西安居民房价承受能力实证分析

国家统计局西安调查队

西安目前处于国际化大都市建设及西咸新区建设加快发展中，房地产业在未来很长的一段时间内，将成为拉动西安经济发展的支柱产业，并成为经济发展的增长点。在房地产业迅速发展的同时，也带来了一系列的问题，特别是商品房价格的快速上涨与城镇居民的承受能力降低的矛盾成为各方关注的热点。国家为此出台一系列房地产市场宏观调控政策，其目的主要是针对房地产投资增长过快、房价过高、居民住房难等问题。本文旨在通过近几年西安房地产市场发展状况、价格变动及居民对房价承受能力影响的实证分析，提出完善住房供应体系、适当控制房价、提高居民承受能力等建议，为进一步促进西安房地产业健康、持续发展及各级政府领导决策提供参考依据。

一、房地产市场发展状况

“十一五”以来，西安房地产业得到长足的发展，房地产市场日趋繁荣活跃，投资规模不断扩大，运行态势平稳健康，产业发展拉动经济增长，对西安社会经济发展的贡献率不断提高，其增加值占GDP和第三产业的比重分别为5%和9.4%，比“十五”时期分别提高1.2和1.8个百分点。

（一）住宅市场供给情况

（1）房地产投资规模不断扩大。随着西安城区版图不断扩大，大城市的规模效益和集聚能力日益突显。受环境、政策等利好因素的推动，全市房地产投资增速持续增长，五年来累计完成房地产开发投资达2752.03亿元，年均增长30.2%，占全市投资的比重为27.1%，房地产投资已经成为影响全市固定资产投资规模和速度的重要因素。其中住宅完成投资2188.1亿元，年均增长34%，其占房地产开发投资比重达79.5%（见图1）。

（2）房屋施工、竣工面积、销售面积增加。“十一五”时期，西安商品房供应量不断扩大。2010年，西安房屋施工面积6697.39万平方米，其中住宅5777.71万平方米；竣工面积463.65万平方米，其中住宅为412.44万平方米；施工面积和竣工面积比2006年分别增长1.8倍和16%，其中住宅施工面积和竣工面积比2006年分别增加2.1倍和20.5%，均快于房屋施工和竣工面积增速。

西安商品房销售面积逐年增加，由2006年的621.5万平方米增加到2010年的1587.81万平方米，增长1.6倍，年均增长26.1%。其中住宅销售面积由2006年的584.01万平方米增加到1523.24万平方米，增长1.6倍，年均增长26.2%。2008年受金融危机影响，商品房销售面积回落到760.72万平方米，同比下降8.6%。到2009年随着楼市逐步回暖，商品房销售面积大幅提高，达1256万平方米，同比增长65%。住宅销售一直是西安商品房销售的主体，其占商品房销售面积的比重基本在95%左右。西安住宅销售面积增幅最高为2009年达67.8%；最低是2008年，下降8.6%。

商品房销售额增长较快，由2006年的206.15亿元增加到2010年的707亿元，增长2.4倍，年均增长32.8%。其中住宅销售额由同期的179.47亿元增加到2010年的661.26亿元，增长2.7倍，年均增长33.1%。商品房销售额增速最高的是2009年，增长64.8%。最低的是2008年，增幅也达5.2%。其中，住宅销售额增幅最高的是2009年为67.6%，最低的是2008年为6.8%。五年间，西安商品房销售额增幅高于销售面积增幅6.7个百分点。其中，住宅销售额增幅高于其销售面积6.9个百分点。

（3）保障性住房建设稳步推进。解决好中低收入居民家庭住房问题，一直是西安市委、市政府始终致力解决的一项重大民生工程，无论是安居工程项目，还是经济适用房及保障性住房建设都作为西安经济保民生、保稳定、保增长的首要任务纳入重要议事日程。

1996—2000年，政府投资建设安居工程，期间累计投资完成71.75亿元，占房地产开发投资的39.1%；2001年起将经济适用房纳入统计范畴。至2010年，十年间全市经济适用房建设累计完成投资162.74亿元，年均增速达5.2%，其占房地产开发投资比重为4.5%。“十一五”时期，西安经济适用房完成投资103.95亿元，比“十五”时期增加1.8倍。其间，全市共建设保障性住房996万平方米，解决了11万户中低收入家庭和职工的住房困难。其中，建设经济适用住房828万平方米，其中竣工面积累计达232.88万平方米，销售面积达267.22万平方米，解决了9万户中低收入家庭的住房困难；建设廉租住房135万平方米，2.4万套，累计保障家庭达到了20017户；建设公共租赁住房3.6万平方米，770套。

2011年1—9月，西安保障性住房完成投资131.76亿元。截至9月底，全市保障性安居工程共完成121325套，完成全年目标任务的97%，其中，保障性住房共完成84678套（户），完成全年目标任务的107%。棚户区改造完成36647套。

（二）住宅市场潜在需求较大

随着城市化进程加快推进、居民收入水平不断提高及改善型住房需求增加等因素影响，西安居民对住宅市场需求有着较大潜力。

（1）城市化发展加快。房地产业与城市化有着互相促进的关系，两者同步发展。同时，随着西安城市地域规模扩大和城市人口的不断增加，城市拆迁改造力度逐步加大。历年的城市拆迁改造积累了大量的对中低档住宅的潜在需求。2006年至2010年，西安累计拆除危房227.47万平方米，拆迁户达7.9万户。尽快将市场潜在需求转化为有效需求已成为西安房地产市场发展的巨大推力。

