2.1 宏观环境分析

宏观环境分析是指从宏观层面对社会经济环境、政策环境、文化环境等进行分析。

2.1.1 经济环境分析

经济环境分析主要是对国内生产总值、固定资产投资、消费水平、物价水平、金融、财政收入等方面的发展现状和趋势进行分析。在分析时，既可以采用对城市经济环境进行概括性的总体分析方法，也可以针对经济环境的各个方面进行具体的分析。

1.经济环境总体分析

经济环境总体分析通过采用简明的概括性语言来分析当地总体的经济发展状况。如某养老地产项目的经济环境总体分析：

受到全球金融危机的影响，上海经济在经历了连续15年保持两位数高速增长之后，从2008年起国内生产总值增幅有所放缓。2009年，上海市实现生产总值14901亿元，同比增长8.2%。

从1996～2009年，第三产业占上海市地区生产总值的比重逐步增长。过去12年中，上海市第三产业生产总值年均增幅超过第二产业的平均增速，成为拉动经济增长的主要动力。

2009年末，上海市常住人口总量已达到1921万人，户籍人口数1379万人，出生率0.0662%，死亡率0.0764%，人口自然增长率为-0.102%，继续维持1993年以来的负增长。

2004年以来，人口自然增长率负增长水平因上海出现生育高峰而有所降低。预计随着上海生育高峰的结束和人口老龄化的提高，这一负增长水平将进入上升周期。

从人口分布来说，随着浦东新区和南汇区的合并，浦东新区成为人口集中区，但是在人口密度方面，市中心的黄浦、卢湾、静安等区依然名列前茅。

上海市城市居民人均可支配收入随着经济的发展快速增长，从2003～2008年每年均保持两位数增长。上海市人均消费额平均年增长率略低于收入增长率。

随着上海市社会经济的不断发展，对于高端养老地产的需求预计将逐步提高。

2.国内生产总值分析

国内生产总值（GDP）是判断经济环境好坏的重要指标，因此有必要对历年国内生产总值的增长趋势进行分析。如某养老地产项目的国内生产总值分析：

某市经济继续呈现良好的发展势头，第三产业占国内生产总值的比重达到了70%，未来仍有较大的发展空间。本市2000～2014年的国内生产总值及增长率如图2-1所示。

图2-1 某市2000～2014年国内生产总值及增长率

3.居民消费水平分析

居民消费水平分析主要是对居民的可支配收入和消费性支出的增长趋势进行分析。如某养老地产项目的居民消费水平分析：

某市城镇居民人均可支配收入不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望不断增强。该市2003～2014年城镇居民的可支配收入及消费性支出如图2-2所示。

图2-2 某市2003～2014年城镇居民的可支配收入及消费性支出

2.1.2 政策环境分析

政策环境分析是指分析土地政策、税费优惠政策、补贴政策、融资政策、医疗政策等与养老地产项目开发有紧密联系的相关政策。

1.各地政策综合分析

各地政策综合分析包括对各省市提出的政策及其具体内容进行总体的分析说明。如某养老地产项目的各地政策综合分析：

（1）各地政策关注老龄化及养老问题

各地出台的政策及其内容见表2-1。

表2-1 各地出台的政策及其内容

（2）我国政府已开始高度重视养老问题

2002～2013年我国政府发布的关于养老产业的相关文件如图2-3所示。

图2-3 2002～2013年我国政府发布的关于养老产业的相关文件

（3）社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）

1）建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。

2）全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。

3）改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。

4）创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。

（4）老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》

1）中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。

2）由于人口超前于现代化，“未富先老龄化”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。

3）国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。

2.土地政策分析

分析土地政策时一般可以先列举新推出的政策条例，然后再对其具体的内容以及对养老地产开发的影响做进一步的说明，最后可以列举实施该政策的实际案例。如某养老地产项目的土地政策分析：

2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。

2013年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。

政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展。北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块二类居住、休疗养用地项目招标信息见表2-2。

表2-2 北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块二类居住、休疗养用地项目招标信息

3.税收优惠与补贴政策分析

分析政策环境时，应留意当地政府是否对养老地产开发给予税收优惠与相关补贴政策。如某养老地产项目的税收优惠与补贴政策分析：

对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税，免缴城市建设和房屋建设的相关费用。

（1）设备

对于进口用于老年服务设施的设备，按照国家有关规定给予税收优惠。

（2）税收

对于福利机构提供的养老服务，免征营业税。

（3）床位补贴

1）新增养老床位给予一次性补贴5000元/床。

2）各区县会根据情况追加金额不等的补贴（如静安区为10000元/床）。

注：以上政策针对获得民政局核发的《社会福利机构设置批准书》的社会福利机构。

2.1.3 文化环境分析

养老地产开发模式受中国传统的尊老、养老文化的影响，因此，在分析文化环境时，应重点分析中国传统养老文化对人们养老观念的影响和人们倾向的养老方式。如某养老地产项目的文化环境分析：

中国传统文化对群居养老形成制约，度假养老观念尚未形成。对于中低端群体，选择养老院显得更加现实；对于中高端群体，更能接受能满足两代甚至三代同堂的居家住宅。

中国人重视孝道，而尊老、养老为“孝”之实。

有着“孝义”思想沉淀的中国传统文化背景，人们习惯于三代同堂的生活方式，尤其重视家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老，其次才是群居养老。国内老年人不愿意群居养老有以下几点原因：

1）容易产生被家人、社会抛弃的心理。

2）惧怕被贴上“没用”的标签。

3）价格过高让人望而却步。

4）硬件设施不完善。