中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法

（2001年11月21日 农银发〔2001〕191号）

第一章 总 则

第一条 为适应市场需求，规范贷款管理，促进商业用房信贷业务发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国农业银行有关制度办法的规定，特制定本办法。

第二条 商业用房抵押贷款（以下简称商业用房贷款）是指贷款人向借款人发放的、用于借款人购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物并按月向贷款人还本付息的贷款。

第三条 本办法适用于中国农业银行各级行办理的商业用房贷款业务。

第二章 借款对象与条件

第四条 借款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的经济组织或具有有效居留身份和完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款条件。

（一）借款人为法人的，须具备下列条件：

1.具有法人营业执照并已办理年检手续；

2.经营管理制度健全，财务状况良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用状况良好，过去与我行发生过信贷关系的，信用等级须在A级以上；

4.已与售房人签订房地产管理部门统一印制的、具有法律效力的购买商业用房的合同或协议；

5.已经支付不低于所购商业用房全部价款的40%作为购房首付款；

6.同意将所购房屋作为贷款的抵押担保物；

7.所购商业用房为现房（竣工验收合格的房屋）或多层达到主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房（尚未通过竣工验收的房屋）；

8.商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；

9.经办行规定的其他条件。

（二）借款人为个人的，须具备下列条件：

1.具有有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2.具有偿还贷款本息的能力；

3.已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同或协议；

4.已经支付不低于所购商业用房全部价款的40%作为购房首付款；

5.有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押物的证明；

6.所购商业用房为现房；

7.商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；

8.经办行规定的其他条件。

第三章 贷款期限、利率、额度和审批权限

第六条 贷款期限。根据借款人还款能力合理确定贷款期限。借款人为个人的，最长不得超过10年；借款人为法人的，一般为3—5年，最长不得超过8年，且不得超过其法定经营期限。所购房屋为二手楼的，除了满足前述规定外，且所购房屋已使用年限一般不超过10年。

第七条 贷款利率。执行中国人民银行规定的期限利率。贷款利率可以浮动，但不得执行个人住房贷款利率。

贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率。遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

第八条 贷款额度。不得超过所购商业用房价格或评估价格（两者取低者）的60%，借款人为法人的，贷款额度同时不得超过借款人净资产的50%，并纳入借款人最高综合授信额度内。

第九条 审批权限。按总行有关授权和转授权管理的规定执行，其中法人商业用房贷款审批权限按单个中长期贷款项目限额执行。

第十条 贷款科目。商业用房贷款暂时在个人住房贷款科目内核算（科目代号754），为反映业务发展状况，各行可设置个人商业用房贷款和法人商业用房贷款二级科目核算。

第四章 楼 盘 审 查

第十一条 楼盘基本条件

借款人购买由房地产开发公司（以下称为开发商）开发的房屋的，在借款人提出借款申请之前，经办行要对整个楼盘进行审查。楼盘必须满足下列基本条件：

（一）项目合法，批件齐全；

（二）资金来源落实，且已按要求到位；

（三）开发商经营业绩好，无不良信用记录；

（四）市场定位准确，销售前景好。

第十二条 开发商申请

开发商向经办行提出申请，并提供下列资料：

（一）公司资料

1.企业法人营业执照、法定代表人身份证明；

2.公司章程；

3.房地产开发企业资质等级证书；

4.经会计师事务所审核的贷款前一年度财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）；

5.房地产开发经历；

6.董事会（没有成立董事会的，企业法定代表人）同意为购房的借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。

其中第1、3项资料原件经经办行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。

（二）项目资料

1.项目的可行性研究报告及计委立项批复；

2.建设用地规划许可证；

3.建设工程规划许可证；

4.建设工程施工许可证；

5.国有土地使用证；

6.工程概预算资料；

7.项目资金来源及投入情况、工程进度；

8.期房提供商品房预售许可证，现房提供竣工验收合格证明。

上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。

（三）经办行规定的其他资料。

第十三条 楼盘调查

经办行受理申请后，组织贷款调查部门进行调查，调查内容主要包括：开发商的开发能力、经营业绩；项目是否合法，手续、批件是否完备；资金来源及投入情况、工程进度；项目的市场前景等。

