第二节 不动产登记
一、不动产登记的意义和性质
不动产登记又称为不动产物权登记，是经权利人申请国家专职部门将有关不动产物权事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。[5]《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
不动产物权变动的公示方法自古有之。在古代，法律就强调不动产物权的存在或者变动要伴随着某种客观的现象，以使其便于识别。罗马法上物权的变动，无论动产还是不动产统以交付即对标的物占有的现实转移为其公示方法。在我国，自唐代以远，即有立契、申牒[6]或过割制度。宋代以后，田土之登记更有鱼鳞图册[7]的设立，尽管其主要目的在于征收税赋，但在供质证以杜争端之用，也是重要目的之一。[8]其中，申牒造籍、鱼鳞图册，都具有不动产登记的意义。
严格意义上的不动产登记制度产生于欧洲。近代以来，抵押权不断发展，立法采用公示原则以调和债权人之间的利益，同时也充分利用不动产的担保价值，从而使公示方式显得极为重要。登记制度因此应运而生。最早的登记制度，出现于1722年的《普鲁士抵押与破产法》和1783年的《一般抵押法》中。1795年法国制定的《抵押法》，也规定了不动产抵押的登记制度。它们奠定了近代不动产登记制度的框架。随着经济的发展，不动产登记制度有了进一步发展，不仅抵押权需要登记，而且所有权登记也显得极为必要。因为不动产所有权频繁地成为交易的对象，而且不动产作为资本的交易如果不伴随着外形变动的客观形式，对于实现物权效力、保护交易安全都极为不利，所以，法律就将抵押登记制度予以扩展，适用于不动产所有权的变动领域，形成了现代不动产物权变动的登记制度。
确立不动产登记的意义在于，对不动产的管理、确定产权，并作为课税的依据。在民法的意义上，登记作为不动产物权变动的公示方法，具有物权设立的公示功能、物权变动的公示功能和权利正确性的推定功能。
各国立法采取的不动产登记制度，分为三种不同的体例。
1.契约登记制度
契约登记制度首创于法国，被称为法国登记制，是指不动产物权的得失变更，经当事人订立契约，即已生效，但非经登记不得对抗第三人。登记机关在登记时，依据契约所载的内容予以登记。这种登记制度适用于物权变动采用债权意思主义的国家，日本、意大利、比利时、西班牙等国家都采此制。
这种不动产登记制度采用形式审查主义，并不过问实体内容，登记无公信力，登记与否并不加以强制且登记方法采人的编成主义，同时也登记不动产物权变动的状态。
2.权利登记制度
权利登记制度产生于德国，也称为德国登记制度，是指不动产物权的得失变更，仅有当事人意思表示一致尚不生效，必须经过登记机关实质审查确定，并践行法定登记的形式才发生效力。这种登记制度，更关注不动产物权的安全以及有关法律秩序，因此，不仅确立了针对一般权利人的强制登记的原则，而且把不动产登记事务宣布为国家专门机构的职权范围。采用这种不动产物权登记制度的还有瑞士、荷兰、奥地利等国家。
这种不动产登记制度采用实质审查主义，登记官对于登记案的申请有实质审查权，证明权利无误后方予登记。因此，登记具有公信力，并且采取强制主义，非经登记，不动产物权变动不发生效力。此外，以登记土地权利的静态为主，兼顾权利变动情形。
3.托仑斯登记制度
托仑斯登记制度为托仑斯爵士1858年在南澳洲所创，又被称为澳洲登记制度，也叫作权利交付主义。这种登记制度与德国的登记制度基本相同，不同的是：在初次登记不动产物权时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。让与不动产时，当事人之间作成让与证书，连同地券一起交给登记机关，登记机关经审查以后，在登记簿上记载权利的移转。对受让人则交付新地券，或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能够从该地券上明确不动产权利的状态。这种登记制度被英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国家采用。
这种登记制度采用任意主义，并不强制一切土地必须向政府申请登记，由当事人自行决定。但是经过第一次申请登记之后，日后所有的土地转移或变动不经登记不生效力。此外，登记采实质审查主义，登记具有公信力，同时颁发权利状书，如果土地负有权利负担，则应为负担登记。同时，设立赔偿基金，真正权利人因为登记遗漏或者错误而遭受损害的，登记机关承担赔偿责任。
在我国，有人认为，不动产登记的性质是一种行政行为，所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的在于明晰各种不动产物权，依法保护不动产权利人的权利。这种意见已经过时了。事实上，不动产登记对于不动产物权变动仅具有程序性的意义，登记机关通过物权登记，对物权变动进行确认和公示，因此，其性质是程序性的司法行为。不动产登记应当由统一的职能机关负责，改变我国目前的分散登记状况。《物权法》第10条第2款对此已经作出明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”这是完全正确的。
二、登记的类型
1.实体权利登记
实体权利登记也叫作实体登记，是指对于当事人所享有的实体权利进行的登记。按照物权法定主义的规定，凡是应当纳入登记的物权，都应当进行实体登记。对于应当进行实体登记的物权，一般都应当在法律上作出明文规定。应当进行实体登记的物权包括所有权、地上权、土地承包经营权、地役权、抵押权等。
2.程序权利登记
程序权利登记也叫作顺位登记，是指确定登记的权利在不动产法上的顺位，即一个不动产客体上承担的数个不动产物权所产生的时间顺位，决定哪个权利先行使的登记。
在不动产之上，可以设立性质各不相同的多个不动产物权。这些不同的权利的顺位，决定了权利行使的先后。这些权利人能否实现其权利或者能否全部实现其权利，取决于其权利所处的登记顺序。程序权利登记解决的就是这个权利顺序的问题。
1.权利登记
权利登记是指就所有权及其他物权的发生、转移、消灭、保存、处分限制等所进行的登记。这种登记公示着不动产物权的现状和变动，同时也是物权变动的形成条件或者对抗要件，具有形成力和对抗力。如果是德国式登记制度，则权利登记具有权利的形成力；如果是法国式登记制度，则权利登记具有权利的对抗力。我国采用的是德国式登记制度，因此权利登记具有权利的形成力。
