问题点10 通过“招拍挂”获得土地如何签订土地交付条款最省土地使用税?

2015年10月,某房地产企业拍得土地一块,签订土地出让合同,未约定土地交付时间,2017年10月交付土地,2018年3月税务稽查。

税务稽查的结果:

查补土地使用税、罚款、滞纳金523.13万元。

【解析】

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定,新征收的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:(一)征收的耕地,自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税;(二)征收的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

根据上述规定,土地使用税的缴纳并不是以土地是否使用为依据。因此,企业所购土地不管使用与否,都应依法申报并缴纳土地使用税。

对企业尚未利用的闲置土地,应出具有关部门的批准文件或认定书,经企业自行申报可免征城镇土地使用税,否则都应缴纳土地使用税。

【结论】

如果到约定的交付日期未交付的,可以补充协议的方式进行延迟,则能够避免多交土地使用税。

对于非受让方原因,未如期取得土地的,凭国土部门与纳税人签订的《土地使用权出让补充协议》或者当地政府出具的证明材料,经主管税务机关调查核实,确认情况属实的,从实际取得土地的次月起缴纳土地使用税。主管税务机关应填写《城镇土地使用税调查认定表》留存备案。

材料提供不全的企业,不能按照以上规定确定土地使用税纳税义务发生时间。