五、房地产金融

中国工商银行商业用房贷款管理办法

（1999年9月22日 工银发〔1999〕181号）

第一章 总 则

第一条 为规范商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》以及中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》等有关法律、政策规定，制定本办法。

第二条 商业用房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。

第三条 发放商业用房贷款应当符合法律、法规和人民银行的有关规定，遵循效益性、安全性和流动性的原则。

第四条 无论借贷合同最终是否订立，合同当事人对知悉的对方有关情况均有保密义务。

第五条 本办法适用于中国工商银行所属分支机构办理的商业用房贷款。

第二章 借款人条件

第六条 借款人应当是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。

第七条 借款人申请商业用房贷款，应当符合以下条件：

（一）企（事）业法人、其他经济组织须有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件，经营管理制度健全，财务状况良好；

（二）企（事）业法人、其他经济组织要有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；

（三）自然人须有城镇常住户口或有效居留证件，并有稳定的经济收入；

（四）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（五）有贷款人认可的有效担保；

（六）有购买商业用房或办公用房的合同或协议；

（七）所购商业用房或办公用房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估的价格；

（八）自筹资金不低于总购房款的50%；

（九）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷 款 方 式

第八条 商业用房贷款采取担保贷款的方式：

（一）抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

1.抵押物的价值应由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费由抵押人负担。抵押贷款最高额不超过抵押物评估价值的50%。

2.抵押人应到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险费用由抵押人负担。

3.贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应按照有关法律规定办理抵押物登记手续。抵押合同自抵押物登记日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

4.抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（证本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。

5.抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

6.抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

（二）质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

1.由我行签发的或银行间有协议办理质押冻结担保的本地其他商业银行签发的储蓄存单（折）、记名式国债、记名式金融债券可以作为质物。质押贷款的最高比例为：储蓄存单（折）、记名式国债面值的90%；记名式金融债券面值的80%。

2.出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

3.贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。

4.在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：

（1）到期兑现用于提前清偿贷款或双方认可的第三方提存；

（2）转换为定期储蓄存单继续用于质押；

（3）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

5.质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

（三）保证贷款，系指按《担保法》规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按约定承担连带责任而发放的贷款。

保证人是企（事）业法人或其他经济组织的，应当同时具备下列条件：

1.经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

2.独立核算，自负盈亏；

3.有健全的管理机构和财务管理制度；

4.有贷偿能力；

5.在中国工商银行开立基本存款账户或一般存款账户；

6.无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第四章 贷款额度、期限和利率

第九条 贷款额度。不得高于贷款人净资产的50%或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款的50%（以二者的较低额为限）。

第十条 贷款期限。企（事）业法人和其他经济组织贷款期限最长不超过5年；自然人贷款期限最长不超过10年。

第十一条 贷款利率。执行中国人民银行规定的期限利率（个人商业用房贷款不享受个人住房贷款利率）。

第五章 贷款程序、偿还方式和贷后管理

第十二条 借款人申请商业用房贷款，应填写《商业用房贷款申请表》并向贷款人提交以下资料：

（一）借款申请书，内容包括：借款人概况、经营及财务状况、借款原因、用途、数额和期限、贷款方式和还款计划；

（二）身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件），原件及复印件；

（三）工商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件；

（四）财政部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表；

（五）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（六）符合规定的购买商业用房合同、协议或其他有效文件；

（七）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；

（八）保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；

（九）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第十三条 贷款人受理借款人申请后，应按规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对企业法人贷款购置商业用房或办公用房的，调查人还要按有关规定，对其经营、效益及还款能力等方面进行综合评估。

第十四条 银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。

第十五条 在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。

第十六条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同。同时，根据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第十七条 企（事）业法人和其他经济组织贷款后，贷款人要监督借款人按购房合同付款。其贷款及利息采取按季分期偿还的方式的，贷后管理比照商品房开发贷款的操作方式执行；自然人贷款的发放程序、本息偿还、贷后管理比照个人住房担保贷款的操作方式执行。

第六章 债 权 保 护

第十八条 贷款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：

（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表（利润表）等资料资料；

（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、账号及存款余额等资料；

（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；

（四）未经贷款人同意，将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（五）未按贷款人要求办理有关保险手续；

（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；

（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；

（八）拒绝接受贷款人对其资金使用情况、经营情况和财务活动的监督；

（九）未经贷款人同意，向同一辖区内的我行两个或两个以上同级分支机构申请贷款；

（十）抽逃出资、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产而影响贷款的安全；

（十一）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力、抵押物因意外损毁不足以清偿债权、质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十二）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝在财产继承范围内履行借款合同；

（十三）违反本办法和贷款合同规定的其他行为。

第十九条 贷款人有本法第十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人账户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）依法追究保证人代偿贷款本息；

（七）贷款人认为适当的其他处置方式。

第二十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第二十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第二十二条 贷款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则

第二十三条 各一级分行、直属分行可根据本办法制定实施细则，并报总行住房信贷部备案。

第二十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。

第二十五条 本办法自印发之日起执行。