2.表彰登记
表彰登记是指对土地、建筑物以及其他地上附着物的物权现状进行公示的登记。表彰登记将诸如土地的面积、用途或者建筑物的种类、用途、构造、面积等记载于物权登记簿中，表彰权利的现状。
权利登记和表彰登记是不可分的，权利登记建立在表彰登记的基础之上。
设权登记和宣示登记是在物权形式主义的物权变动模式之下实行的登记制度。
1.设权登记
设权登记是指创设物权效力的登记。按照物权形式主义的规则，不动产物权变动，登记发生形成效力。在这种制度之下，不动产物权交易，如果不进行物权登记，当事人之间即使有物权变动的事实，在法律上也绝对不发生物权变动的效力。设权登记的对象，是依法律行为而生变动的不动产物权。
2.宣示登记
宣示登记是指将已经发生的物权变动昭示于人的登记。这种登记并没有创设物权的效力，因为在登记之前物权变动的效力已经发生，不过非经宣示登记，当事人不得处分其物权。所以，宣示登记的效力是相对的，而不是绝对的。宣示登记的目的在于贯彻不动产物权变动的公示规则，以维护交易安全。
本登记与预备登记的类型较为复杂，下面分别阐释。
1.本登记
本登记是终局登记，是与预备登记相对应的一种登记，将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减及消灭记入登记簿中，有确定的、终局的效力。分为以下几种
（1）总登记。
总登记，是指登记机关为确立不动产管理秩序，在对不动产进行清理的基础上进行的一种全面登记。所以总登记又是第一次登记。这种登记表示的是某一不动产及整体不动产权利关系的总体面貌，以便对不动产物权获得一个概括的认识，从而实现和谐的不动产权利秩序。
（2）变动登记。
变动登记，也叫作变更登记或者动态登记，是指登记机关就不动产物权变动所进行的登记。在总登记完成后，某一个不动产物权由于买卖、赠与、权利设定等发生变动的时候，不动产上的权利就与既存登记的一部或者全部发生不同。如果这种不同不进行变动，就物权交易而言，就会给交易第三人认识某一不动产物权权利状态增加困难，以致有害于交易。因此，不动产物权发生变动，必须进行变动登记，真实地记载不动产物权的权利状态，以维护交易的秩序和安全。
（3）更正登记。
更正登记，是对原登记权利的涂销登记，又是对真正权利的初始登记，是指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或者遗漏，致使登记与原始的实体权利关系不一致，为消除这种不一致的状态，对既存的登记内容进行修正、补充的登记。因此，更正登记的目的是对不动产物权订正错误、补充遗漏。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
更正登记以登记手续的错误和遗漏为修正对象。登记错误，是指虽然登记簿上有记载但是欠缺真实的记载，所记载的内容与不动产真实状态不一致。登记遗漏，是指因消极的行为而使记载与不动产的现实内容发生抵触，而应当登记的内容未予登记。无论登记错误还是登记遗漏，其实质都在于欠缺真实的记载，使登记不能反映不动产物权的实际状态。
更正登记可以由权利人或者利害关系人提出，也可以由登记机关自己依职权进行。在登记完成之后，登记机关如果发现登记有错误或者遗漏，应及时通知登记权利人和登记义务人，如果登记权利人或者登记义务人为多数人的，则通知其中一人即可。
至于登记错误或遗漏形成的原因为何，是当事人的过错所致还是登记机关的过错所致，在所不问，都应当予以更正登记。如果在登记之后登记机关就发现了登记的错误，则不必进行更正登记，只要改正登记中的错误字句即可。
在更正登记后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，更正登记后的权利人未追认的，不发生效力。
（4）回复登记。
回复登记，是指当与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭时，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记的效力的登记。
回复登记以回复原有登记的效力为目的，依原有登记消灭的原因，分为灭失回复登记和涂销回复登记。
灭失回复登记是指在登记簿的全部或者一部因水灾、地震等原因而发生物理的灭失时，予以回复的登记。不动产物权登记发生灭失，灭失回复登记将其回复保存，因而，不涉及新的权利关系的变动，原有的物权登记顺位并不发生变动，还是按照原来的登记发生效果。
涂销回复登记，是指当登记的全部或者一部被不适法地涂销时，为使登记回复到涂销前的状态而为的一种登记。适用的对象就是已经存在的被不适法地涂销的登记。造成登记被不适法涂销的原因有实体法上的，如涂销登记的原因无效、被撤销等，也有登记法上的，如登记机关的过错等手续瑕疵等。无论何种原因造成的涂销错误，都应当回复登记。涂销回复登记也是对原有登记的回复，因此也不涉及新的权利关系的变动，原有的物权登记顺位并不发生变动，还是按照原来的登记发生效果。
（5）涂销登记。
涂销登记，是指在既存的登记中，原始的或者后发的理由致登记事项全部不适法，从而消灭这一登记的记载行为。因此，涂销登记是以消灭原有的登记事项为目的的登记。
涂销登记适用的对象是原有的登记事项全部不适法的登记，只有如此，才可以进行涂销登记。如果登记仅仅是部分登记不适法，则进行更正登记就可以解决了，无须进行涂销登记。不适法的原因可以是原始的，也可以是后发的。无论是登记无效，还是登记原因被解除，最终均导致登记原因的不存在，因此，就必须进行涂销登记。
2.预备登记
预备登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保障登记请求权而为的一种登记。我国民法以往对登记制度并未给予足够的重视，在预备登记制度上尤其明显。因此，完善我国的预备登记制度是完善我国民法立法的重要一环。
（1）预告登记。
预告登记，是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般的不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是在不动产物权已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记作出以后，并不导致不动产物权的设立或者变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。
