依据。在这一事实的情况下，即使按照《侵权责任法》第八十五条的规定，也应当由所有人、管理人或者使用人承担侵权责任，也并非仅由管理人物业公司承担侵权责任。二审法院判决物业公司不承担责任的判决结果是正确的，但是，本案二审主审法官在接受采访时，就免除物业公司赔偿责任这一问题说道：“物业管理公司作为小区的管理者，其权力来源于全体业主，代表业主对小区的公共建筑部分行使管理职责，它并非房屋的所有者和使用人。而本案中，发生坠物的地点是在小区外的公共道路，并不是物业公司行使管理职责的区域。因此，终审判决采纳了物业公司的相关上诉理由，免除了其赔偿责任。”其实最主要的是因为物业公司提交了最关键的新证据，即“大厦上的玻璃都是绿色玻璃，而砸死曾某的玻璃是一块白色玻璃，这块玻璃不是来自大厦的建筑物本身”。反思本类案例，假设本案的玻璃就是来自“大厦”某个楼层的，那么，物业公司因为承担对共用设施设备、共用场地，包括墙体外立面等部位的维修、养护责任，根据《侵权责任法》第八十五条和第八十六条，也就难以摆脱承担侵权责任的命运了。

实务指引

通过本案，物业公司应当注意以下三个方面的风险管理：

（一）履行好物业公司应尽的义务。

（1）要及时维护共用部位及共用设施设备，并做好记录。物业公司按照法律规定和物业服务合同约定对物业管理区域内共用部位及共用设施设备提供运行及维修养护服务。在这一服务过程中，如果服务不到位，物业公司不但可能承担违约责任，还可能承担侵权责任。因此，物业公司定期做好巡查，制订并严格执行维修养护计划，减少高层建筑物共用部位及共用设施设备致人损害的可能性。而相关检查、运行、维修、养护记录是物业公司履行相关合同义务的重要证据。

（2）采取必要的防范措施。如使用住宅专项维修资金在必要的场所安装监控设备，配备一定的秩序维护员进行巡查，制作张贴“请勿高空抛掷”、“高空坠物，注意危险”之类的警示牌。当事故发生时，要积极配合业主、公安、消防等部门组织施救及调查。

（二）投保公众责任险防范危险。

公众责任险主要是承保被保险人在其经营的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三者）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。公众责任险正是为适应上述风险的需要而产生的。通过投保公众责任险，物业公司便可转移自己可能承担的巨大风险。

（三）做好证据收集及庭审辩护。

（1）要注意收集和保存证据。及时做好拍照、现场记录、搜集工作记录、寻访证人等工作，以便于分清责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任。因此，物业公司一定要注意做好相关证据的收集和保存工作，否则极有可能承担举证不能的不利后果。

（2）要做好庭审辩护。很多人甚至法院对什么是物业管理、物业公司的责任义务到底多大的认识都有偏差。就本案而言，一审法院认为物业公司应当承担全部赔偿责任，其对于物业管理区域、物业服务的内容、物业公司的义务的认识存在不同程度的偏差。在面对诉讼时，物业公司就要从专业的角度进行辩护，分清责任。必要时，可以申请专家证人出庭作证。本案值得所有物业公司关注的是，二审中提交了重要的新证据，直接决定了物业公司免责。有时，证据虽小却可能起到决定性作用。

还有必要提及的是终审判决适用《侵权责任法》第八十七条亦属无奈之举。《侵权责任法》是建立在行为自由与保护受害人相平衡的基础上的，而第八十七条的规定是基于公共安全或者社会正义，重点保护了受害人的利益。在解释和适用上，应当严格把握。本案中，原告、被告、上诉人、被上诉人及公安、法院等均未提及的是加害人究竟为谁。既然物业公司提交了新证据：“砸死曾某的玻璃是一块白色玻璃，这块玻璃不是来自大厦的建筑物本身。”那么，白色玻璃又是来自哪个大厦呢？按常理，应该距事故发生地不远。如果能够追踪到这块玻璃的来源，那么就直接由相关责任人担责，本案中的73名业主及物业公司肯定无须担责。

法规链接

《中华人民共和国侵权责任法》

第二十四条 受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。

第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

第八十七条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

《物业管理条例》

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第四条 下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：

……

（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任。