法律文书确定的以物抵债的风险关注点

——以最高人民法院一则所有权纠纷案76为例

姜晨

一、基本案情

（一）裁定物权变更及转让

（1）武汉市中级人民法院以（1999）武执字第1045号民事裁定书，将潮银公司对本案诉争房屋的所有权过户给某AMC，裁定书未向当地房地产管理部门送达，某AMC未进一步办理取得房屋所有权证。

（2）某AMC通过拍卖的方式向高雷转让案涉房产，高雷支付转让对价357万元。

（二）案涉房产转让

（1）津汉公司知晓（1999）武执字第1045号民事裁定书已将房屋所有权过户给某AMC的前提下，仍将房屋的权属办理在自己名下（具体交易细节通过公开材料未掌握）。

（2）津汉公司与世纪金星公司签订《武汉市商品房买卖合同》转让案涉房屋，世纪金星公司支付房屋购买对价并通过房地产管理部门办理完毕登记变更手续，案涉房产已过户至世纪金星公司名下。

（三）进入诉讼

高雷主张案涉房产所有权并向武汉市中级人民法院提起诉讼，本案上诉至湖北省高级人民法院，最终高雷向最高人民法院申请再审。

二、法院判决

最高人民法院再审：法律文书确定物权在未办理登记前转让属于债权转让并非物权转让；世纪金星公司善意取得房产所有权。

（1）本案中，一审法院以（1999）武执字第1045号民事裁定书将本案诉争房屋的所有权过户给某AMC所有，但某AMC没有办理取得房屋所有权证，而高雷通过拍卖程序竞得本案诉争房屋后，本案诉争房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下。因此，某AMC在未办理案涉房产的过户登记的情形下，处分权应受到限制。故某AMC向高雷转让案涉房产的行为，属于法律意义上的债权转让行为。高雷在依约履行合同义务支付对价款357万元的情形下，其作为债权人有权要求合同相对人某AMC履行合同义务，但缺乏确认案涉房产所有权直接归其所有的请求权基础。

（2）津汉公司在知晓法院裁定将本案诉争房屋的所有权过户给某AMC的情形下，仍将房屋的权属办理在自己名下并与世纪金星公司签订《武汉市商品房买卖合同》将房屋予以转让，构成无权处分。世纪金星公司从津汉公司受让案涉房屋的行为是否有效，取决于是否符合以下三个要件，受让财产时处于善意、价格合理、财产已办理登记手续或交付。首先由于案涉争议房产已通过房地产管理部门办理完毕登记变更手续并已过户至世纪金星公司名下；其次原审期间高雷并未主张和提交对价存在不合理情形的相关证据；第三，世纪金星公司通过中介机构万家乐公司介绍购买诉争房屋时，由于诉争房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下，房地产管理部门登记信息亦未显示津汉公司出售的涉案房产存在权利瑕疵，且世纪金星公司为保证交易安全还随万家乐公司一同前往房屋所在地查看了房屋状态，津汉公司亦按其承诺在成交后将租赁关系转移至世纪金星公司名下，因此认定世纪金星公司在购买房产过程中已尽必要的注意义务，受让财产处于善意。综合上述世纪金星公司善意取得房屋所有权。

（3）津汉公司因无权处分给相关权利人造成的损失，相关权利人可另行向津汉公司主张；高雷作为某AMC的合同相对人对其债权不能实现所受到的损失亦应另寻途径解决。

三、本案争议焦点及实践启示

（一）因法律文书取得物权的注意事项

以物抵债是AMC处置不良资产时常用的处置方式之一，在不动产作为以物抵债的标的物时，何时发生物权变动在实践中存在多种情形。本案中涉及的房产则是在执行程序中的以物抵债，我们从中得到如下启示：

首先，生效法律文书可作为物权变动的依据。根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让何消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”一般情形下，当事人达成以物抵债合意，双方共同办理不动产转移登记方发生物权效力。此外，实践中通过司法程序达成以物抵债的也十分常见。根据《物权法》第28条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。可以认为，属于《物权法》第28条规定的法律文书可以作为物权变动的依据，及法律文书发生效力时物权已发生转移。本案中某AMC对案涉房产的所有权即源于（1999）武执字第1045号民事裁定书，即执行中的以物抵债裁定。因此，可以认为虽然某AMC并未办理房产转移登记手续，但裁定书已发生了物权变动的效力，即在裁定书生效时某AMC已成为案涉房产的合法所有权人。

