模块一

第1章 建筑装饰装修工程概述

1.1 建筑装饰装修工程概念、特性与实施程序

1.1.1 建筑装饰装修工程概念

1．建筑装饰装修工程的概念

根据住建部第46号令《建筑装饰装修管理规定》，建筑装饰装修工程是指为使建筑物、构筑物的内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表面和内部进行装饰处理的工程建筑活动全部工作的总称。

建筑装饰装修工程按装饰对象不同分为：公共建筑装饰装修工程、住宅装饰装修工程和幕墙工程；按装饰内容不同分为：地面工程、抹灰工程、门窗工程、吊顶工程、轻质隔（断）墙工程、饰面板（砖）工程、幕墙工程、涂饰工程、裱糊与软包工程、细部工程。完整的建筑装饰装修工程过程包括：设计、施工、材料供应、工厂化部品部件加工、工程运营与维护等部分。

1.1.2 建筑装饰装修工程的特性

1）社会性。在特定的建筑物装饰装修活动中，为了保证双方利益的实现，建筑物的所有者或经营者有可能聘请工程监理、咨询机构等维护自身的权益；承建商要同材料、部品生产经营企业及劳务企业进行经济、技术、人员的交流，这些都与社会发生了联系。因此，建筑装饰装修工程是一项具有广泛社会性的工程服务事件。

2）唯一性。建筑物的所有者或经营者与设计、施工承包商共同指向的是某一特定的建筑物，所有者、经营者、承包商的不同都使得建筑装饰装修工程不同，因此，具有唯一性。

3）技术性。建筑装饰装修的设计施工本身就是建立在一定的技术基础之上。技术的进步（如材料施工工艺），则要求建筑装饰装修逐步由工厂化加工生产转向标准化、工业化生产和现场装配式施工，建筑装饰装修技术正在由传统技术向现代工业化技术方向发展。

4）人文性。建筑装饰装修既是社会生产力发展的结果，又是社会文化与文明发展的一种重要表现。建筑装饰装修反映并展现了人们的价值观、艺术观、人生观和传统文化印迹，即为建筑装饰装修的人文性。

1.1.3 建筑装饰装修工程实施程序

建筑装饰装修工程项目是按规划、设计、施工、竣工及交付使用的先后顺序进行的。一项装饰工程通常可以分为4个阶段：筹划阶段、设计阶段、施工阶段和运营维护阶段。根据工程项目的大小，整个工程所用的时间也不一样，少则几个月，多则几年。工程的圆满完成需要建设单位、设计单位、施工单位和监理单位几方的配合，在整个工作过程中，每一方都将担负着繁重的任务并承担相应责任，直到工程交付使用。

1．筹划阶段

筹划阶段是建设单位（即甲方）对该工程是否实施的一个决策期，是整个建筑装饰装修工程能否顺利完成的前提条件。

甲方应该清楚地明确整个工程的隶属关系、工程实施的目的及作用、工程的服务对象、建筑周边环境等，再根据自身的经济状况，制定工程的级别，选用材料的等级，选用设计、施工单位的级别等。例如，一栋旅游饭店的装饰装修，甲方应首先明确酒店是以接待内宾为主，还是以接待外宾为主；是几星级的标准；其建筑设计对建筑装饰装修是否有所要求；整个建筑的光线、照明、温度，该地区的民族风俗、生活习惯，交通、通信、供热、供暖，往来人员流动情况、容纳情况等因素是否在筹划阶段给予了周全的考虑。在必要时，甲方应请专家对该项目进行详细论证，以免在工程施工时产生不必要的损失或决策性的错误。

2．设计阶段

该阶段主要是建设单位与设计单位的合作。在进行了前一阶段的工作且设计单位在较系统、全面地掌握了整个工程的内容和数据资料之后才能进入设计阶段。设计阶段是整个建筑装饰装修工程的灵魂，直接关系到装饰工程的效果。整个设计阶段分为方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。

（1）方案设计阶段（又称方案概念设计阶段） 设计单位在和甲方签订了设计委托书后即可进行方案设计。设计师根据甲方在筹划阶段提出的要求和提供的建筑图纸，按照现场实际状况测量核实，提出设计方案。这一阶段所需要提供的图纸包括：平面布置图、彩色方案效果图、总体设计说明、主要设计说明等。同时还应编制初步的工程施工估算。

（2）扩初设计阶段（又称方案深化设计阶段） 在甲方对设计方案确认后方可进行方案深化设计，即扩初设计。扩初设计阶段需要的图纸通常包括：平面布置图、局部平面图、天花布置图、照明平面布置图、地面拼花图、立面图、设计说明等。

（3）施工图设计阶段 施工图设计阶段是设计阶段的最后一个环节，这一阶段需要的图、表、样板要尽可能的详细和准确，它通常包括：设计说明、材料表、门窗表、灯具表、家具表、平面布置图、地面拼花图、天花布置图、照明平面布置图、剖面图、主要施工节点大样图、照明线路平面布置图（或照明线路系统图）、插座线路图（或插座线路系统图）、空调平面布置图（或空调布置系统图）、给水排水平面布置图（或给水排水系统图）、主材料样板。对设计人员来讲，在这一阶段的设计中应运用广泛的施工管理和技术知识，尽可能多的掌握各种材料的品种、花色、价格、产地、供货等情况，使最初的方案能够达到施工的要求。