《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以申请预告登记。进行预告登记的条件是，债权人已经支付一半以上的价款或者债务人书面同意预告登记。符合上述条件的，应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》规定了两种情形：第一，第4条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第20条第1款的规定，认定其不发生物权效力。这是规定了预告登记的效力。第二，第5条规定，是对《物权法》第20条第2款规定的“债权消灭”的具体解释，即买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第20条第2款所称的“债权消灭”。其中，被解除和放弃债权，是传统意义上的债权消灭，而被认定无效和被撤销，是债权未发生，在此扩大解释为债权消灭，发生预告登记失效的后果。
（2）异议登记。
异议登记又叫作异议抗辩登记，登记的目的在于对抗现实登记的权利的正确性，即中止不动产登记的权利正确性推定效力和公信力。《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第3条规定：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
在不动产登记中，会出现登记错误的事实，但是，在错误的登记面前，如果没有更正或者涂销，则发生权利的公信力，受到物权公示公信原则的保护。这样，受损害的是真正的权利人。异议抗辩登记就是为了解决这种状况，防止第三人借登记的公信力取得受让利益。所以，异议登记是为了阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。
异议登记的申请程序，可以是依据先行给付，也可以依据利害关系人的同意或者是人民法院的裁定。符合异议登记要求的，登记机关应当将该异议记载于不动产登记簿。对于异议登记申请，应当提供担保。
异议登记后，申请人应当在法定期限内起诉。逾期既不起诉也不申请更正登记的，异议登记失效。异议登记的起诉期限，是自异议登记之日起15日。
如果权利人有证据证明异议登记不当，则权利人有权申请登记机关注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。
在异议登记的情况下，不动产物权权利人仍得处分其权利，但是如果与异议登记所保全的权利相抵触的，则在抵触的范围内其处分行为无效，第三人即使是善意的，也不得援用不动产物权登记的公信力。如果异议登记不正当，则不动产物权登记仍然具有公信力。
在异议登记因《物权法》第19条第2款规定的事由失效后，即自异议登记之日起15天内申请人不起诉的，当事人还可以提起民事诉讼，请求确认物权归属，人民法院应当依法受理，并且异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
异议登记本身并没有公信力，不受公信力的保护。
三、不动产登记的效力
《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这一规定确定了不动产物权登记的法律效力。不动产物权登记具有以下效力。
1.物权公示效力
登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。这是不动产登记的形式效力，即公示效力。
2.物权变动的根据效力
不动产物权依法律行为取得、丧失及变更时，未经登记不生效力。唯有当事人的法律行为与国家职能机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
3.权利正确性推定效力
这是指以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利的效力。登记簿记载的权利即使有错误，对于善意第三人来说也应当是正确的登记，因此登记是最具社会公信力的事实。
4.善意保护效力
法律就是为了保护善意第三人才将不动产权利登记簿记载的权利视为真实，并赋予其社会公信力，从而在信赖登记的善意第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会由于错误的记而被追夺，从而使正当的社会交易秩序得到维护。
5.警示效力
不动产登记的主要任务之一就是，反映不动产物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内将其提供给社会，为不动产市场交易服务。这样就为社会作出不动产风险警示，让社会尤其是不动产取得人了解不动产的全面情况，然后去决定是否进行有关的法律行为。
不动产物权变动非因法律行为而发生的，不以登记为生效要件。如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。
1.物权变动登记的一般规则
我国《物权法》第9条规定的是物权变动的一般规则，即：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
2.作为生效要件的物权登记
（1）所有权部分。这一部分的特别规定有两个：第一，第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”第二，第106条第1款第3项规定，善意取得不动产的所有权，须经过登记才发生物权变动效力。
（2）用益物权部分。这一部分的特别规定有三个：第一，第139条规定，设立建设用地使用权，应当向登记机关申请建设用地使用权登记。第二，第145条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机关申请变更登记。第三，第150条规定，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。
