4未尽到明确告知义务构成根本违约致合同解除

——冯某某诉安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

安徽省六安市中级人民法院(2018)皖15民终307号民事判决书

2.案由:商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人):冯某某

被告(上诉人):安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司(以下简称瑞达公司霍邱分公司)

【基本案情】

2016年12月10日,冯某某与瑞达公司霍邱分公司签订预售《商品房买卖合同》,冯某某购买瑞达公司霍邱分公司开发的商业营业用房6间(前后各3间,互相连通)。后冯某某发现购买的门面房正前方10米左右的地方建有一条地下车道,对冯某某经营有较大影响,冯某某与瑞达公司霍邱分公司多次协商未果。冯某某向法院提出诉讼请求:1.判决解除冯某某、瑞达公司霍邱分公司之间签订的预售《商品房买卖合同》;2.判决瑞达公司霍邱分公司返还冯某某购房款5490000元及利息,并赔偿损失;3.由瑞达公司霍邱分公司承担本案的诉讼费用。

【案件焦点】

1.瑞达公司霍邱分公司是否履行了明确、细致的告知义务,即是否保障了冯某某的知情权;2.冯某某签订合同的目的能否实现。

【法院裁判要旨】

安徽省六安市霍邱县人民法院经审理认为:关于瑞达公司霍邱分公司是否保障了冯某某的知情权。根据民法理论,民事法律行为属表意行为,以意思表示真实为成立要件。当事人设立民事关系时,其应对交易的主体、客体、内容以及交易的性质等享有知情的权利。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定,消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。买房人作为特殊的消费者,其对购买的商品(即商品房)信息亦当然享有知情权。开发商作为商品房的“生产者”和销售者,其行为必然受《中华人民共和国消费者权益保护法》的规制和约束。为了保障购房人对商品房信息的知情权,开发商有义务就商品房的价款、质量、结构、位置、面积、功能以及房地产开发的规划设计等相关信息进行真实、全面的说明。同时,开发商应以有效的方式和载体履行其说明义务,宣传彩页、横幅广告、沙盘、效果图等虽是开发商常用的楼盘推介方法,但上述载体并不足以成为购房人了解商品房信息的客观依据,而仅仅具有参考作用。在商品房预售中,因缺乏现房参照,买卖标的的具体情况难以直观反映,开发商应当运用更为精确的文字、符号或者图形对商品房的信息作出确定性说明,如实告知购房人所购房屋的翔实情况。由此产生纠纷,则应由开发商对其出售的商品房信息承担举证证明责任。本案中,原、被告签订的《商品房买卖合同》(预售)的“说明”部分第三条指出:“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务”,冯某某所购门面房前面设计有地下车库入口,且高出地面2.2米,遮挡了门面房,应属于“合同重大事项”,瑞达公司霍邱分公司负有严格的说明义务。但瑞达公司霍邱分公司没有举出证据证明其履行了自己应尽的义务,相反,瑞达公司霍邱分公司不仅没有将案涉商铺门前有车道、车道的宽度和高度以及至商铺的距离等特定信息写入双方签订的购房合同中(如,在附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中如实对商业营业用房前面有公共车道遮挡门面视线的情况进行说明),而且亦认可“销售人员只告诉了门前有车道,其他情况没有讲”。因此,本案瑞达公司霍邱分公司未能充分履行说明义务,没有保障冯某某的知情权,其行为违约。

关于冯某某签订合同的目的能否实现。我国合同法中违约行为导致合同解除权成就,是以当事人一方的违约行为致使另一方“不能实现合同目的”为标准。不能实现合同目的,是指当事人一方违约致使另一方在订立合同时期望得到并且在正常履行情况下能够得到的预期利益无法实现。本案原告家庭经商,其购买商铺用于生意经营。但其与瑞达公司霍邱分公司签订合同购买的面向蓼城路(主路)的3间商铺门前仅10米处设计有地下车库入口,且建成后高达2.2米,将严重遮挡商铺“门脸”,妨碍顾客进出店屋,对原告经营有较大影响,从而导致其在订立合同时期望得到的预期利益无法实现。同时,原告购买的前后各3间商铺前后贯通,是作为整体使用的,因此,属全部合同目的不能实现。综上,瑞达公司霍邱分公司的行为已构成根本违约。

安徽省六安市霍邱县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二项、第九十四条第四项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:

一、解除原告冯某某与被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司签订的六份《商品房买卖合同》(预售);

二、被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起五日内返还原告冯某某购房款5490000元并支付利息(按照银行同期贷款基准利率,其中2780000元自2016年12月14日、2710000元自2017年1月10日起均计算至清偿日止);

三、被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告冯某某印花税、契税、登记费和维修基金等损失合计312887.84元;

四、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。

安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司持原审答辩意见提起上诉。

安徽省六安市中级人民法院经审理认为:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

法院审理后认为,尽管法律明文规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”但在市场经济过程中,在各种因素的影响下,交易主体双方往往很难达到实质上平等的状态。由于房屋买卖合同双方在交涉权、知情权等方面均处于不同程度的不对等地位,以至于形成了强势方对弱势方的压迫。本案中,商品房效果图是霍邱县府东小区改造设计方案及建筑设计总平面图,不能反映冯某某所购商铺的详情,同时冯某某作为一名普通购房者也难以看懂平面图;规划图和车道施工图并非展示在售楼处,冯某某无法看到;销售模型虽然陈列在售楼部,但瑞达公司霍邱分公司对地下车库入口并未标注,也无证据证明冯某某选房购房时,瑞达公司霍邱分公司销售人员明确告知冯某某地下车库入口距离商铺多远、车道墙体和雨篷有多高,销售模型、效果图等上述载体并不足以成为购房人了解商品房信息的客观依据,而仅仅具有参考作用。所以在商品房预售中,因缺乏现房参照,买卖标的的具体情况难以直观反映,开发商应当运用更为精确的文字、符号或者图形对商品房的信息作出确定性说明,如实告知购房人所购房屋的翔实情况,保障购房人对商品房信息的知情权。

合同目的是合同的灵魂和核心,是订立合同的立足点和出发点,也是合同存续和当事人履行的合理性根基和唯一理由。目的条款是一份合同中最重要的条款,其他任何条款都围绕目的条款而展开,服从并服务于目的条款,并依托目的条款而获得其正当性解释。本案中的瑞达公司霍邱分公司修建的地下车库入口对冯某某经营有较大影响,同时,冯某某购买的前后各3间商铺前后贯通,是作为整体使用的,因此,属全部合同目的不能实现。瑞达公司霍邱分公司一方违约致使冯某某在订立合同时期望得到并且在正常履行情况下能够得到的预期利益无法实现,所以法院依法支持冯某某解除与瑞达公司霍邱分公司签订的商品房预售合同。

由于房价的飞速上涨,面对巨额的利益,交易当中的不诚信行为就属于违法行为,同时也是对诚信交易的践踏。所以,在司法实践中,法院会通过审理案件打击违约行为,保障房屋买卖交易市场的稳定。生活中,我们不论做人做事都应诚实守信,保证交付物品的质量。另外,如果遇到交付的物品质量不符合约定的情况,应保持冷静,协商解决。在协商不成的情况下,及时向有关部门反映情况,依法维护自己合法权益。

编写人:安徽省六安市霍邱县人民法院 蔡东明