7房屋买卖合同与网签合同就争议解决方式有不同约定应如何认定

——杨某梅、冯某朋诉申某琦房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终2842号民事裁定书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人):杨某梅、冯某朋

被告(被上诉人):申某琦

【基本案情】

2017年3月9日,杨某梅、申某琦、安宇公司签订《房屋买卖合同》,约定申某琦向杨某梅出售涉案越秀区环市东路淘金坑49号××房屋,其中第十四条约定,合同三方在履行合同中发生争议且无法协商解决的,应向该物业所在地人民法院提起诉讼。2017年4月7日,杨某梅、申某琦、安宇公司签订《补充协议》,变更相关交易条件。2017年4月7日,杨某梅、冯某朋与申某琦、安宇公司签订《广州市存量房买卖合同》(合同编号:穗存量房合字1704008××××号,即网签合同),其中第十六条争议的解决方式约定,该合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,提交广州仲裁委员会仲裁。

原、被告因合同履行问题发生纠纷,原告将被告起诉至广东省广州市越秀区人民法院,被告申某琦在本案首次开庭前向本院提出异议,认为本案纠纷应由广州仲裁委员会管辖,本院没有管辖权。

【案件焦点】

房屋买卖合同与网签的存量房买卖合同对于争议的解决方式约定不同,应以哪个合同约定为准。

【法院裁判要旨】

广东省广州市越秀区人民法院经审理认为:原、被告自愿签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,为有效合同。合同明确约定争议处理方式是向广州市仲裁委员会申请仲裁解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项规定,依照法律规定,双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的,告知原告向仲裁机构申请仲裁;以及《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定:当事人达成仲裁协议,一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议,人民法院受理后,另一方在首次开庭前提交仲裁协议的,人民法院应当驳回起诉。现被告申某琦在首次开庭前对人民法院受理该案提出异议,认为本案应由广州仲裁委员会管辖。按照上述约定的仲裁条款及法律规定,对该《存量房买卖合同》产生的房屋买卖纠纷,不属于人民法院主管,原告不得向人民法院提起诉讼,应向仲裁机构申请仲裁,原告对被告的起诉不符合法律规定的受理条件。

综上,广东省广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、第一百五十四条第一款第三项,裁定如下:

驳回原告杨某梅、冯某朋的起诉。

原告不服,向广东省广州市中级人民法院提起上诉,原告认为杨某梅、冯某朋与申某琦、安宇公司之间不存在仲裁协议或仲裁裁定。本案当事人一致同意以2017年3月签订的《房屋买卖合同》及2017年4月签订的《补充协议》作为各方权利义务的最终依据,本案当事人约定了原审法院管辖。2017年4月7日各方当事人签订的网签合同《广州市存量房买卖合同》已被撤销,杨某梅、冯某朋、申某琦、安宇公司之间最终未形成网签合同,各方未达成仲裁协议。原审法院未作严格审查,导致有关事实认定错误,应予以纠正。据此,上诉请求撤销原审裁定,裁定本案归属原审法院受理并管辖。

广东省广州市中级人民法院经审理后认为,本案系房屋买卖合同纠纷,杨某梅、冯某朋、申某琦、安宇公司就涉案房屋的买卖事宜先后于2017年3月9日签订《房屋买卖合同》、于2017年4月7日签订《补充协议》《广州市存量房买卖合同》。其中,《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》关于争议解决方式的约定并不相同,但由于《广州市存量房买卖合同》签订在后,故可视为各方当事人就争议解决方式达成变更,即变更为签订在后的《广州市存量房买卖合同》约定的争议解决方式。据此,涉案纠纷的争议解决方式应按照《广州市存量房买卖合同》第十六条约定的仲裁条款来确定,由相应的仲裁机构仲裁。虽然杨某梅、冯某朋主张上述《广州市存量房买卖合同》已经被撤销而无效,各方又未签订新的网签合同,并提供了安宇公司出具的《情况说明》予以证明,但上述证据不足以证明各方已经达成撤销《广州市存量房买卖合同》的一致意思表示及就争议解决方式达成新的约定,况且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第十条第一款的规定“合同成立后未生效或者被撤销的,仲裁协议效力的认定适用仲裁法第十九条第一款的规定”及《中华人民共和国仲裁法》第十九条第一款的规定“仲裁协议独立存在,合同的变更、解除、终止或者无效,不影响仲裁协议的效力”,即使如杨某梅、冯某朋主张《广州市存量房买卖合同》被撤销,也不影响该合同中的仲裁协议的效力。据此,杨某梅、冯某朋与申某琦、安宇公司之间存在有效的仲裁条款,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第二项的规定“依照法律规定,双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的,告知原告向仲裁机构申请仲裁”,杨某梅、冯某朋不应向原审法院起诉,而应向有关仲裁机构申请仲裁。综上所述,原审法院裁定正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、第一百七十五条,《中华人民共和国仲裁法》第十九条第一款之规定,裁定如下:

驳回上诉,维持原裁定。

【法官后语】

本案有以下几个问题值得探讨:

一、有效的仲裁协议具有排除人民法院司法管辖权的法律效力

当事人在签订合同时,可以约定争议的解决方式为向法院起诉或者申请仲裁。在当事人协商约定争议解决方式为仲裁的情况下,根据《民事诉讼法》第一百二十四条第一款第二项的规定“依照法律规定,双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的,告知原告向仲裁机构申请仲裁”,《仲裁法》第五条规定:当事人达成仲裁协议,一方向人民法院起诉的,人民法院不予受理,但仲裁协议无效的除外;第二十六条规定:当事人达成仲裁协议,一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议,人民法院受理后,另一方在首次开庭前提交仲裁协议的,人民法院应当驳回起诉。在本案中,原、被告双方于2017年4月7日签订的《广州市存量房买卖合同》约定争议解决的方式为提交广州仲裁委员会仲裁,在本案首次开庭前,被告亦提出对法院的管辖提出异议,故该关于仲裁的约定排除了法院的司法管辖权,法院应裁定驳回原告的起诉。

二、签订的合同对争议的解决方式约定不同该如何处理

在本案中,原、被告就涉案房屋的买卖签订了两份合同,一份是于2017年3月签订的《房屋买卖合同》,其中约定的争议解决方式为向涉案房屋所在地人民法院提起诉讼,另一份则是于2017年4月7日网签的《广州市存量房买卖合同》,其中约定的争议解决方式为提交广州仲裁委员会仲裁。对于两份合同的争议解决方式约定不同的问题,因两份合同签订时间不一,故合同签订时间在后的可视为各方对争议解决方式达成变更,争议的解决方式应以签订时间在后的为准。

三、主合同解除,仲裁协议的效力如何

该案中,原告不服一审判决,上诉理由之一即网签合同已经撤销,故各方未达成仲裁协议。原告的该上诉理由忽略了仲裁协议具有独立性的特点。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第十条第一款的规定“合同成立后未生效或者被撤销的,仲裁协议效力的认定适用仲裁法第十九条第一款的规定”及《仲裁法》第十九条第一款的规定“仲裁协议独立存在,合同的变更、解除、终止或者无效,不影响仲裁协议的效力”。上述规定体现了仲裁协议的独立性,即仲裁条款作为主合同的一个条款,尽管依附于主合同,但可独立于主合同而存在,不因主合同的变更、解除、终止或者无效而受到影响。仲裁协议的独立性使得当事人在因合同履行问题发生纠纷时,能够更好、更有效率地解决纠纷。

编写人:广东省广州市越秀区人民法院 程朝阳 何婧