实务难题7房屋价格上涨，卖家反悔，法院能否判决继续履行？

典型案例

2016年7月16日，苗爱云（买受方、乙方）通过北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）购买了张自强（出卖方、甲方）位于北京市海淀区新晨家园的×号房。根据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）约定：房屋总价款1400万元，定金10万元，于合同签订当日支付；买方选择分两次支付除商业贷款和定金之外的所有成交总价款；拟贷款的金额为400万元。

因合同是格式条款，约定：买方第一次支付购房款770万元，于产权转移登记办理之前即合同签订之日起90日内支付。第二次支付购房款220万元，买方在过户前一天通过资金监管的方式支付。合同约定买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面补充协议。

因某某公司审批要求服务合同必须体现佣金，且苗爱云当时并无购房资格，需要先卖掉名下两套房屋，张自强同意给苗爱云五个半月的置换期，双方另于2016年7月29日重新签署《补充协议》，将合同延期执行至2016年12月31日，某某公司作为丙方予以见证。《补充协议》第2条明确约定：经甲、乙、丙三方友好协商，三方任何一方对另一方或另两方作出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。第5条约定：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲、乙方友好协商，同意按照如下方式解决，即甲、乙双方于2016年7月16日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《居间合同》延期执行至2016年12月31日。因上述合同履行延期，原甲、乙、丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期合同仍未履行完毕，甲、乙双方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，且无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按《居间合同》约定执行。第7条违约条款约定，除甲、乙、丙方签署的《买卖合同》《居间合同》《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲、乙任何一方违反本协议的约定，违约方均应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。

2016年7月16日《买卖合同》签订当日，苗爱云支付张自强定金10万元。因2016年北京市二手房市场处于火热上升时期，《买卖合同》签订后二手房市场的购房价格都持续上涨。2016年8月25日、26日及27日，苗爱云分16笔向张自强支付第一次购房款90万元。张自强在收到款项后却迟迟不配合进行房屋核验，并又通过电话方式要求苗爱云将剩余首次购房款支付到张自强妻子龚某名下银行卡中。

2016年10月5日，张自强首次提交房屋核验不通过后，某某公司多次催促张自强配合提交房屋核验材料，张自强以需要补办结婚证、房屋缺少测绘页、人不在北京、家中有客人来访等各种理由不配合，直至2016年12月8日才再次提交房屋核验。

2016年11月15日苗爱云通过购房资格审查，2016年12月22日张自强通过房源核验。此后，苗爱云及某某公司均多次电话、短信催促张自强配合办理网签手续，但张自强还是以各种理由推脱并拒绝办理。

此时，海淀区新晨家园周边二手房屋每平方米价格已经上涨了5000元。

2017年1月9日，某某公司发出书面告知函，以未配合房屋权属转移登记手续、未配合办理面签、网签等原因，要求张自强于2017年1月14日前配合办理上述事宜。

2017年1月13日，张自强向法院提起诉讼称，其与苗爱云于2016年7月16日签订《买卖合同》《居间合同》，由苗爱云购买其北京市海淀区新晨家园×号房，约定房屋成交价格1400万元，苗爱云于合同签订当日支付定金10万元，并口头约定合同签订7日内第一次付款770万元，过户前一天第二次付款220万元，另商业贷款400万元。逾期付款超过10日的，其有权解除合同，苗爱云应按成交总价款的20%向其承担违约责任。合同签订当日，苗爱云支付定金10万元。2016年7月29日，其与苗爱云及某某公司签订《补充协议》，约定由于苗爱云未按约定时间和数额第一次付款，导致合同未能按照约定履行完毕，双方同意所签订的《买卖合同》及《居间合同》延期至2016年12月31日，如延期仍未履行完毕，双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除合同。2016年8月25日、26日及27日，苗爱云分16笔向其支付第一次购房款90万元，其余购房款至今未付。鉴于苗爱云未按《买卖合同》及《补充协议》约定向其支付第一次购房款，且《补充协议》约定的合同履行最后期限已过，其于2017年1月13日向苗爱云、某某公司发出书面《解除合同通知》，通知解除上述合同、协议，并要求苗爱云承担违约责任，但被对方拒绝签收。

