第二节 城市：一种聚落的空间综合体

一 城市立体空间的价值

和乡村相比，城市空间开发和利用程度很高，因此，城市比乡村具有更大的空间容量。由于人口密度高，城市在发展中被迫开发和利用地上空间和地下空间，城市的立体空间具有不同层次的价值。在备战备荒时期，城市地下空间被用来作为储藏粮食等战略性安排；在和平时期，城市地下空间被用来进行商业化开发等。城市地上空间也因为建设高层建筑具有商业价值。总之，城市空间资源有限性以及要素集聚性让城市空间资源体现出不同层次的价值。这些价值的开发和利用是城市规划与建设的重要内容。城市立体空间的重要价值表现之一就是给市民提供聚落空间和人居环境。

二 产业布局与城市空间综合体的形成

城市空间资源利用与产业布局存在紧密关系，为了降低成本，实现资源共享，将产业空间布局集聚到一定地域范围内，从而导致了城市空间综合体的开发与形成。虽然公共治理机构也会导致城市空间综合体的形成，但产业布局才是更有力量的推进因素，它让城市空间通过市场化交易实现其价值，并且不断拓展空间服务功能。

不过，产业布局本身具有复杂性，通常产业布局的历程也是城市发展的历程。由于产业竞争等因素，产业布局其实处于动态变化的过程，因此，产业布局导致的城市空间综合体也经常处于动态变化中。城市空间的复杂性在很大程度上是产业布局导致的，产业有机生长的过程也是城市空间有机生长的过程。近年来，城市商业等服务业的发展对城市空间综合体的形成影响很大。这些商业将住宿、旅游、购物、娱乐等形成一个整体进行开发，这种模式极大地提高了城市商业服务的价值，从而也提高了城市空间综合体的价值。这是一种综合性商业服务开发城市空间的模式。

三 聚落在城市空间综合体发展中的地位和作用

聚落或者城市可以简单说成社区，由于提供居住等基本生存条件，从而占据了空间综合体的一些区域并影响空间综合体的产生和发展。不管是商业、工业还是其他服务业，都需要通过居住在一定区域的劳动力作为投入要素，这些投入要素本身又需要居住等基本服务。因此，产业布局与聚落实际上是紧密结合的。在经济发展到一定阶段或者收入提高到一定水平后，市民通过改善人居环境进而改善了聚落环境，包括聚落形态和规模，而这种改善实际上也改善了城市空间综合体的形态和结构。

因此，聚落在城市具有影响城市综合体，包括形成与拓展城市综合体的作用。在我国，很多城市大量存在的单位家属院就是典型的例子。

四 城市聚落与空间综合体的价值评估

城市不动产价格在很大程度上是衡量城市聚落和城市空间综合体价值的标志，包括土地出让价格以及住房价格等。这是一种直接地体现城市聚落和城市空间综合体价值的方法。城市内部房产价格和土地价格等存在的显著差异，显示了城市的聚落价值分布和空间综合体的价值差异。人类的经济行为和社会行为让聚落和城市空间综合体产生了价值差异。

不过，仅仅靠住房价格和土地价格还不能完全体现聚落的价值。此外，还可以通过更加完整和系统的方式对城市聚落和空间综合体进行价值评估。其中，固定资产总值就是一个典型的指标，因为固定资产总值比房产价格和土地价格更加具有宽领域的性质，能够更加全面地体现城市空间综合体的价值。固定资产和流动资产两种形式经常发生转化，比如，出于风险考虑有些时候人们将流动资产转化为固定资产，有些时候则将固定资产转化为流动资产。这种转化如同资本市场的转化行为一样具有复杂性，给城市空间综合体的价值估计带来诸多困难。不过，根据经验事实可以观察，在城市不同区位存在空间综合体价值的显著差异，这种差异和区位、要素集聚程度等有直接的关系。由于核算和口径等原因，这方面还没有系统的研究成果和相关文献。