（3）担保物权部分。这一部分的特别规定有五个：第一，第187条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。第二，第224条规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质，没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。第三，第226条第1款规定，以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理机关办理出质登记时设立。第四，第227条第1款规定，以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立。第五，第228条第1款规定，以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
3.作为对抗要件的物权登记
（1）所有权部分。这一部分的特别规定有一个，即第24条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第6条规定：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”这一规定的含义是，在《物权法》第24条的情形下，未经登记的船舶、航空器和机动车等的物权变动，只要已经交付并且取得占有，虽然未经登记，原则上不适用善意取得。
（2）用益物权部分。这一部分的特别规定有五个：第一，第127条规定，土地承包经营权，自土地承包经营合同生效时设立。政府应当发放权利证书，登记造册，确认权利。第二，第129条规定，土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当登记，未经登记，不得对抗善意第三人。第三，第155条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第四，第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第五，第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（3）担保物权部分。这一部分的特别规定有两个：第一，第188条规定，以生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具，正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第二，第189条第1款规定，浮动抵押，在工商行政管理机关登记，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记不得对抗善意第三人。
4.无须登记的物权变动
（1）所有权部分。这一部分的特别规定有四个：
第一，第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二，第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第7条对人民法院和仲裁委员会的法律文书的范围作出了解释，即：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”除此之外的法律文书，原则上不能适用《物权法》第28条的规定。
第三，第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第四，第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这里规定的不动产物权的取得，都不必经过物权登记。
对于上述第二至第四项，即《物权法》第28~ 29条规定取得物权的，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第8条直接规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”即使未完成动产交付和不动产登记，为保护自己的物权，权利人也可以请求行使物权请求权。
（2）用益物权部分。这一部分的特别规定有一个：按照第153条规定的精神，宅基地使用权的取得，不必经过物权登记。
（3）担保物权部分。这一部分特别规定有两个：第一，第212条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。第二，第224条规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
1.不动产登记簿
不动产登记簿，实际上是不动产物权事项的专用簿册，是不动产权属的法律根据。不动产登记簿在物权法中具有十分重要的地位，发生物权登记的三大效力。不动产登记簿由不动产登记机关专门掌管，不动产登记机关以不动产登记簿为依据，为本管辖区域的全部不动产建立地籍。不动产纳入登记之后，任何一桩不动产都必然在不动产登记簿上有一个确定的位置。
不动产登记簿具有统一性、官方性、公开性和恒久性。统一性要求不能实行多部门、多级别的物权登记。官方性强调不动产登记簿是国家登记簿，不是私人制作的文件，具有权威性和公示效力。公开性表示不动产登记簿登记的内容必须公开，许可关系人查阅和复制，以确定不动产的权利归属，真正起到权利公示的作用。恒久性说明不动产登记簿是国家恒久保留的档案，只要不动产存在，不动产登记簿就会存在，不能销毁。
2.权属证书
物权的权属证书，是不动产登记机关发给物权人的物权证明文书。中国古代的地契、房契也是权属证书，今天的不动产权利证书同样是物权的权属证书。中国公民有相信权属证书的习惯，因此，权属证书在中国社会具有重要意义。
不动产权属证书是脱离不动产物权登记簿而存在的，会出现权属证书与不动产登记簿的登记内容矛盾的情形，因此，权属证书的公信力有所欠缺。在法律上确定不动产物权的归属应当依据不动产登记簿，而不是权属证书。因此，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿相一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿登记的内容为准。