经调查，确认该楼盘符合提供商业用房抵押贷款条件后，经办行认为有必要的，可委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对整个楼盘进行价格估算或自行评估。

调查部门签署调查意见后送贷款审查部门审查。

第十四条 楼盘审查、审批

贷款审查部门根据调查意见，重点审查资料的真实性和完备性、项目的合法合规性和市场前景，提出总的贷款额度。贷款审查部门审查同意后，经贷审会审议，报有权审批人审批。

期房项目楼盘贷款合作的审批权原则上集中在一级分行；现房项目楼盘贷款合作的审批权可以在一级分行对二级分行转授权权限内由二级分行审批，超过转授权权限范围的报一级分行审批。

第十五条 签订项目合作协议书

经有权审批人审批同意后，经办行与开发商签订《商业用房抵押贷款项目合作协议书》，由开发商承担阶段性保证担保责任。

对期房提供商业用房贷款的，经办行还应与开发商签订《预售房款监管协议》，由经办行监督贷款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目；一旦发现开发商挪用预售房款，经办行有权停止下一步划款，在征得借款人同意的情况下，要求开发商履行回购责任。

第五章 贷 款 发 放

第十六条 借款人申请

对一手楼提供贷款的，在经办行与开发商签订合作协议书并对整个楼盘核定商业用房贷款额度之后，由借款人提出申请；对二手楼提供贷款的，由借款人向经办行直接提出申请。

（一）借款人为法人的，经办行应要求借款人提出书面申请并提供下列资料：

1.借款申请表；

2.工商行政管理部门核发的营业执照，税务机关核发的税务登记证、法人代码证，有权部门批准核发的事业单位法人证书及其他有关证明；

3.经会计师事务所审核的借款人前一年度财务报告和财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）；

4.房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5.贷款证（卡）；

6.抵押物权属证明；

7.有处分权人同意抵押的证明；

8.首付款付款凭证；

9.经办行要求提供的其他资料。

上述第2、4、5、6、8项资料需提供原件和复印件，经经办行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。

（二）借款人为个人的，申请时经办行应要求其提供下列资料：

1.借款申请表；

2.有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

3.婚姻证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；

4.不低于房价40%的首付款凭证；

5.房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

6.有处分权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

7.借款人及家庭成员财产、收入证明（包括由借款人及家庭成员所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

8.经办行要求提供的其他资料。

第十七条 受理、调查。材料齐全并符合贷款条件的，经办行受理借款人的申请，安排调查部门进行贷前调查，主要调查借款人是否符合贷款条件、价格是否合理、首付款付款凭证是否真实可靠、抵押担保是否合法、有效、足值，所购房屋与实际用途是否吻合等，并对借款人的还款能力等方面进行综合评估，重点分析每期还款有无稳定现金流量。

对二手楼提供贷款的，经办行须委托一级分行认可的、具有房地产估价资质的机构对房屋进行价格评估。

经办行对不符合贷款条件的借款人应及时退还材料，不予受理借款申请。

第十八条 审查、审批。贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料、调查意见和评估意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人还款能力相符等，经审查合格的报有权审批人审批。法人商业用房贷款在报有权审批人审批前，必须经过贷审会审议。

第十九条 签订借款合同。经审批同意的，经办行与借款人签订借款合同和《委托划款扣款授权书》。

第二十条 办理房屋保险、公证及抵押（预）登记等手续。

第二十一条 发放贷款。经办行根据借款人签署的《委托划款扣款授权书》，直接将贷款划到售房人在经办行处开立的售房专户上，并通知借款人贷款已经发放，售房人出具收到款项的凭证。

第六章 贷 款 担 保

第二十二条 经办行必须要求借款人提供有效担保，担保方式分为抵押和抵押加开发商阶段性保证担保两种。

第二十三条 借款人购买一手楼的，必须采取抵押加开发商阶段性保证担保方式。借款人在取得房屋产权证并办妥抵押登记手续之前，由开发商提供阶段性保证担保；并在经办行按所担保贷款的一定比例存入回购保证金。借款人取得房屋产权证后，立即办理房屋抵押登记并将房屋所有权证、房屋他项权利证书交经办行保管。

