实务难题2租赁合同符合约定的解除条件时，出租方应否返还租赁押金？

典型案例

2010年11月22日，戴文军将上海市陆家浜路×××号南外滩面料市场×××号商铺（部分）出租给许嘉使用，双方签订《合同书》，约定：甲方（戴文军）将店面东侧南北长2.4米，西侧宽0.5米的部分店面租给乙方（许嘉）；租赁期自2010年12月10日起至2011年12月9日止；年租金为150000元；合同第6条还约定双方如要解除合同，必须提前一个月通知对方等。

2010年12月12日，戴文军与许嘉商定将年租金变更为人民币（以下币种均为人民币）136000元。同日，戴文军收取许嘉租金90000元（至2011年8月8日）、保证金5000元。

合同履行期间，许嘉丈夫吴斌于2011年4月5日两次致电（自行制作电话录音）戴文军，对租赁部位的面积（尺寸）提出异议，并提出按照合同第6条规定解除合同，但戴文军未予接受。次月4日，许嘉向戴文军发送律师函，通知戴文军于2011年5月9日配合许嘉搬场并退还房租余款、保证金等。同月6日、8日，戴文军复函许嘉，称双方合同合法有效，因西侧宽未达0.5米，已将租金减为136000元；现许嘉以市场部门未同意转租及实际转租面积与约定面积不符为由解除合同，理由不当等。

2011年5月9日，许嘉自行搬离诉争租赁商铺（自行拍摄撤离录像），并于2011年5月16日诉至法院，请求确认双方的租赁合同在2011年5月9日解除；戴文军返还许嘉自2011年5月10日起至2011年8月8日止的租金34000元；戴文军返还许嘉保证金5000元。

一审法院认为，本案主要争议系许嘉要求解除合同条件是否成就。戴文军、许嘉签订的合同，系双方真实意思表示，未违背国家法律禁止性规定，且双方已按约履行，应认定合法有效。根据《合同法》规定，当事人协商一致的，可以解除合同；当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鉴于双方在合同中明确约定“双方如要解除合同，必须提前一个月通知对方”，也就是合同一方提出解除合同的，只需满足唯一条件即提前一个月通知对方。经查，现许嘉持有的证据，可证明许嘉在2011年5月9日搬离承租场地前的一个月即于2011年4月5日就合同解除之事通知戴文军，许嘉提出合同解除符合双方合同约定，故对许嘉要求确定双方合同于2011年5月9日解除的诉请，法院予以支持。鉴于双方在合同中对合同解除的违约责任并无约定，且审理中戴文军明确表示对因许嘉经营不善而导致合同解除的违约后果另行主张权利，对此法院予以准许。据此，许嘉要求戴文军返还已收2011年5月10日起至同年8月8日止的租金34000元及保证金5000元的诉请，法院予以支持。

综上，判决如下：一、确认许嘉与戴文军2010年11月22日签订的租赁合同于2011年5月9日解除；二、戴文军应自判决生效之日起十日内返还许嘉自2011年5月10日起至2011年8月8日止的租金34000元；三、戴文军应自判决生效之日起十日内返还许嘉保证金5000元。

原审法院判决后，戴文军不服提出上诉。

二审法院经审理认为，原审法院对《合同书》第6条的约定解释为，合同一方提出解除合同的，只需满足唯一条件即提前一个月通知对方，不仅符合文字的意思表示，也比较符合小商铺经营的特性。许嘉已提前一个月提出解除合同，原审法院确认《合同书》于2011年5月9日解除，与《合同书》第6条约定不相违背，故而判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

依法成立的合同，对各方均具有法律约束力，各方应当按照约定履行自己的义务。同时，各方可以在订立合同时，设定解约条款，在不违反法律的强制性规定的前提下，约定行使解除权的条件。

律师分析

一、合同的解除情形

根据《合同法》的相关规定，我国关于合同的解除有约定解除与法定解除两种情形。参见《合同法》第93条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。

实践中，除上述法定情形外，当事人还可以在合同中约定解除合同的其他情形。结合本章讨论的内容，这些情形主要是：1.出租人没有按照合同约定的时间交付租赁物，承租人可以解除合同。如果出租人将延误情况和租赁物预期到达的时间通知承租人，承租人应当在接到通知后及时将是否解除合同的决定通知出租人。2.出租人交付的租赁物不符合约定的用途，超过约定的交付期限仍未交付符合用途的租赁物的，承租人有权解除合同。3.出租人拒不尽维修租赁物义务，严重影响承租人使用收益的，承租人可以解除合同。4.承租人擅自利用租赁物从事非法或者不合用途的活动，出租人可以解除合同。例如，承租人利用租赁的客用车运货，利用生活居住的房屋从事营业性活动等，出租人可以解除合同。但是，若出租人同意或者知道承租人为上述行为而不反对的，出租人不得单方解除合同。5.承租人未经出租人同意而对租赁物进行拆解、改造或者增设他物的，出租人可以解除合同。6.因第三人对租赁物主张权利（即存有权利瑕疵），影响承租人对租赁物的使用、收益的，承租人可以解除合同。但是，承租人对该权利瑕疵知情的，则不得单方解除合同。

当合同约定的解除情形出现时，有解除权的当事人即可行使解除权。不过，需要指出的是，除了法律规定之外，如果合同没有约定解除合同的情形，当事人不得单方解除合同。换言之，无论是法定解除还是约定解除，当事人单方解除合同都是以法律规定或者双方约定为依据的。法律没有规定，当事人又没有约定的，要解除租赁合同，需经双方协商一致。

二、约定解除条件成就时，是否可以退还押金

在签订租赁合同前，出租方为了避免日后承担风险，往往要求承租方交纳一定的押金，在租赁期届满时，完全履约了再退还押金。那么，如果在租赁期间，约定解除条件成就时，是否可以退还押金呢？

这需要根据以下具体情况进行区别和分析：

第一，承租人与出租人协商解除租赁合同，押金的退还以双方协议为准；第二，出租人违约，导致承租人要求解除合同，押金需要返还，并由出租人承担违约责任；

第三，承租人违约，导致出租人要求解除合同，承租人承担违约责任，押金不需要返还；

第四，合同约定的解除情形成就或不可抗力导致合同不能继续履行的，按照合同约定办理。

本案中双方签订的《合同书》第6条约定“双方如要解除本合同，必须提前一个月通知对方”，且许嘉已提前一个月给戴文军发送解除合同的通知，其行为成就了约定解除的条件，那么，双方签订的《合同书》就于2011年5月9日解除。一审法院鉴于双方在合同中对合同解除的违约责任并无约定，且审理中戴文军明确表示对因许嘉经营不善而导致合同解除的违约后果另行主张权利，根据《合同法》关于合同解除的法律后果，法院作出了支持许嘉要求戴文军返还已收2011年5月10日起至同年8月8日止的租金34000元及保证金5000元的诉请。