苗爱云辩称，其通过某某公司与张自强于2016年7月16日签订《买卖合同》《居间合同》，后因某某公司审批要求服务合同必须体现佣金，双方另于2016年7月29日重新签署《补充协议》。2016年7月16日合同签订当日，其向张自强支付定金10万元，后来因为房屋价格持续上涨，为表示其购房的诚意后又陆续支付购房款90万元。但张自强在收到款项后迟迟不配合进行房屋核验。房屋核验通过后，某某公司多次电话、短信催促张自强配合办理网签手续，但其以各种理由推脱并拒绝办理。2017年1月9日，某某公司发出书面告知函，但张自强仍拒绝配合办理上述手续。付款金额巨大且涉及双方切身利益，不可能通过口头方式随意进行处置，不存在口头约定合同签订7日内第一次付款770万元的事实。《补充协议》中的“乙方原因”是指其当时不具备购房资格，并非指其未按约定时间和数额第一次付款。首次提交房屋核验不通过后，直至2016年12月8日才再次提交房屋核验，其间某某公司答复其均是张自强不配合提交房屋核验材料，其存在重大过错。合同签订当日，张自强知晓其当时并无购房资格，需要先卖掉名下两套房屋，且同意给其五个半月的置换期并签订《补充协议》，将合同延期至2016年12月31日。其自始至终都在积极履行合同约定义务，并不存在违约情形，房屋不存在限制交易之情形，以其的资金状况也完全有履行合同的能力。双方在《买卖合同》及《补充协议》中对于付款时间并未明确约定属于约定不明确，因为二手房价格持续上涨，张自强才故意拖延时间不积极配合办理房屋核验，还拒绝配合网签，其行为已构成严重违约。另外，张自强主张的违约金数额过高，故其不同意张自强的诉讼请求。

法院审理后认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，苗爱云与张自强签订的《买卖合同》《补充协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。

根据《买卖合同》《补充协议》约定的内容及买卖交易流程，苗爱云主要负有采取商业贷款方式支付购房款之义务，张自强则主要负有配合产权过户、交付房屋之义务，双方将合同主要内容履行完毕的时间延期至2016年12月31日。合同签订后所涉及的交易流程包括：购房资格核验与房源核验、评估房屋、网签、面签、批贷、缴税、产权转移、抵押登记、银行放款。其中，苗爱云购房资格核验及张自强房源核验是进行网签合同备案及其他后续流程的前提条件，虽双方约定委托某某公司实际办理，但仍属双方买卖合同项下应向对方履行的义务。实际履行中，苗爱云依约向张自强支付了定金及部分购房款，同时出售自有房屋以取得购房资格核验，张自强亦委托某某公司进行房源核验。后苗爱云购房资格及张自强房源核验分别先后于当年11月、12月获得通过，但张自强后以苗爱云未支付第一次购房款及合同履行已超约定限期为由，拒绝办理网签等后续交易流程，由此引发双方纠纷。

庭审中，张自强主张苗爱云未按约定支付第一次购房款已构成违约，且其有权依《买卖合同》《补充协议》约定、法律规定解除合同并已实际向苗爱云发出解除合同通知，苗爱云则对此予以反驳。其中，张自强主张口头约定支付第一次购房款时间之事实，并以《补充协议》相关内容进行印证，但其未就所谓口头约定事实向本院提供相应证据，并对《补充协议》相关内容作出合理解释。张自强另主张苗爱云应于《买卖合同》中约定的办理产权转移登记时间之前即合同签订之日起90日内支付第一次购房款，但事实上双方已通过《补充协议》将《买卖合同》履行期限整体延期，其中《买卖合同》原约定各事项的办理期限亦应作相应顺延，张自强的该项主张与《补充协议》约定不符，本院无法采信。相反，苗爱云主要向本院提供某某公司经办人张学文的微信聊天记录内容及张学文的证人证言为据。其中证人证言证实，所提交房源核验曾被退回，后多次催告张自强提供证明文件配合核验，现有短信可查的催告事实集中在当年11、12月间，但均因张自强提出的各种原因未果。张自强对于曾提交结婚证明文件并配合核验之事实及房源核验于12月22日通过之事实无异议，对证言所述其他事实未予认可，更提出当年11月即已提交结婚证明文件之事实，但张自强就此积极及消极主张均未向本院提供充分证据加以证明。房源核验通过时间已迫近双方约定的履行期限届满之日，依据房屋买卖交易各项步骤的履行顺序，显然在如此短的时间内已无法完成约定的交易事项，故张自强作为出卖人应对履行房源核验义务延误导致全部约定事项无法在限期内完成承担主要责任。张自强主张苗爱云未按约定支付第一次购房款已构成违约，但其未能就其主张的事实向本院充分举证，故其主张有权依《买卖合同》及《补充协议》约定、法律规定解除合同，缺乏事实及法律依据。在合同未解除情形下，双方应当本着诚实守信、维护交易安定之原则，积极协商确定合理顺延履行的期限。张自强于此前及庭审中，表示拒绝继续履行，缺乏事实、法律依据。