第二十四条 借款人购买二手楼的，必须采用抵押担保方式。经办行必须要求借款人以所购商业用房作为抵押物，办理抵押登记手续，并将房屋所有权证、房屋他项权证一并交经办行保管。

第二十五条 借款人必须办理房屋保险，保险单上须注明经办行为保险第一受益人，并将保险单正本交经办行保管。保险金额不得少于贷款金额，保险期限不得短于贷款期限。有条件的分行可以要求借款人办理履约保险，以防范贷款风险。

第七章 贷 款 偿 还

第二十六条 还款方式。实行按月归还贷款本息，通常采用等额本息法或等额本金法进行计算。

（一）等额本息法：在贷款期内借款人每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算公式为：

（二）等额本金法：在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，利息逐月减少。计算公式为：

贷款本金

（三）具备条件的经办行，可以选择等额递增（减）、等比递增（减）等其他还款方式［公式参见《中国农业银行个人住房贷款还款方式计算模式》（农银函〔2000〕575号）］。

第二十七条 还款日的确定。自贷款发放后次月起进入还款期，每月第20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。

第二十八条 提前还款。在贷款的有效期内，借款人若需提前归还贷款时，需提前7天向经办行提出书面申请，经经办行同意后，可以提前归还全部或部分贷款本金，已计收的利息不再调整。

部分提前还款后，可以采取下列两种方式：每期还款额不变、缩短还款期限；还款期限不变、减少每期还款额。

第二十九条 逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，经办行将本月应还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：

逾期利息=当月应还本息×逾期利率×逾期天数

公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按人民银行有关规定执行。

经办行应及时了解逾期贷款形成的原因。借款人三个月未偿还贷款本息和相关费用或逾期还款累计超过六期（含六期），经办行有权处置抵押物。

第八章 贷 后 管 理

第三十条 贷款项目管理。贷款发放后，客户经理要督促开发商和借款人及时办理产权证和抵押登记手续，并对借款人还款情况进行分析，每半年写出检查报告。

第三十一条 档案管理。商业用房贷款形成的档案原则上实行支行集中管理、专人保管，比照《中国农业银行个人住房贷款档案管理规定》（农银办〔2001〕58号）执行，确保档案的完整、安全与有效利用。

第九章 债 权 保 护

第三十二条 经办行要加强贷款调查、审查、检查和管理，严防借款人或开发商在申请和使用贷款时有下列行为：

（一）提供虚假文件、资料，骗取贷款；

（二）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（三）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（四）拒绝或阻挠经办行对贷款使用情况进行监督检查；

（五）未经经办行同意，将设定抵押权的房屋拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（六）抵押物因意外毁损不足以清偿债务，未按要求提供新的担保；

（七）影响经办行权益的其他行为。

第三十三条 借款人或开发商有第三十二条所列行为之一的，经办行可以采取下列一种或数种处置措施，保护债权：

（一）限期纠正违约行为；

（二）停止开发商尚未使用的合作贷款额度；

（三）提前收回借款人部分或全部贷款；

（四）按规定罚息；

（五）要求保证人履行保证责任或回购协议；

（六）依法处置抵押物，清偿贷款本息；

（七）依法申请借款人破产还债；

（八）经办行认为可以采取的其他处置方式。

第十章 附 则

第三十四条 本办法由总行负责解释和修改，各一级分行可以制定实施细则，报总行备案。

第三十五条 法人购买自用住宅、法人分支机构购买商业用房贷款可参照本办法办理。

第三十六条 本办法自公布之日起施行。附件：1.商业用房抵押贷款项目合作申请表（略）

2.商业用房抵押贷款项目合作审查认定表（略）

3.商业用房抵押贷款合作协议书（略）

4.预售房款监管协议书（略）

5.法人商业用房抵押贷款申请表（略）

6.个人商业用房抵押贷款申请表（略）

7.法人商业用房抵押贷款调查、审查、审批表（略）

8.个人商业用房抵押贷款调查、审查、审批表（略）

9.商业用房抵押借款合同（一手楼）（略）

10.商业用房抵押借款合同（二手楼）（略）

11.委托划款扣款授权书（略）