3．施工阶段

建筑装饰装修工程的施工阶段最关键的一个阶段，也是花费时间最长的一个阶段，整个施工阶段必须按照工序有条不紊、按部就班地进行，这样才能保证工程的质量。它可分为3个阶段，即施工准备阶段、施工阶段和竣工移交阶段。

（1）施工准备阶段 装饰工程开工前必须完成的准备工作：

1）建筑装饰装修施工必须具备设计图纸，并严格按图施工。原有房屋装饰，涉及拆改主体结构或明显加大荷载的，必须经房屋鉴定设计单位做结构鉴定设计并对装饰方案的使用安全进行鉴定，合格后方可施工。

2）熟悉国家对装饰行业的有关施工规范、质量检验标准。

3）编制施工组织设计，制订施工方案。

4）制定质量目标，编制质量计划。

5）组织技术会审，施工方与设计单位、甲方需对图纸进行会审，设计单位要对图纸进行交底。

6）经施工单位技术负责人组织会审，对上述技术准备工作认证后，作为施工的依据，方可施工。

7）施工前，施工单位应与质监部门办理装饰装修工程前期工程的质量交换验收工作。

8）申办“施工许可证”。发包方主办，承包方协办。由发包单位向当地建设行政主管部门领取建筑工程施工许可申请表，逐项填写后再报批。

（2）产品施工阶段 当进入产品施工阶段后，发、承包双方工作就更加繁重。发包方一般均委托监理单位进行施工过程监督管理，所以整个运行过程是发包方、监理方与承包方之间的交道。

1）承包方必须提供施工组织设计（此时的施工组织设计已经不是投标时具有竞争性的内容，而是具有可操作性的内容：技术方案、质量标准、施工进度、材质检验）供监理方审核，施工组织设计必须符合工程实际，方案先进，质量标准有规范按规范执行，无规范要编写标准，应满足发包方工期要求，材质符合设计要求，选择封样，凭样验收。

2）承包方必须提请隐蔽工程检查，监理方进行隐蔽工程检查。

3）承包方必须编写施工日志，监理方审阅施工日志。

4）双方编写绘制洽商记录、会签洽商记录。

5）承包方提请分项工程检查，监理方进行分项工程检查。

6）承包方按月报进度计划并申请工程进度款，监理方审进度计划并报发包方申请进度款。

7）每周由发包方、监理方、承包方共同参加工程协调会，并执行会议决定。

这一流程贯彻整个施工全过程，直至工程竣工。

（3）产品竣工交付阶段：

1）承包方进行施工项目工程量复核，监理方进行工程量复核并签署意见。

2）承包方进行工程竣工质量自检，监理方进行竣工质量预验收并签署意见。

3）承包方进行竣工资料整理，监理方进行竣工资料复核并签署意见，同时承包方进行竣工图绘制，监理方进行竣工图复核并签署意见。

4）承包方整理洽商记录，监理方复核洽商记录。

5）承发方议定洽商部分的材料、设备市场价格，参与议论材料价格。

6）承包方做好增减账，监理方复核增减账。

7）承包方编制结算书并接受审计，审计部门进行审计并给出审计报告书，交发包方。

8）发包方向承包方支付工程结算款，承包方向发包单位领取工程结算款。

至此，一项装饰装修工程才算基本结束，但还留有一段期限的质量保修期。承包方应向发包方交付一定数量的保修金，在保修期到之后按合同结清。

4．运营维护阶段

一般认为建筑物的运营维护管理是指整合人员、资金及技术等关键资源，通过对已投入使用建筑物的空间、资产、设施及环境进行设计、运行、评价和改进，满足人员在建筑中的基本使用及安全舒适的需求，充分提高建筑的使用率、降低其经营成本，增加投资效益。主要包括以下几个方面：

（1）空间管理 空间管理主要是通过对空间进行规划、分配、使用等方面的管理，满足企业在空间方面的各种需求，并计算空间相关成本，执行成本分摊等内部核算，增强企业各部门控制非经营性成本的意识，提高企业收益。空间管理包括空间分配、空间规划、租赁管理、统计分析等几个方面。

（2）资产管理 资产管理主要是对建筑内的各种资产进行经营运作，降低资产的闲置浪费，减少和避免资产流失。资产管理主要包括日常管理、资产盘点、折旧管理、报表管理等几个方面。

（3）维护管理 维护管理的任务主要包括建立设施设备基本信息库与台账化，定义设施设备保养周期等特殊信息，建立计划对设施设备进行周期维护；对设施设备各运行状态进行巡检管理并建立运行信息记录；对出现故障的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收等实现全程管理。

（4）公共安全管理 公共安全管理需要应对火灾、自然灾害、非法侵入、重大安全事故和公共卫生事故等危害人民生命财产安全的各种突发事件，建立起应急及长效的技术防范保障体系，包括火灾自动报警系统、安全技术防范系统和应急联动系统。

（5）能耗管理 能耗管理主要是对建筑正常运行时消耗的电、气等能源和水资源等进行管理，采集统计各种能耗数据，通过分析找出现有能耗情况的不合理之处，实现能耗的优化。