10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责？

天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案

基本案情

2010年2月28日凌晨3时54分，天津市119消防调度指挥中心接到天津市×区某小区一期2号楼27层3102室（以下简称3102室）打出的火灾报警电话，立即赶赴现场扑救。消防队员到达事发小区时，消防通道内停放着业主的私家车，造成消防车通行困难。当天凌晨4时13分，消防队员到达火灾现场时，首先对室内人员情况进行检查，发现在3102室内居住的人员武××已死亡，房门处于45度角顺时针向内开启状态。消防队员打开该楼房内设置的消火栓准备灭火时，发现管道内没水。后消防队员用了20多分钟从楼下铺设水带供水灭火。

从消防部门调查了解到：此次火灾的第一个报警电话于2010年2月28日凌晨3时54分左右拨打的。楼内烟感报警系统按建筑消防安全规范仅要求安装在公共楼道内，当该系统发出报警信号时，说明业主室内的火情应已处于极为严重的状态。该房屋属高层建筑，房屋设施在防火规范方面无缺陷。失火房屋所在楼层的消防管道虽然当时无水可供，但与人员遇难并无关系，造成武××遇难的最重要原因系死者自身欠缺火场逃生知识，采取的避难措施不当。

3102室房屋系武××于2008年4月18日购买，房屋所在大楼于2008年10月经消防部门验收合格，所在小区的物业管理单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构。物业公司认为，开发商向其移交的物业消防设施完好，但未向法院提供证据证明火灾当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工作状态。

死者武××的父母均已死亡，其与前妻于2008年离婚后未再婚，故现有的第一顺序继承人为女儿武小×一人。由于因索赔事宜无法达成一致，武小×诉至区人民法院，请求判令事故房屋的开发商、小区的物业管理单位物业公司分别赔偿武××死亡赔偿金327560元、丧葬费13687元、精神抚慰金50000元，合计391247元。

◎裁判结果：

一审：一审法院认为，在开发商将3102室房屋卖出并交付给武××前，房屋经消防部门验收合格，开发商无责任。造成武××死亡的直接原因系火灾导致的自然破坏力量，而火灾发生的原因，不排除生活用火引发火灾，故火灾的发生与物业管理单位无关，但物业公司在履行物业管理职责时确实存在烟感报警系统和消防供水系统未正常投入使用、小区内车辆停放秩序较混乱等缺陷，其中小区内车辆停放秩序混乱，影响消防车辆通行与延误对武××的救助方面在逻辑上存在一定因果关系，故物业公司应对武××死亡造成的损失酌情承担10%的赔偿责任。2010年9月27日，区人民法院一审判决：物业公司赔偿武小×死亡赔偿金32756元、丧葬费1368.7元、精神抚慰金5000元，合计39124.7元，驳回武小×的其他诉讼请求。

二审：二审法院审理后认为：物业公司为节约管理成本而人为地增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为，对该行为应给予否定性评价，并在其承担的赔偿比例中有所体现，从而起到警示作用，本院酌定物业公司应对武××死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。2010年2月11日，天津市中级人民法院作出终审判决：改判物业公司增加赔偿武小×死亡赔偿金98268元、丧葬费4106.1元、精神抚慰金15000元，合计117374.1元。

案例评析

本案为一般人身损害赔偿的侵权之诉，焦点问题有三个：一是开发商应否承担赔偿责任；二是物业公司应否承担赔偿责任；三是如果物业公司应当承担责任，承担多大比例责任。

（一）开发商不应承担赔偿责任。

因本案为一般人身损害赔偿的侵权之诉，所以认定行为人构成侵权需满足如下四个要件：（1）行为的违法性；（2）有损害事实；（3）违法行为与损害事实之间存在因果关系；（4）行为人主观上有过错。从法院查明的事实和当事人提供的证据看，在开发商将3102室房屋卖出并交付给武××前，房屋业经消防部门验收合格，说明该建筑物不存在消防设施缺失或者无法正常使用的情形，符合消防安全规范的要求，故开发商并没有违反合同义务或者不履行其他义务的行为存在。换句话说，开发商不存在违法行为，主观上也无过错，不构成侵权，不应承担赔偿责任。

