四、房地产交易

（一）综合

城市房地产转让管理规定

（1995年8月7日建设部发布 根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产转让管理规定〉的决定》修正 建设部令第96号发布 自发布之日起施行）

第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。

第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

第三条 本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。

第五条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第六条 下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（二）房地产权属证书名称和编号；

（三）房地产座落位置、面积、四至界限；

（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

（五）房地产的用途或使用性质；

（六）成交价格及支付方式；

（七）房地产交付使用的时间；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他事项。

第九条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。

（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条[1]规定的项目的；

（二）私有住宅转让后仍用于居住的；

（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

第十三条 依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。

第十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

第十五条 商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。

第十六条 房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。

第十七条 违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。

第十八条 房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。

第二十条 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。

第二十一条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

第二十二条 本规定自1995年9月1日起施行。

城市房产交易价格管理暂行办法

（1994年11月11日 计价格〔1994〕1714号）

第一章 总 则

第一条 为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其他有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营性服务收费的管理。

第三条 国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。

各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。

第二章 管 理 原 则

第四条 国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。

第五条 房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。

向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。

房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。

其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。

第六条 实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。

房产交易价格和经营性服务收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。

第七条 实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。

第八条 对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。

第三章 价 格 评 估

第九条 实行市场调节价的房产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。

第十条 房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。

房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。

第十一条 房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。

第十二条 房屋评估重置折扣价格计算公式：

评估价格=房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）

计价单位为建筑面积平方米。

第十三条 房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。

房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。

第十四条 环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。

整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。

第十五条 按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。

由于评估条件的限制或其他原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其他评估方法评估房产价格。

第十六条 房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。

第十七条 房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。

第十八条 房产价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市政府价格主管部门制定。

第四章 监督与监测

第十九条 各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营性服务收费的监督检查工作。

第二十条 房产交易价格和经营性服务收费实行明码标价制度。

进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。

经营性服务收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。

第二十一条 国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。

第二十二条 各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。

第五章 罚 则

第二十三条 凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。

（一）越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；

（二）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；

（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；

（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价和故意抬高、压低被估房价的。

（五）不执行规定的明码标价制度的；

（六）不按规定申报成交价格的；

（七）其他违反本暂行办法的行为。

第二十四条 被处罚单位和个人对处罚决定不服的，依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院起诉。

第六章 附 则

第二十五条 房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。

房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本暂行办法执行。

第二十六条 房产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由政府价格主管部门、财政部门按规定权限制定。

第二十七条 各省、自治区、直辖市政府

价格主管部门可根据本暂行办法制定实施细则，并报国家计委备案。

第二十八条 本暂行办法发布前有关规定凡与本办法抵触的，以本办法为准。

第二十九条 本暂行办法由国家计委解释。

第三十条 本暂行办法自1994年12月1日起施行。

建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知

（2006年7月6日 建住房〔2006〕166号）

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、工商局：

为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义

（一）整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来，坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度

（二）加强商品房预售许可管理。各级房地产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

（三）加强对商品房预（销）售活动的动态监管。各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产、发展改革（价格）、工商管理部门应按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。房地产管理部门要按照《商品房销售管理办法》有关规定，加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房预（销）售活动的单位和人员，要从严处理。

（四）加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规，予以严肃处理。

（五）加强房地产展销活动管理。工商行政管理部门要严格展销许可管理，会同房地产管理部门加强对房地产展销活动的审查和监管。工商行政管理部门应审查展销活动主办方资格；房地产管理部门应审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。

（六）加强商品房预（销）售合同管理。房地产开发企业应当参照国家或地方建设（房地产）、工商管理部门制定的示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房地产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房地产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。

（七）加强房地产经纪管理。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房地产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为，由房地产、发展改革（价格）、工商管理部门依据各自职责，依法查处或联合予以查处。

三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任

（八）集中开展一次整治活动。各地要从今年下半年起，用一年左右时间，集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。各级房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。各地对专项整治工作中暴露出的问题，要积极加以整改；整改不力、群众反映强烈的，要予以通报批评。

