第五章 租赁合同纠纷

第一节 租赁合同纠纷概述

一、租赁合同纠纷概念及特征

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁合同中，出租人作为租赁物的所有权人或者处分权人，将租赁物交付给承租人，承租人在一定期限内使用租赁物并支付租金，并且于租赁期限届满时返还租赁物给出租人。

租赁合同具有以下几个特征：

第一，租赁合同是转移财产用益权的合同。租赁合同以承租人取得租赁物的使用收益权为目的，因而是转移标的物用益权的合同，这是它与买卖合同相互区别的最主要标志。承租人可以对承租物使用收益，但却无权处分。出租人交付租赁物，在其自己不再占有、使用租赁物的同时，却并未失去对租赁物的所有权或者处分权。

第二，租赁合同的标的物为有形的、非消耗的特定物。承租人取得租赁物的目的，在于对租赁物进行使用以及利用它获得收益，并且在租赁期限届满时还要返还租赁物，因此，作为租赁合同标的物的租赁物只能表现为有形物、非消耗物、特定物。只有这样，才能与租赁合同的性质和目的相符。

第三，租赁合同是双务有偿合同。在租赁合同中，出租人提供租赁物，收取租金，承租人使用租赁物，交付租金。当事人双方的权利义务相互对应，取得租赁物的使用收益权与交付租金之间存在着对价关系。

第四，租赁合同是诺成合同。租赁合同自租赁人与承租人达成协议时成立，不以实际交付标的物作为合同成立的要件。

第五，租赁合同一般是要式合同。租赁合同的形式主要取决于租赁期限的长短。租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限、租赁物维修等条款。

二、法院受理案件情况

以近三年丛台区法院审理租赁合同为例的情况如下：2015年112件、2016年143件、2017年8月底121件，所占合同纠纷比例分别为4.53%、4.51%、7.04%。从上述数据可以看出租赁合同纠纷数量呈递增趋势，但并不迅猛。所占合同比例并不算高，但呈上升趋势。

审理中主要以拖欠租金引起的诉讼为主，争议问题集中表现在承租人的抗辩权上，如出租人行使的停水停电自救方式造成承租人损失的问题；出租人未开具发票能否对抗支付租金的义务；合同解除后装饰装修的添附物如何处理等等。笔者将司法实践中争议性较大、具有典型性的案例在下文中予以论述。

三、常用法律条文索引

1.《中华人民共和国合同法》第212～236条；

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。