（二）物业公司应当承担赔偿责任。

物业公司的行为虽然不是导致受害人死亡的直接、主要原因，但物业公司在法律上确实存在过错，并且其过错行为与受害人死亡存在一定的因果关系。主要表现为：（1）存在明显的违法行为。《消防法》第十八条第二款规定，“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。第十六条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患；组织进行有针对性的消防演练等。本案中，消防管道未供水，没有达到“消防设施确保完好有效”的要求；消防通道被业主的私家车占用，没有达到“消防车通道畅通”的要求。可见，物业公司在小区的消防安全管理上存在的问题均违反了法律禁止性规定。（2）管理上存在重大瑕疵。①消防管道内未保持供水。物业公司上诉称，为防止消防供水淹损电梯，将消防栓供水系统设置成手动模式，并非不能使用，且在消防部门到现场后，其立即启动供水。但据消防部门调查，“楼内烟感报警系统按建筑消防安全规范仅要求安装在公共楼道内，当该系统发出报警信号时，说明业主室内的火情应已处于极为严重的状况”。可见，如果消防栓供水系统按正常设置在自动模式，受害人获救的可能性将大大提高。而且，物业公司不能以自己管理上的方便为代价增加消防安全风险。②消防通道被占用。消防部门赶到火灾现场救火时，消防通道上停放着业主私家车，延误了救灾。物业公司作为管理单位应当保证消防通道的畅通，发现业主私自占用消防通道，应当及时予以劝阻、制止，业主不听劝阻和制止的，物业公司可以依法向公安消防部门报告，由公安消防部门依法处罚。③烟感警报器的警示未及时发生作用。这也是经消防部门确认的事实，可以认定物业公司在管理上存在漏洞，未能保证消防设施的有效性。

武小×固然应当对物业公司的管理瑕疵与火灾原因以及与武××的死亡后果存在因果关系负有举证责任，但物业公司对其物业管理瑕疵与受害人死亡后果无关也应承担相应的举证责任。因物业公司未能尽到应负的举证责任，故而法院可以推定物业公司物业管理瑕疵与武××的死亡后果存在因果关系。

（三）物业公司应承担的责任份额。

死者亲属要求物业公司承担全部赔偿责任，物业公司认为自己不应当承担任何赔偿责任，一审法院判决物业公司对武××死亡造成的损失酌情承担10%的赔偿责任，终审法院判决物业公司应对武××死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。到底应当承担多大比例的赔偿责任？主要判断依据是行为人的过错大小，具体份额最终由法院酌情裁判。本案中，造成武××遇难的最重要原因系死者自身欠缺火场逃生知识，采取的避难措施不当。另外，根据火灾原因认定书认定，不排除生活用火引发火灾。毫无疑问，受害人应当承担主要责任。对于物业公司应承担多大责任，终审法院认为，物业公司将消防栓供水系统由自动改为手动，是物业公司为节约管理成本而人为地增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为。同时提出《侵权责任法》上的“惩罚性赔偿”规则，并予以比照适用。本案中，因物业公司存在违法、违约行为，并且损害后果较严重，因而认定物业公司存在重大过错不为过，终审法院判决物业公司承担30%的赔偿责任亦在合理范围内。

应当引起注意的是惩罚性赔偿问题，本案虽未适用，但终审法院已提及并在判罚比例上有了借鉴。目前，惩罚性赔偿在《消费者权益保护法》、《侵权责任法》中有规定。依据民法的一般原则，无论是侵权损害赔偿还是违约损害赔偿，其赔偿的范围都应当与受害人的损失相一致，以免造成受害人的不当得益，充分体现一般民事赔偿补偿性的基本功能。补偿性赔偿部分实质上属于一般民事损害赔偿，以受害人实际损失为限，体现补偿性的基本功能。惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。惩罚性赔偿是由补偿性赔偿与惩罚性赔偿两部分组成的。惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对被告过去故意的侵权行为造成的损失进行弥补之外，对被告进行处罚以防止将来重犯，同时也达到惩戒他人的目的；如果被告的侵权行为是基于收益大于赔偿的精心算计，也可以给予惩罚性赔偿，在这种情况下如果只同意给予补偿性赔偿，侵权人只是相当于事后通过赔偿补办手续，但没有任何风险。

实务指引

本案的教训是惨痛的，物业公司的服务瑕疵和管理过错，不但给业主带来了巨大的人身和财产损失，也给自己带来了经济损失。物业公司因消防管理不善引起的赔偿并不少见。在消防管理和服务中，物业公司应当如何作为才能降低风险系数呢？作为业主，在防火方面应当注意什么？

（一）熟知消防管理领域强制性规定。

《天津市消防条例》规定物业公司在消防服务方面的要求包括：（1）对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通和消防设施、器材完好有效，提供消防安全防范服务；（2）承接物业项目时，应当查验共用消防设施的完好状况，做好查验、交接记录，并将查验结果书面告知业主委员会；（3）对搭盖违章建筑或者堆放杂物占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，应当及时向公安机关消防机构、公安派出所报告。公安机关消防机构、公安派出所应当依法予以处理。这属于法律的强制性规定，物业公司应必须遵守。

（二）强化消防安全防范措施。

要点如下：

（1）综合管理。

①建立、落实消防安全责任制，设立消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

②成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

③设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。

④每日防火巡查1次，每月防火检查2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

⑤发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

⑥消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。

⑦发现火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

（2）消防设施设备维修养护。

①火灾自动报警系统。第一，火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。第二，每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。第三，备用电源。每月检测切换1次主、备用电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。