（九）畅通举报投诉渠道。房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要通过开设专项整治热线电话等方式，方便群众投诉，加强社会监督，及时发现和查处房地产交易环节的违法违规行为。各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。

（十）建立房地产交易诚信机制。房地产管理部门要加快构筑房地产交易信息服务平台，进一步完善房地产信用档案体系。房地产企业及其执（从）业人员的失信行为情节严重的，要通过新闻媒体予以曝光。房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。

（十一）加强宣传舆论引导。各地要结合房地产交易秩序专项整治活动，组织开展形式多样的房地产交易法律法规宣传

活动，引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。

（十二）建立工作联动机制。各级房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商管理部门要抓紧部署本地区的专项整治工作，督促指导所辖城市切实落实专项整治工作的各项要求。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商管理部门应将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国家发展改革委、国家工商行政管理总局。

房地产经纪管理办法

（2011年1月20日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号公布 自2011年4月1日起施行）

第一章 总 则

第一条 为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。

第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

第四条 从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

第五条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。

第六条 房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。

第二章 房地产经纪机构和人员

第七条 本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

房地产经纪机构可以设立分支机构。

第八条 设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。

本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。

第九条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。

第十条 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。

房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。

第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

第十二条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

第十三条 房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

第三章 房地产经纪活动

第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：

（一）营业执照和备案证明文件；

（二）服务项目、内容、标准；

（三）业务流程；

（四）收费项目、依据、标准；

（五）交易资金监管方式；

（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；

（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；

（八）法律、法规、规章规定的其他事项。

分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。

房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；

（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；

（三）服务费用及其支付方式；

（四）合同当事人的权利和义务；

（五）违约责任和纠纷解决方式。

建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。

第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托房屋有利害关系；

（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

（三）委托房屋的市场参考价格；

（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；

（五）房屋交易涉及的税费；

（六）经纪服务的内容及完成标准；

（七）经纪服务收费标准和支付时间；

（八）其他需要告知的事项。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。

房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。

第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。

房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。

第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。

第四章 监 督 管 理

第二十八条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。

房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。

被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。

第二十九条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。

第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：

（一）房地产经纪机构备案信息公示；

（二）房地产交易与登记信息查询；

（三）房地产交易合同网上签订；

（四）房地产经纪信用档案公示；

（五）法律、法规和规章规定的其他事项。

经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。

第三十一条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。

县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。

第三十二条 房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。

第五章 法 律 责 任

第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：

（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；

（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；

（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；

（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；

（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

第三十五条 违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。

第三十六条 违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

第三十八条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十九条 各地可以依据本办法制定实施细则。

第四十条 本办法自2011年4月1日起施行。

建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知

（2006年12月29日 建住房〔2006〕321号）

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行：

建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益，现就有关问题通知如下：

一、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。房地产经纪机构（含分支机构，下同）和交易保证机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门备案，房地产管理部门应当出具备案证明。房地产管理部门应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理（以下简称注册房地产经纪人员）等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

二、严格实施房地产经纪人员职业资格制度。要按照《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》（人发〔2001〕128号）和《关于转变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房〔2004〕43号）的规定，继续做好房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理。各地要抓紧组织开展房地产经纪人协理考试和注册工作。房地产经纪行业组织要建立健全对房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高房地产经纪人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产经纪人员，注册机构应当收回其注册证书。

三、规范房地产经纪行为。房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。

房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得谋取非法收益。不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

四、加强房地产经纪合同管理。积极推广使用有关部门和行业组织推荐的房地产经纪合同文本。房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。不得签署损害委托人利益的合同。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。

五、建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

六、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转。对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加“客户交易结算资金”字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买方分别建立子账户。交易当事人应根据需要在银行开立个人银行结算账户。开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具工商营业执照、基本存款账户开户许可证和房地产管理部门出具的备案证明。子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。

