实务难题5承租人未经出租人同意擅自群租，出租人有无权利解除合同？

典型案例

2014年4月22日，王洋（出租方、甲方）与张晨（承租方、乙方）就朝阳区东坝家园××号房屋（以下简称诉争房屋）签订《房产租赁合同》，合同约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋租赁期自2014年5月10日起至2019年5月9日止。该房屋月租金为3000元，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即3000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同还约定了其他事项。

2016年12月16日，北京市朝阳区某街道居民委员会出具说明，内容为：兹有朝阳区东坝家园××号住户，多次被邻居投诉有群租现象。经调查走访，拍照取证，确为事实。希望尽快处理，勒令搬离。

2016年12月20日，王洋委托北京市某律师事务所向张晨发送律师函，内容为：张晨未按合同约定的居住用途使用诉争房屋，而是违规转租他人，收取差价牟利，且被街道居委会认定系群租，王洋已多次收到街道居委会及邻居的电话投诉或书面通告、通知，张晨行为已严重违反合同约定，特此通知，解除双方关于诉争房屋的房屋租赁合同，限期于2016年12月31日前搬离。上述律师函邮寄至诉争房屋，邮寄凭证显示拒收退回。

2016年12月30日、2017年3月10日，某街道办事处、某公安分局、派出所向王洋发出告知书，内容为：“经查，你室房屋居住情况违反《居住房屋租赁管理办法》的相关规定，希望你在收到本告知书后立即自行整改，拆除房屋分隔，减少居住人数，并按照《居住房屋租赁管理办法》的规定合理出租房屋。若逾期仍未整改，有关部门将对你室房屋进行联合集中整治。”

王洋接到通知后遂要求张晨立即按要求整改，但张晨不予理睬，故王洋以张晨租赁房屋后未自己居住，而擅自将房屋群租，赚取差价牟利为由向法院提起诉讼，要求判令原、被告签订的房屋租赁合同于2017年4月23日解除。

法院经审理认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。双方房屋租赁合同虽然未对是否可以转租作出明确约定，但合同明确约定被告租赁诉争房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。现诉争房屋所在小区的居委会、街道办事处、派出所的书面材料均证明，被告将诉争房屋用于了群租。根据《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，因此，被告如欲在承租期内将诉争房屋转租，应事先征得原告同意，现被告擅自将房屋转租并已构成群租，原告作为出租人，在被告转租行为发生后亦可依据该法律规定行使合同解除权。原告要求解除租赁合同，于法有据，法院予以支持，判决确认双方租赁合同于2017年4月23日解除。

裁判要点

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，构成群租的，亦可依据该法律规定行使合同解除权。

律师分析

一、群租房的界定

群租房是指将住宅通过改变房子的结构，把每个房子分成若干个隔间，或者一个屋子里有若干个床位，以隔间或者是床位来出租的租房形式。

根据《商品房屋租赁管理办法》《北京市房屋租赁管理若干规定》《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》等相关规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；法律法规另有规定的，从其规定。北京市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

本案中，街道办事处、公安局、派出所等机构均以照片等形式确认被告将租赁的房屋用作群租，违反了相关规定。

二、北京对群租房的相关规定

这种多人密集居住在狭小空间内，人均居住面积不过几个平方米，没有基本生活措施的群租房在全国各地屡见不鲜。北京对此出台了群租房禁令，细节规定如下：

首先，出租房单间不得超2人。新政：出租房屋的人均占地面积不能小于5平方米，对于一个单间来说最多不能超过2个人居住。不能对房屋进行分割出租，不能按照所谓的床位进行出租，对于常见的地下储藏室，更是不能作为出租用途。违规业主可由业委会责成终止租赁行为，违规中介将依法查处并记入信用档案。群租影响他人正常生活及不配合执法检查的，公安机关将依法严肃处理。

其次，居住人数必须写入房屋租赁合同。各区、县政府将加强出租房屋登记管理，建立出租房屋管理台账，完善房屋租赁巡检、发现与报告机制，实现对房屋租赁的动态监管。同时，各相关行政部门要按照自身职责协调配合，加强联动，加强对违规租赁行为的综合治理。此外，住房城乡建设主管部门将对违法出租、违反房屋面积标准限制条件的出租行为和出租存在建筑安全隐患房屋的行为进行查处，并会同相关行政部门加强对房地产经纪机构违法违规行为的综合治理。

三、承租人擅自将房屋群租，出租人有权解除租赁合同

合理转租的权利范围内，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。而王洋与张晨订立的合同中虽然未对是否可以转租作出明确约定，但是合同明确约定被告租赁诉争房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。现在张晨不但擅自转租且将诉讼房屋用于群租，根据《合同法》第224条的规定，王洋作为出租人在发现张晨的转租行为后依法可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。

四、避免群租，消除安全隐患

一是将居住房屋出租登记备案表作为办理本市居住证的必要材料。这有利于政府相关部门更好地掌握外来人员信息，服务好辖区百姓。此外，居住证是办理积分落户、积分上学所必需的证件，落实该政策有利于调动租户的积极性，推动房屋出租登记备案制的实施。

二是将房屋租赁登记备案制和限购政策紧密结合。建议在限购政策内添加“需提供房屋租赁合同登记备案证明”这一条，让登记备案制的价值得到进一步提升，变被动为主动，从而推进房屋出租登记备案制。

三是加强对房屋租赁中介机构的管理力度。政府相关部门应强化房屋租赁中介机构的服务意识与监管意识，进一步规范准入机制，积极引导各机构依法备案，将其纳入监管体系内。对于从业人员，相关部门应建立诚信档案，对于违法违规的人员与机构要依法进行教育、整治，并向社会做好公示，让失信者失去市场。

四是充分调动发挥物业的主观能动性。建议市相关部门可制定相应奖励措施，调动物业的积极性，协助市级部门做好房屋出租登记备案工作。

五是强化服务意识。建议在网上公示办理流程及所需材料，同时确保房屋出租登记备案工作可就近在各个街道办理，方便居民办理。