第2章 序言

我国房地产市场历经从计划经济向市场经济的转变。1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，由此开启了城镇住房制度改革之路。住房的商品化改革，实现了住房制度由实物分配向货币分配的转变，大量的新建商品房和存量房进入市场进行交易。与此相伴随的是大量房地产纠纷案件的出现，其中房屋买卖合同案件占相当大的比例。由于房地产市场本身的复杂性，加之房屋买卖牵涉合同主体的重大利益，多重矛盾相互交织，房屋买卖案件的复杂性不言而喻。房屋买卖纠纷涉及《合同法》《物权法》《担保法》等多个领域，处理案件时需要考量的因素也比较多。

在房价出现大幅波动时，由于供求关系失衡、经济利益的驱使、诚信意识严重缺失等因素，合同当事人违约的问题比较突出，商品房交易和二手房买卖纠纷频发，新情况、新问题层出不穷。这给人民法院的司法裁判带来了挑战，不仅需要面对错综复杂的法律关系、当事人尖锐对立的矛盾，还要适应不断调整的房地产监管政策，确保房地产市场的稳定。这的确考验法官的智慧。总结法官在审理海量案件过程中形成的裁判规则和法律适用观点，对于推动法学理论进步、指导司法实践，乃至促进立法都极具价值。正是基于这个初衷，我们编写了本书。

本书所选案例为最近几年法院审理的具有典型意义的房屋买卖纠纷案件，基本上涵盖了房屋交易中的买卖、居间、抵押、借贷等诸多法律问题。针对争议比较大的差价损失赔偿、继续履行的条件、履行不能的判断、房地产新政对合同的影响，以及借名买房、“阴阳合同”、无权处分的效力认定等问题，本书作了重点解读，以期使读者对房屋买卖司法实务有更为全面的了解，为司法裁判提供智力参考。参加本书撰写的作者大多为一线办案法官，有着丰富的实践经验。但书中错误仍在所难免，恳请读者批评指正，读者可发送邮件至tjfylichao@163.com提出宝贵意见。最后，特别感谢中国法制出版社马金风编辑，她为本书的出版付出了辛勤努力。

李超