最终法院判决：驳回张自强的全部诉讼请求。

裁判要点

由于己方迟延履行合同义务，致双方无法在合同约定期限内履行完毕，在约定履行期限届满后，又拒绝合理顺延履行期限继续履行合同义务的，其主张解除《买卖合同》《补充协议》并赔偿违约金，法院不予支持。

律师分析

一、依法成立的《买卖合同》《补充协议》，具有法律效力

根据《合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

本案中，《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上所签订，未违反我国民事法律和行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效。

二、合同的法定解除和约定解除

作为一种合同法律制度，合同解除是提前终止合同当事人权利义务关系的一种情形。从作为当事人享有的权利角度讲，合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。

法定解除是指在合同成立以后，没有履行或没有履行完毕以前，当事人一方行使权利使合同效力消灭的行为，《合同法》第94条详细规定了法定解除的情形。

根据《合同法》第93条第2款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此种合同解除权的约定属事前约定，它规定在将来发生一定情况时，一方或双方享有解除权。

在合同履行过程中，如不符合法定或约定的解除条件，任何一方无权单方解除。本案中张自强主张苗爱云未按约定支付第一次购房款已构成违约，但其未能就其主张的事实充分举证，故其主张依据《买卖合同》及《补充协议》约定解除合同，缺乏事实及法律依据，无法单方解除合同。

三、当事人能否通过支付违约金的方式解除合同

在现实中，有些当事人错误地理解为，只要支付了总房价20%的违约金就可以解除合同，自己不再需要履行合同约定的义务，这种做法在实践中通常不被法院支持。

解除权系形成权，系权利，权利人可以选择行使或者放弃权利。权利人放弃行使解除权的，违约方在没有法定理由或明确约定可以主动通过支付违约金的方式解除合同的情况下，不得通过预先支付违约金的方式解除合同，否则对于相对方来说是不公平的。而且通过这样的方式达到解除合同的目的，也不符合《合同法》的内在精神。《合同法》的目的在于促进交易，这样的方式只会使得交易变得极其脆弱，合同的成立和解除变得更加随意。因此，除因不可抗力导致合同目的不能实现的情况外，合同的解除权不属于违约方；除非有明确约定的解除权，当事人不能通过事先支付违约金的方式解除合同。

四、买卖双方未能在合同约定期限内完成过户的责任在出卖方，是法院驳回出卖人诉讼请求的主要原因

本案中，房屋过户手续未能在2016年12月31日前完成，系张自强未积极履行协助义务所导致，合同履行期限理应顺延。根据《合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。在本案当中，依据《买卖合同》第6条第3款的约定，合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，均按照合同第15条第5款承担违约责任。

导致2016年12月22日才通过房屋核验的原因是张自强故意拖延履行合同义务所致。此外，张自强在合同履行期限届满后，又拒绝合理顺延履行期限继续履行合同义务，其主张解除《买卖合同》《补充协议》及《履约服务合同》并赔偿违约金，均缺乏事实、法律依据，其存在过错。

五、实践中，如诉争房屋尚有银行贷款未清偿，有抵押权的房屋将无法办理过户

根据《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，该笔贷款需要买方先予以清偿，之后再找卖方追偿。另外，买方购房采用贷款的方式，银行贷款能不能批是未知数，贷款涉及银行的利益，一般情况下法院对于买方要求卖方配合贷款的诉讼请求不予处理，如买方还坚持继续履行合同，就需要买方一次性付清全款。本案在诉讼中，诉争房产无抵押情形，买方已将余款1300万元全部打入法院账户，完全具备履行合同的条件。

在房价波动较大的时期，合同履行过程中房价可能上涨数十万元甚至上百万元，这就导致部分卖家心里失衡。如果卖方没有合理理由拒绝履行合同，在买方无违约情形下，依照合同的约定，买方可以选择继续履行合同，或者解除合同，并要求卖方承担相应违约责任。