2.2 住宅“双市场”均衡机制

在商品房住宅市场，人们希望并且有能力购买住房的需求主要分为两个部分（假设无泡沫情况下不存在投机需求）。第一，对应于住房居住属性的刚性需求，取决于住房的基础价格。这个需求是刚性的，因为正常情况下，人们总是需要一个住所容纳自己或者家庭，满足饮食起居的需要。这个需求无论在什么年代、什么情况下对于一般的民众而言都是存在的，不易改变。第二，对应于住房的投资品属性的投资需求，取决于住房的投资品价格。住宅除了可以给人们提供一个饮食起居的场所之外，还可以作为投资品。人们在满足了自己的居住需求之后，在经济能力允许的情况下，可以购买或者租赁住房进行投资。投资品的价格取决于未来收入的现金流，可以认为租金是未来的每期现金流收入，当然还包括最后的住房转让收益。现实生活中也存在这种将住房持有后出租，以获取租金收益的投资需求。在理想的市场环境下，二者之和构成了住宅销售市场的总需求。

如图2—1所示，双市场（左为销售市场、右为租赁市场）首先应当具备双均衡：二手商品房住宅销售市场的销售价格水平应当客观反映销售供给稀缺和购房总需求之间的矛盾；二手商品房住宅租赁市场的租金水平应当客观反映租赁供给稀缺与租赁（居住）需求之间的矛盾。上述“双市场、双均衡”为“双市场一般均衡”的前提条件。

图2—1 稳健的二手房（商品房住宅）销售市场价格与租赁市场价格形成机制

在给定的“双市场、双均衡”前提条件下，“双市场一般均衡”条件由商品房销售市场中资金充裕方的投资需求（“购转租”）基于有效价格调节机制而实现。如图2—1所示：投资性购买需求（投资需求（注：投资性购买需求即在总购买需求中区别于居民居住性购买需求的部分，以下如无特别标识，与“投资需求”的表述同义。））隶属于构成销售价格的总需求方，且迅速转变为租赁市场的总供给方，进而与租赁需求共同作用形成均衡的二手房租赁价格。虽然以上价格机制受诸多外生经济变量影响，但关键在于：假定短期内（通常指一年之内）市场无显著外生租赁需求冲击，则二手商品房住宅租赁市场名义租金只取决于租赁供给方，即二手商品房住宅销售市场当期投资（已实现的投资需求）规模。故短期内租赁供给决定租赁价格，且租赁供给等于销售市场资金充裕方的投资性购房规模。如果进一步假定短期内总居住需求在规模上无显著外生冲击，且二手商品房住宅销售供给规模短期内亦不受外生变量影响，则二手住宅销售即期价格完全由已实现的投资性购买需求的规模所决定。

基于以上理论可得出如下结论：短期内商品房价格波动完全来自投资需求规模波动；投资需求规模受投资回报率，即租赁价格水平影响。图2—2显示了短期内销售市场投资需求拉动租赁市场供给的动态均衡过程。图2—2中考虑的变量为租售比，即每平方米二手商品房住宅年度租赁价格除以每平方米商品房住宅售价，租售比亦可看作相对投资回报率，即从投资成本（销售价格）和投资收益（租赁价格）的角度看待该指标。因而，单位租售比的波动要反映在两个市场的供求关系再平衡上，即市场根据相对价格确定供求关系从而在长期达到双市场的一般均衡价格。从这个意义上讲，如果排除外生因素影响（如人口结构、城市化进程以及宏观经济政策等），图2—2暗示的租售比应当在一个相对恒定的水平上呈现平稳的均值回归过程，而不具备确定的单调趋势（上升或下降）。

图2—2 稳健的二手房（商品房住宅）销售市场价格与租赁市场价格再平衡机制

因此，稳健的商品房住宅市场应当具备有效的内生价格调节机制，即给定某国特定发展阶段，根据该国宏观经济政策和经济体基本特征，理论上应当存在一个适合该国特定发展阶段的相对恒定的租金—价格比率（即租售比），原因亦可简单地解释为：给定经济体的特定发展阶段，二手商品房销售价格和租赁价格根本上被同一个变量（投资需求）推动。

基于短期内给定总居住需求（租赁需求和购买居住需求之和）相对恒定、双市场的总商品房住宅供给相对不变的假设，本节做出如下的分析。