其次，以生效法律文书取得的物权，处分权受限制。根据《物权法》第31条规定，“依照本法第28条至30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。本案中某AMC虽已通过生效法律文书成为案涉房产的所有权人，但由于未办理登记手续，房产在仍登记在他人名下，最高院认为：“某AMC在办理完毕登记手续前，处分权受限制，从法律意义上讲，某AMC转让案涉房产的行为是一种债权转让行为。”从各国和地区立法上看，德国、瑞士及我国台湾地区法律均规定，上述物权在未办理登记前不得处分，从根本上限制了处分权。但根据我国《物权法》第31条规定，未经登记仍可以处分该物权，只是未经登记在转让方和受让方之间不发生物权变动效力，因此受让方仅能根据相关合同对转让方有相应的请求权。

（二）善意取得的构成要件

本案中高雷因从某AMC受让案涉房产，主张案涉房产的所有权，但案涉房产已被在登记机关登记的名义权利人津汉公司转让给世纪金星公司。由于津汉公司并非案涉房产的所有权人，其处分行为构成了法律意义上的无权处分。在无权处分行为下，所有权人有权追回。根据《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。因此某AMC作为所有权人，有权追回案涉房产，但是本案中涉及了第三人的善意取得，即根据第106条的例外条款，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

首先，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，即受让人是否知晓转让人对转让标的的权利存在瑕疵。本案中案涉房产登记在转让人津汉公司名下，受让人通过中介机构购买案涉房产，并且受让人曾实地查验房产，并不存在受让人明知津汉公司并非案涉房产的合法权利人的证据，因此判定受让人是善意的。

其次，以合理的价格转让。本案对于案涉房产的价格是否合理，原告高雷并未提出认为其不合理的证据，因此法院对转让价格的合理性并未质疑。

第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中案涉房产作为不动产已经顺利地在津汉公司和世纪金星公司之间办理完毕转移登记。

在案涉物权由第三人善意取得后，相关当事人可能的救济措施有以下几方面：首先，高雷依据与某AMC之间的转让合同对某AMC有要求其配合办理不动产转移登记的请求权，在合同的根本目的无法达成时，高雷可依据合同向某AMC要求返还价款、赔偿损失等。然而在不良资产流转过程中，转让合同内往往会充分披露不良资产存在的瑕疵，本案中涉及的由法律文书确定的物权无法办理登记往往也是披露的瑕疵之一，在转让方充分披露瑕疵并约定免责的前提下，并且标的资产往往仅为不良资产包中的一部分，受让方能否主张返还价款或赔偿损失仍有不确定性。其次，对于某AMC而言，作为案涉房产的所有权人，在被无权处分并由第三人善意取得后，可要求无权处分人赔偿损失。

（三）法律文书确定的以物抵债的风险关注点

值得我们思考的是，如债权人通过与债务人达成以物抵债合意，但物权尚未发生变动，即抵债行为尚未完成时，债权人还持有对债务人的债权，如抵债物为不动产，在不动产办理完毕转移登记后原债权方才消灭。然而，在债权人通过司法程序实现以物抵债的行为中，生效法律文书已发生了物权变动的效力，即原债权已通过以物抵债而消灭，此时如物权在办理登记手续时存在障碍，会影响对该物权的处分行为。如抵债物因无权处分被第三人善意取得，那么实际所有权人能够主张的是向无权处分人请求损害赔偿的权利。

因此在根据法律文书确定的以物抵债项目中，应注意以下几方面：

首先，在实际情况允许下，及时办理不动产转移登记，确保在公示层面为不动产合法权利人，一方面避免他人无权处分，另一方面确保可以顺利处分不动产；

其次，在确实无法自行办理不动产转移登记的情形下，应当要求法院执行人员向登记机关发送协助执行文件或其他相关文件，尽可能在行政机关登记层面使不动产登记存在一定瑕疵，避免第三人善意取得；

第三，在对外转让抵债资产时，充分披露可能存在的瑕疵，尤其在不良资产包转让过程中，应明确约定免责条款。