前言

商业地产是商业房地产的简称。它既不仅仅是商业，也不仅仅是房地产。它同时兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等特性，是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性房地产行业。从广义上来讲，能够提供商业平台交易的房地产开发项目都能被称为商业地产项目，其开发类型包括了城市综合体、商业综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商铺、裙楼底商、写字楼、酒店、商务公寓等。

近几年，商业地产项目在全国遍地开花，许多项目已经进入开业经营阶段，这时候就需要进行经营管理。

商业地产项目经营管理来源于最初的物业管理，是从物业管理延展而来的，但又不是简单的物业管理。随着商业地产从销售型模式到只租不售的经营模式的转变，商业地产开发商成立或委托专业的商业经营管理公司对商业项目实行统一招商管理、统一营运管理、统一企划管理、统一物业管理，以提升商业项目的整体价值。

虽然商业地产发展迅速，发展前景良好，但商业地产经营管理发展却相对缓慢。即使许多业内人员已经意识到商业地产经营管理对商业地产项目保值、增值的重要性，但由于业内缺少关于商业地产项目经营管理的经验和指导，因此在实际生活中，商业地产的经营管理工作在开展过程中也会遇到许多困难。

为了帮助商业地产经营管理行业的相关从业人员更好地进行商业地产的经营管理工作，我们经过多年的研究、多方面的资料收集和分析，特别策划编写了本书。相关人员可依据自身需求，结合本书所编写的内容来开展商业地产项目的经营管理工作。

本书所讲的商业地产项目经营管理主要是指商业经营管理公司对整个商业地产项目进行的统一经营管理，包括以下5章的内容：

第1章，商业经营管理公司的组建与内部管理，主要讲述商业经营管理公司的组建及其内部的行政管理、人力资源管理以及财务管理等工作。

第2章，商业地产项目招商管理，主要讲述商业地产项目在招商策划阶段、招商准备阶段以及招商实施阶段的管理等工作。

第3章，商业地产项目营运管理，主要讲述商业地产项目开业前和开业后的营运管理等工作。

第4章，商业地产项目企划管理，主要讲述商业地产项目招商推广管理、开业前的宣传与开业庆典管理、媒体宣传管理、企划活动管理以及形象包装管理等工作。

第5章，商业地产项目物业管理，主要讲述商业地产项目物业工程、安全、保洁与绿化的管理等工作。

本书是一本理论与实操相结合的、内容全面的、有关商业地产经营管理工作的全程指南，具有以下特点：

第一，实战性。本书的编写人员全部来自多年从事商业地产项目经营管理的一线专家，实操经验丰富，力求通过对经营管理工作经验的全面总结和对国内外众多商业地产项目经营管理经验的借鉴分析，使读者可以在最短的时间内了解并借鉴到最先进的商业地产经营管理的实操经验。同时，本书一如既往地保持了我们编写房地产图书的实操性风格，力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能对商业地产项目实施有效的经营管理和服务。

第二，全面性。本书几乎覆盖了经营管理的所有工作内容，除了讲述商业经营管理公司内部的行政、人事、财务等的内部管理之外，也深入系统地讲解了商业地产项目的招商、营运、企划以及物业管理等内容。

第三，工具性。本书编写脉络清晰，内容丰富，既有管理制度，也有合同文书、表格范本，读者可以根据自己所在的部门岗位或商业地产项目所处的不同阶段，随时翻阅本书相应的章节借鉴参考、修改使用，具有很强的工具性。

第四，简明性。由于商业地产从业人员大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解本书的内容，又可以节省读者的时间和精力。因此，本书编写过程中一直秉持简明性的原则。

本书是广大商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监及各部门、各项目经理的必备参考书籍，适合涉及商业地产项目的投资、开发、财务、招商、销售、策划、运营、物业、人事、行政等部门的经理、主管和从业人员阅读。

本书也非常适合商业经营管理公司、商业地产运营商、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划招商代理公司、物业管理公司、商业地产规划设计单位的相关领导及从业人员阅读。

本书还非常适合商业地产项目的百货、超市、餐饮、娱乐、专卖店、连锁店等经营商家的管理人员学习阅读。

此外，本书还适合作为商业地产相关企业和单位进行员工培训的首选教材，是广大商业地产从业人员职业晋级的实用读本，是有意进入商业地产行业的投资者、决策者、管理者和从业者的必读书籍。

本书在编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，使得本书能及时与读者见面。本书是我们编写的“商业地产实战丛书”中的一本，有关房地产其他相关实操性知识，请读者参阅我们陆续编写的书籍，也请广大读者对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，我们将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产和物业管理图书的读者关注我们的微信公众号“余源鹏房地产大讲堂”，我们将每天为您推送最新的房地产政策法规和市场动态，也请读者登录我们的网站（www.eaky.com）免费下载最新房地产一手资料和《中国房地产情报》。

编者