第三章 房屋汽车

37.房屋所有权是签订买卖合同就发生变更吗？

案情再现

张某是建筑工人，夫妻在外工作多年一直没有自己的家，随着父母年纪越来越大，再加上子女都已经大学毕业，经济上没有之前那么紧张，于是张某特别想在自己工作的城市买套二手房，把父母接到身边照顾。几经比较，张某夫妻终于在房地产中介公司的帮助下，选定了一套小区环境很好的房子，并与房东商定好了房子的售价，不久后就交了买房的定金，签订了《房屋买卖合同》。签了合同之后，张某与老乡聊起了自己已经买房的事情，说现在就等着拿了钥匙搬进去住了，但是老乡却说就算签订了房屋买卖合同也没用，只有办理了房屋过户登记，房子才是张某的。

法律疑点

只签订了房屋买卖合同，房子的所有权就是张某的了吗？

法律分析

只签订了房屋买卖合同，房子的所有权还不是张某的。

根据我国《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，该法第十五条也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，房屋买卖如果没有进行登记，不影响买卖合同的效力，但是，未经登记，买方不能取得房屋的所有权。

不动产物权以登记为其公示方法的原因在于合同约定的内容往往仅被合同当事人知悉，具有封闭性；而登记具有向外界公开并使外界知悉物权归属或者变动的情况，具有公信力，从而有利于保护第三人的交易安全。我国《物权法》还规定了“区分原则”，即物权行为无效不影响合同行为的效力，从而使当事人在没有所有权的情况下能够获得合同上的救济权利。

在上面的案例中，张某仅与房东签订了《房屋买卖合同》，双方之间仅产生合同关系，若想取得房屋的所有权，张某还需去办理过户登记，只有办理了变更登记，房屋的所有权才真正属于张某。如果房东拒绝或者不能及时办理房屋登记手续的，张某可以向房东追究违约责任。

条纹链接

《中华人民共和国物权法》

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

法律人生

房屋所有权并不是签订买卖合同就发生转让，而是要到不动产登记部门办理登记后才能让转让生效，如果没有登记，即便合同双方钱房两清，但在法律上，房子的所有权还是属于卖方，所以在签订房屋买卖合同时，应当注意把办理过户登记手续的内容写入合同，并及时办理变更登记。