②消防广播系统。每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。

③防排烟系统。每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护2次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

④防火分隔设施。每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门，在门的转动部位补充1次润滑油。

⑤水灭火系统。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。

⑥应急照明、疏散指示标志。每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

⑦消防电梯。每月检查测试1次电梯按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。

⑧灭火器。每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

（三）业主居家防火安全常识。

本案中，据消防部门调查，认为本案火灾不排除生活用火引发的可能。因此业主应当掌握必要的防火和用火安全常识。根据消防部门的建议，应采取如下措施：

一要注意火灾事故预防，主要包括：（1）养成良好的生活习惯，不随意乱扔未熄灭的烟头和其他火种；不能在酒后、疲劳状态下和临睡前躺在床上或沙发上吸烟。（2）外出和临睡前应关闭电器、燃气炉具，熄灭火源。（3）生火取暖和夏季点蚊香时，应注意防火。（4）节庆时，应按规定安全燃放烟花爆竹，不能随意让儿童燃放烟花爆竹；也不要让儿童玩火。

二要注意家庭预防火灾，主要包括：（1）不能在家中放置汽油、酒精、香蕉水、溶剂油等挥发性易燃易爆物品。（2）厨房尘垢油污、烟囱及排油烟机通风管道等，应随时清理，以减少油脂进入通风管道内。（3）烟筒距离屋顶须有适当高度，以免火屑飞散。（4）厨房墙壁、天花板、灶台等，均应使用不燃性建筑材料建造。（5）房屋内部隔间、地板、天花板，均应使用不燃性建筑材料，窗帘等装潢应使用不燃性或经阻燃处理的难燃材料。（6）须保持居室过道、楼梯畅通，严禁擅自安装铁门封堵楼房通道和安全出口。（7）家庭应自备灭火器，厨房内应设置ABC干粉灭火器，并熟悉使用方法。

三要做好高楼预防火灾，主要包括：（1）高楼的通风管道应用铁板铸造，外裹石棉等不燃材料，并在每层相应部位装置防火阀，以保安全。（2）高楼房屋隔间、天花板，应使用不燃性建筑材料，窗帘、地毯等装潢应使用不燃性或经阻燃处理的难燃材料。（3）高楼安全门、楼梯和通道应保持畅通，不得封闭、加锁或堵塞，楼梯道内不应铺设地毯。（4）高楼各层均应有消防设备，并宜配备户外安全梯，距离安全梯较远的窗口宜备有软梯、绳索、救生袋等辅助逃生器材。

四要掌握灭火自救十方法。消防部门建议如遇火灾，要遵照以下10种方法进行有效灭火自救，方可确保生命安全和降低财产损失率：（1）发现着火要大声呼喊并迅速拨打火警电话119，讲清路名、门牌号，然后派人在路口迎候消防车。（2）扑灭火苗要就地取材，如用毛毯、棉被罩住火焰，然后将火扑灭。（3）也可及时用面盆、水桶等工具盛水灭火，或利用楼层内的灭火器材及时扑灭火头。（4）个别物品着火，要赶快把着火物搬到室外灭火。（5）油锅起火，直接盖上锅盖灭火。（6）家用电器着火，要先切断电源，然后用毛毯、棉被覆盖至熄灭火，如仍未熄灭，再用水浇。（7）电视机着火用毛毯、棉被灭火时，人要站在侧面，防止显像管爆裂伤人。（8）煤气、液化气灶着火，要先关闭阀门。用围裙、衣物、棉被等浸水后捂盖，往上浇水扑灭。（9）救火时门窗要慢开，以免空气对流加速火焰蔓延和火焰突然蹿出伤人。（10）要将着火处附近的可燃物及液化气罐及时撤到安全的地方。

法规链接

《中华人民共和国消防法》

第十六条________机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：

（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；

（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；

（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；

（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患；

（六）组织进行有针对性的消防演练；

（七）法律、法规规定的其他消防安全职责。

单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。

第十八条第二款 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

第五十八条 违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：

……

（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；

（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；

……

第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：

（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；

（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；

（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；

（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；

（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；

（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。

有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

《物业管理条例》

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《天津市消防条例》

第二十五条 综合楼、商住楼和住宅区的物业服务企业，应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通和消防设施、器材完好有效，提供消防安全防范服务。物业服务企业承接物业项目时，应当查验共用消防设施的完好状况，做好查验、交接记录，并将查验结果书面告知业主委员会。物业服务企业对搭盖违章建筑或者堆放杂物占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，应当及时向公安机关消防机构、公安派出所报告。公安机关消防机构、公安派出所应当依法予以处理。