最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函

◆2005年7月26日

◆〔2004〕民一他字第29号

江苏省高级人民法院:

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为:目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑:

第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。