交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

七、加强交易结算资金专用存款账户管理。房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。

各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。

客户交易结算资金专用存款账户的开户银行应按照其与房地产经纪机构或交易保证机构的约定，加强资金管理，确保存量房交易结算资金专款专用。

八、建立健全办事公开制度。各市、县房地产管理部门应当完善房地产市场信息系统。有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台，方便房地产经纪人及交易当事人查询房地产交易登记信息。

九、建立和完善信用公示制度。各级房地产管理部门或房地产经纪行业组织要不断完善房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案系统，对房地产经纪机构和房地产经纪人员的失信、违法、违规行为，要记入信用档案并向社会公示。

十、加强房地产经纪行业自律建设。房地产经纪行业组织要不断建立和完善房地产经纪执业规则，明确执业标准及经纪行为准则。建立健全房地产经纪机构资信评价体系，积极开展资信评价活动。建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制。探索建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统。

各地可根据本通知制定具体的实施细则。

近期，各市、县房地产管理部门要对房地产经纪机构开展一次全面的清理整顿，严肃查处违法违规行为。对典型案例要向社会曝光。各省级建设（房地产）行政主管部门要在2007年3月底以前，将清理整顿情况上报我部住宅与房地产业司。

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知

（2011年5月11日 建房〔2011〕68号）

各省、自治区住房和城乡建设厅、发展改革委（物价局），直辖市建委（房地局）、发展改革委（物价局）：

为全面落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），巩固和扩大调控成果，坚决制止和查处房地产经纪违法违规行为，维护群众合法权益，结合近期实施的《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》等规定，现就有关问题通知如下：

一、加强房地产经纪机构管理。各地要以贯彻落实《房地产经纪管理办法》为契机，依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为。对投诉率高、整改不力的房地产经纪机构，要通过限制网签资格、注销备案、公开曝光、记入信用档案等手段进行惩处，并将有关情况通报税收、金融、工商等部门。

二、加强房地产经纪人员管理。房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章，并由房地产经纪人员签名。通过房地产经纪机构成交的房地产交易，办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同。未取得房地产经纪人员职业资格的，不得在房地产经纪服务合同上签字；从事辅助工作的人员，要建立实名登记和工作卡制度，挂牌上岗。加大对房地产经纪人员出借证书、虚假注册等违法违规行为的查处力度，建立注册执业人员的诚信记录，并将注册执业人员参加相关培训的情况记入个人执业记录。

三、加强商品房预（销）售行为监管。房地产开发企业和房地产经纪机构要严格按照商品房预（销）售方案和申报价格对外销售。各地对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。要加大现场巡查力度，及时发现违法违规和不规范行为，并通过公开曝光、暂缓预售许可等手段加大惩处和监督力度，惩处情况及时通报国土、工商、金融等部门。

四、加强住房租赁市场监管。各地要结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。要加大政策宣传和落实力度，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

五、建立规范化的日常动态监督管理机制。各地要坚持整顿规范和制度建设并重、专项整治和日常监督并重、加强管理和改善服务并重、受理投诉和主动监管并重，逐步建立规范化的日常动态监督管理机制。在监管理念上，要进一步加强过程监管、行为监管和动态监管；在监管方式上，要进一步加大重点稽查和日常巡查的力度，强化多部门联动，形成监管合力，加大对典型案例及检查结果的曝光力度。要充分发挥举报投诉机制的作用，通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式，提供快速便捷的举报、投诉渠道，及时发现违法违规行为线索。对群众的举报和投诉，要认真接收、快速处理、及时反馈。

六、严格落实监督检查责任。各级房地产、价格主管部门今年5月至11月要集中开展一次专项整治，认真排查房地产经纪违法违规行为，做到“发现一起、查处一起”。各市、县认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。省级房地产主管部门、价格主管部门要加强对市、县整治工作的指导和检查。市、县房地产主管部门、价格主管部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及对违法违规行为联合查处机制。

各省、自治区、直辖市建设（房地产）、价格部门要于今年11月底前，将开展专项整治工作的有关情况以及典型案例上报住房城乡建设部、国家发展改革委。