1.3 房地产开发与经营中的房地产分类
1.3.1 房地产的基本概念
房地产是指可开发的土地及其地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产包括地产和房产。地产是指在一定的所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的土地及权益。房产是指在一定的土地所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的房屋及权益。房地产开发企业开发与经营的主要是房产。
土地是指地球表面一定高度和深度的土壤、岩石和相关水文、气候、植被等要素构成的自然综合体。其范围可以从纵、横两个方面考察。在横的方面，土地本为连绵无限之物，无所谓范围，但人们可以用人为方法划野分疆。一宗土地的范围即为该宗土地的疆界（即通常所说的四至）所围绕的面积。在纵的方面，土地可分为地面、地面以上空间和地面以下的空间。从理论上讲，一宗土地的地面以上空间是指从地球表层的该宗土地的边界向上扩展到一定高度的天空空间，其地面以下空间则是指从地球表层的该宗土地的边界呈锥形而向下延伸到地心的地下空间。在现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利用的，其使用、支配要受到来自三大方面的制约：①建筑技术；②土地使用管制，主要是法律、法规及城市规划；③土地权利设置及相邻关系。
建筑物是指人工建筑而成的物体，主要是房屋。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。
房地产权益集中体现在房地产产权上，房地产产权包括房地产所有权以及由所有权延伸出来的权利。但是，房地产权益交易必须符合国家法律、法规的规定。
1.3.2 房地产用途分类
截止到2017年，我国有关房地产的法律、法规、规章、规范、标准中，对房地产开发与经营中的房地产类型没有明确的规定。在对房地产开发与经营中的房地产分类时，应考虑房地产开发建设用地的类型，现行开发中的主要房地产类型，房地产开发与经营的未来发展趋势。
（1）居住房地产
居住房地产是指供人们生活居住的房地产，包括保障性住房和商品住房。商品住房可细分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅包括大户型住宅和别墅。房地产开发企业将开发的商品住房出售给购房者，购房者可用于自住、出租或投资。随着人们生活水平的提高以及资源节约和环境友好型社会的建设，资源节约和环境友好型的高品质住房是商品住房开发建设的方向。保障性住房可细分为公共租赁住房、经济适用住房和共有产权住房，随着政府住房保障力度的加大和住房保障制度的完善，通过与政府部门或机构合作开发建设保障性住房，也是房地产开发企业的重要投资方向。
（2）商业房地产
我国的商业房地产包括商业店铺、商务办公用房、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。房地产开发企业开发的商业店铺，主要用于出售；开发的百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等的经营方式，包括出售、出租和自营。随着保障性住房建设力度的加大，人们住房条件的改善和人均住房面积的提高，产业结构的调整，商品住房开发投资比例有逐步下降的趋势，商业房地产开发投资比例有逐步提高的趋势。我国商业房地产的含义与西方国家有所不同，是狭义的。西方国家的商业房地产是一个较宽泛的概念，包括写字楼（office）、工业（industrial）、零售（retail）和公寓（apartment）四类房地产。
（3）工业房地产
工业房地产是指为生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、工业写字楼等，工业房地产既有出售的市场，也有出租的市场。用于出租经营的工业房地产常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成为工业房地产的重要组成部分。
（4）酒店、休闲娱乐房地产
酒店、休闲娱乐房地产是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的房地产，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。房地产开发企业投资开发此类房地产，一般出售、出租给专业经营公司或委托专业经营公司运营。对酒店、休闲娱乐房地产而言，其投资开发活动与经营管理的关系密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责运营管理的酒店管理公司就会成为开发队伍的重要成员。
（5）城市综合体
城市综合体是大连万达集团股份有限公司首创的投资开发的房地产类型，2012年国家社科基金申报指南中就有有关城市综合体的研究课题。城市综合体包括大型商业中心、城市步行街、酒店、写字楼、住宅、影院等多种类型房地产，集购物、餐饮、文化、娱乐、居住等多种功能于一体。城市综合体，具有显著的社会经济效益；为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；创造大量的就业岗位；汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造可持续性的税源。