第一章 基本原则

第一条 立法目的^[1]

为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

□条文解读

物权法的作用主要体现在两方面：1.定分止争，即依靠物权法确定的规则明确物的归属，定分息争，稳定经济秩序。2.物尽其用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。同时，从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利也有不少限制，如物权法有关严格保护耕地的规定，有关相邻关系的规定，以及征收、征用的规定等。

第二条 适用范围

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

□条文解读

[物权法的调整范围]

物的归属是指物的所有人是谁，谁是物的主人，确定物的归属即是确定在民事上财产权属于谁，这是对物进行利用的前提。物的利用是指所有权人对其所有物自己使用或交他人使用。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要强调的是，物权法并不一般性地调整所有的物的归属和利用关系，而只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是本条第1款规定的“民事关系”。

[物]

物权法规范的物，包括不动产和动产，不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物。物权法上的物通常是指与精神产品相对而言的有体物或者有形物，即物理上的物，包括固体、液体、气体等。著作、商标、专利等精神产品，是无体物或者无形物，不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。

精神产品不属于物权法的调整范围，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品，这主要是指，著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。

[物权]

物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。在权利性质上，物权与债权不同。物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人，而债权的权利义务限于当事人之间。

关联参见

《担保法》第92条

第三条 社会主义基本经济制度

国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

关联参见

《宪法》第6条、第11条

第四条 平等保护

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

□条文解读

本条从所有制的角度对物权主体规定了平等保护原则。本条中规定的“其他权利人”是指，无法完全纳入“国家”、“集体”和“私人”的权利人，如公益性基金会等。

关联参见

《宪法》第12条、第13条

第五条 物权法定

物权的种类和内容，由法律规定。

□条文解读

本条规定了物权法定原则。物权法定，是指能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。

【以案说法1】当事人之间约定的房屋使用权是否具有物权效力？

王太与小刘系母子关系，2006年9月10日，小刘与王太签订协议，约定王太将房屋以3万元的价格转让给小刘，同时约定由王太使用房屋至去世。2007年11月20日，小刘又与欧阳签订了该房屋的买卖合同，约定以10万元的价格将房屋转让给欧阳，并约定于同年12月5日交付房屋。其后欧阳先后办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得了上述房屋的所有权，但小刘由于王太不愿搬出而无法向欧阳交付房屋，为此，欧阳以王太、小刘为被告向法院提起诉讼，要求两被告搬出房屋。

我国《物权法》没有规定居住权，因此，当事人之间所设居住权不能产生物权的效力，而只能产生合同上的债权性效力。本案中，欧阳依法取得了房屋所有权，而且欧阳与小刘签订的房屋转让协议没有约定被告王太有居住权，所以，王太应该搬出房屋，又因其与小刘之间有居住权的约定，可以向小刘主张违约责任。

第六条 物权公示原则

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

□条文解读

[物权公示原则]

物权公示原则包括两方面内容：（1）物权变动规则，即物权人享有物权、物权的内容变更或者消灭以什么方式确定。（2）物权的公信，即物权变动必须以令公众信服的特定方式让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。

[物权公示方法]

物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权的设立、转让通过交付发生效力。也就是说，要获得不动产的所有权，变更不动产所有权的内容，将不动产出售都要进行登记。登记之后不动产所有权的设立、变动或者消灭才有效。要获得一个动产的所有权，要通过交付。另一方面，要了解一项不动产属于谁所有，就要查不动产登记簿。除登记错误需要依法更正的外，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人；要了解一项动产属于谁，就看谁占有它。动产在谁的手里，除有相反证据外，谁就是该动产的权利人。

【以案说法2】房屋未经过户登记的，不发生所有权转移

李三与王五是世交。李三有一处140平方米的房子想要转让。王五正想买房结婚，于是，两人商量一致，价款50万元，李三将房子转让给王五。由于两人是熟人，就没有按严格的程序办理产权过户手续。后来，李三在生意场上赔了很多钱，背着王五将房子又卖给了刘六，并办理了过户登记手续。本案中，房子的所有人是刘六，而非王五。尽管王五的买卖合同在前，但他不能取得房子的所有权，而只能依据合同请求李三承担不履行的违约责任。

关联参见

《民法通则》第72条；《土地管理法》第11条、第12条

第七条 遵守法律、尊重社会公德

物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条 其他适用的规定

其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

□条文解读

物权法是规范财产关系的民事基本法律，主要规定物权的基本原则和基本制度。除物权法外，还有许多法律如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法等都对物权作了规定。这些单行法律是就某一方面的物权作的规定，比物权法规定得更具体，针对性更强，按照特别法优先的原则，一般应优先适用。当然，物权法作为基本法律，对单行法律有关物权的制定和适用，有指导和补充作用。