11住房限购政策出台导致居间合同无法继续履行应如何处理
——牛某理诉北京华鑫置地房地产经纪有限公司居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初10734号民事判决书
2.案由:居间合同纠纷
3.当事人
原告:牛某理
被告:北京华鑫置地房地产经纪有限公司(以下简称华鑫置地公司)
【基本案情】
2017年3月25日,在华鑫置地公司的居间下,案外人闫某强(出卖人)与牛某理(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日,牛某理(委托人)与华鑫置地公司(受托人)签订了《房屋购买委托协议》,合同约定,委托人委托受托人购买位于北京市昌平区北清路1号院小区5号楼1单元××号的房屋,委托价格为5550000元;委托人委托受托人提供下列服务并同意支付相应服务费:提供居间服务协助并撮合委托人与上述房产所有人签订房屋买卖合同,提供过户服务协助办理上述房产的权属过户手续,协助办理上述房产贷款手续,办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约手续,委托人实际需支付的费用共计50000元;本协议委托期限至办理完毕房屋转移登记手续为止。上述合同签订后,牛某理向华鑫置地公司支付了居间费38000元,余款12000元未支付。
2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规定,“本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1.名下在京无住房和商办类房产记录的;2.在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”。因涉案房屋系商业用房,且牛某理在京已有住房,故牛某理无法履行《北京市存量房屋买卖合同》,牛某理称出卖人闫某强已将购房定金返还。
牛某理认为双方签订的《房屋购买委托协议》由于不可抗力的因素被终止,牛某理无权要求华鑫置地公司继续履行合同,华鑫置地公司同样须将收取牛某理的中介费予以退还。故牛某理诉至法院,请求判令解除双方签订的《房屋购买委托协议》,华鑫置地公司退还牛某理中介费38000元。华鑫置地公司辩称公司已经履行了合同义务,新政出台后,牛某理没有资格购买涉案房屋与华鑫置地公司无关。
【案件焦点】
1.牛某理要求解除与华鑫置地公司的居间合同关系是否合理;2.若双方的居间合同不能继续履行,华鑫置地公司是否应当退还中介服务费用,退还的数额是多少。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,原、被告签订的《房屋购买委托协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同所约定的内容,牛某理与华鑫置地公司之间形成居间合同关系。
涉案房屋属于商业用房,根据京建发〔2017〕第112号文件的规定,牛某理不再具有购买涉案房屋的资格,其无法继续履行《北京市存量房屋买卖合同》,故原、被告签订的《房屋购买委托协议》中的相关服务内容亦无法全部履行,故牛某理起诉请求解除《房屋购买委托协议》的诉讼请求具有事实及法律依据,本院予以支持。鉴于华鑫置地公司已经向牛某理提供了促成签订《北京市存量房屋买卖合同》等合同义务,但未完成协助办理过户手续、协助办理贷款手续、办理网上签约手续等合同义务,故华鑫置地公司应当退还部分中介费用,本院根据合同的约定及具体履行情况,酌定华鑫置地公司应退还的数额。
综上所述,牛某理的诉讼请求,理由正当,本院对其请求中的合理部分予以支持,对其请求中的过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条之规定,判决如下:
一、解除原告牛某理与被告北京华鑫置地房地产经纪有限公司签订的《房屋购买委托协议》;
二、被告北京华鑫置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告牛某理中介费25000元;
三、驳回原告牛某理的其他诉讼请求。
【法官后语】
此案关键在于厘清住房限购政策的出台是否影响到基于房屋买卖合同而签订的居间服务合同,确定双方约定的居间服务内容不能继续履行的真实原因,若不能继续履行,那么华鑫置地公司是否应当退还中介服务费用。
2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规定,“本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1.名下在京无住房和商办类房产记录的;2.在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”。
根据双方陈述及审理查明事实,涉案房屋系商业用房且牛某理在京已有住房,故根据京建发〔2017〕第112号文件的规定,牛某理不再具有购买涉案房屋的资格,其无法继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。《房屋购买委托协议》是基于房屋买卖合同而签订的,因为房屋买卖合同无法继续履行,故牛某理与华鑫置地公司之间的后续中介服务内容已不可能履行。因此牛某理要求解除双方之间的居间合同关系理由正当,应予支持。
由于住房限购政策的出台,致使房屋买卖合同无法继续履行并解除,从而导致居间服务合同中的部分内容无法继续履行,此情形双方均不构成违约,双方可解除居间合同,居间方可根据已提供的居间服务收取相应的居间服务费用。本案中,《房屋购买委托协议》中规定了华鑫置地公司应向牛某理提供的居间服务,包括提供居间服务协助并撮合委托人与上述房产所有人签订房屋买卖合同,提供过户服务协助办理上述房产的权属过户手续,协助办理上述房产贷款手续,办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约手续。并约定了委托人实际需支付的费用共计50000元,实际上,牛某理仅向华鑫置地公司交纳了38000元的中介费用。华鑫置地公司按照规定已经为牛某理提供了一部分的居间服务,即促成签订《北京市存量房屋买卖合同》等合同义务,但未完成协助办理过户手续、协助办理贷款手续、办理网上签约手续等合同义务。由于牛某理已经无法继续履行《北京市存量房屋买卖合同》,故《房屋购买委托协议》中的协助办理过户手续、协助办理贷款手续、办理网上签约手续等合同义务亦没有了履行的基础。华鑫置地公司根据已经完成的合同义务可适当收取相应的中介服务费,其余的中介费用应当退还,考虑到双方的实际情况,法院酌定华鑫置地公司应退还的数额为25000元。
编写人:北京市昌平区人民法院 曹松清