十九、不动产登记簿

所谓不动产登记簿，指的是国家不动产登记建立的专门记载不动产物权以及相关权利的专门簿册。

不动产登记簿在不动产登记条例中处于核心地位。《物权法》第十六条第一句规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”从这一规定就可以看出，在我国立法上，不动产登记簿作为不动产物权的法律根据，不论是不动产物权人还是司法机关，在从事涉及不动产物权的法律事务时，首先必须关注的就是不动产登记簿，以知悉不动产物权的权利人、不动产状态、权利状态等至关重要的信息。比如，法院在分析和裁判涉及物权的民事争议时，首先要依靠不动产登记簿来判断不动产的状态，并确定不动产的权利人、权利内容。而民众之间进行不动产交易时，也要查询不动产登记簿。

不动产登记簿具有如下典型特征：[11]（1）官方性。不动产登记簿是官方建立的不动产档案，它不是私人或者私家团体的文件。因此特征，登记簿具有特殊的公信力。（2）统一性。不动产登记簿为全部不动产设立，它记载一国之内所有不动产的资讯，因此才能够实现土地地籍制度和不动产物权制度赋予的双重功能。（3）公开性。不动产登记簿担负物权公示原则的功能，它不是秘密档案，许可相关利害人查询。（4）恒久性。不动产登记簿必须长期保存，毁损的也必须重建。国际上，数百年甚至更长时间保存的不动产登记簿屡见不鲜。

也就是因为这样，如何设置不动产登记簿，成为不动产登记条例的核心问题之一。从世界上一些国家或者地区建立的不动产登记簿的情况看，它应该包括三个大的部分：（1）不动产的自然状态部分的表述，包括它的地理位置的表述等。（2）关于不动产所有权或者基础性权利的表述。世界上多数国家均以土地所有权作为基础性权利，在我国城市这种权利将来可以是建设用地使用权。（3）关于基础性权利设置负担的表述。比如土地之上设立地上权、抵押权的表述等。对基础性权利予以限制的内容，也要记载于这一部分。比如，对于不动产的扣押等，就登记在这一部分。

我国的不动产法律实践比较复杂，设置不动产登记簿时，面临以哪一种权利作为基础性权利的重大理论和实践问题。已经建成的城市中，国家所有权对一般民事主体而言没有交易意义而且立法者的取向是不将其纳入登记，因此城市中的不动产基础性权利只能是建设用地使用权。是否这样做，还要看立法者的抉择。农村中的情况更为复杂。因为农民集体享有的土地所有权、农民家庭或者个人享有的承包经营权、宅基地使用权等都有成为农村基础性物权的重大政治价值，在这个问题上需要立法者仔细斟酌。《物权法》将后面几种权利都规定为用益物权，实际上和历史以及当前的立法指导思想有所不符。当前我国正在进行的城镇化，也使得农民个人的土地权利的法律地位彰显出来，成为越来越重要的不动产物权，其法律政策价值一点儿也不小于集体土地所有权。

但是尽管如此，本人观点认为，在当前情况下，将农民集体对土地的所有权作为基础性权利是一个比较妥当的选择。当然也有一种选择是在土地所有权之后，也将农民家庭或者个人享有的土地承包经营权、宅基地使用权等权利作为基础性权利。如果这样，我国的不动产登记簿的内容就不同于世界上其他国家，它会有四个组成部分，因此成为世界上最为复杂的登记簿形式。