（2）人口不断增加。据西安第六次人口普查资料，2010年，西安常住人口为846.8万人，与2000年相比，10年共增加105.6万人，增长14.3%，年均增长1.3%。加上城市化进程加快，大量流动人口不断拥入城市。这一日渐扩大的消费群体无论是其租赁住房还是购买商品房对扩大西安住房消费市场来说无疑都是有利因素。特别是对价格偏低的二手住宅需求较大。据西安市住房交易中心资料，“十一五”时期，西安二手住宅销售面积为287.6万平方米，比住宅销售平均28.5%的增速高28个百分点。二手房交易量较快增长为解决流动人口居住提供了保障。

（3）家庭规模趋小。住房消费具有家庭性。因此，家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。随着居住环境的改善，传统大家庭观念日趋淡薄。加之受经济的、社会的、政策的、人口的、道德的以及心理的多种因素影响，现代社会的家庭结构发生迅速裂变，家庭规模不断趋于小型化。西安户均人口1980年4.42人，1990年3.32人，2000年降至2.99人，2010年降至2.84人。家庭规模小型化的必然结果是家庭户数的增加。因此，住宅市场孕育着大量的机会。

（三）住宅销售价格稳步攀升

伴随着西安社会经济的快速发展及城市建设改造步伐加快、居民家庭收入和生活水平不断提高，对改善居住环境的刚性需求日益增加，给房地产业的繁荣带来了发展契机，西安房地产业的迅猛发展也带动房价呈现了持续稳步上升的态势。

（1）房屋销售价格涨势明显。自2000年至2003年，西安房屋销售价格整体保持低位稳步运行态势，其同比涨幅依次为1.3%、1.9%、1.1%和1.4%，年均上涨1.4%。

从2004年至2008年，西安与全国一样，经济进入新一轮快速增长周期，房地产市场也迎来了前所未有的增长高峰。五年间西安房屋销售价格同比涨幅依次为5%、4.3%、3.6%、6.4%和8.1%，年均上涨5.5%。2004年，西安经济呈现总量与结果、速度与效益协调发展的良好局面，经济总量突破千亿元大关，人民生活水平显著提高，居民的住房需求大量释放，商品房市场销售活跃，房屋销售价格大幅上涨，全年累计上涨5%，超过2000年至2003年四年累计3.8%涨幅1.2个百分点（见图2）。

2009年，受金融危机影响，西安房地产市场低迷，购房者观望情绪浓厚，价格低位运行，房屋销售价格水平连续7个月呈现跌势，最低5月份价格跌幅为1.7%。在国家、地方出台一系列利好政策刺激下，西安房地产市场出现企稳之势，并于四季度加速上涨。最高是12月份同比上涨5.7%，全年房屋销售价格同比以0.5%的涨幅报收。

2010年，随着西安国际化大都市及新一轮西部大开发建设的推进，房地产市场飞速发展，居民对住房的需求在积淀一段时间后也集中释放，房屋销售价格快速攀升，其涨幅也不断创出新高，最高是5月份同比涨幅达14%，全年房屋销售价格以12.1%的同比涨幅创下历史最高点。

为确保房地产市场健康稳定发展，面对房地产市场的非理性繁荣，被称之为史上最严厉的房地产“新国五条”调控新政出台。针对快速上涨的房地产价格，国家采取政策调控组合拳，自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥积极作用。一年来，在这些调控政策影响下，西安楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制。虽然房价仍呈涨势，但同比涨幅不断收窄，新建住宅销售价格涨幅由1月份的5.6%回落至10月份的3.3%，累计上涨4.2%，同比涨幅缩小8.5个百分点。尤其是近几个月，一系列严控房价措施的实施，使得西安高企的房价得到抑制，新建住宅销售环比价格涨幅自3月份上涨0.9%、4月份上涨0.6%的最高点后已连续六个月基本稳定在0.1%。房价拐点渐行渐近，宏观调控取得了明显的成效。

（2）房屋销售价格涨幅排位前移。受经济发展水平、地域文化、人口及消费观念等因素影响，全国大中城市房屋销售价格变动幅度各异。从与全国15个副省级城市及全省比较来看，西安房屋销售价格涨幅排位居前。

在全国15个副省级城市中，与上年同期相比，2006年、2007年，西安房屋销售价格分别上涨3.6%和6.4%，均居第9位；2008年，房屋销售价格上涨8.1%，居第3位，至2010年，房屋销售价格上涨12.1%，居第1位（见表1）。五年间，西安房屋销售价格水平跃居15个副省级城市之首。而随着国家一系列楼市宏观政策效应不断显现，2011年，西安住宅销售价格涨幅稳步回落。

2011年1—10月，西安住宅销售价格上涨4.2%，居15个副省级城市第9位。

2009年—2011年10月，在全国70个大中城市中，西安房屋销售价格涨幅排位依次是48位、7位和43位。

在全省主要城市中，西安的房屋销售价格也是看涨。2007年，西安房屋销售价格涨幅低于宝鸡，高于咸阳，基本与全省持平；2008年，其低于汉中、咸阳，高于宝鸡，与全省水平持平；到2010年，西安房屋销售价格涨幅跃居全省之首，其涨幅分别高出宝鸡3.9个百分点、咸阳2.4个百分点、汉中1.2个百分点，高于全省平均水平1个百分点（见表2）。

（四）房地产市场发展存在问题

“十一五”以来，虽然西安房地产住宅产业得到快速发展，但在其过程中，也出现了供求结构不对称和增长过快等问题。从房地产市场本质看，受政策因素的影响也非常大。

（1）总量不足，结构失衡。虽然西安商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在。保障性住房所占比重偏低。“十一五”时期，西安经济适用房销售面积累计为267.22万平方米，而商品房销售面积累计达5059.97万平方米，是经济适用房的18.9倍。2010年，全市商品房施工面积为6697.39万平方米，同比增长17.3%；经济适用房施工面积为215.88万平方米，下降9%。其增幅比商品房增幅低26.3个百分点。保障性住房供给相对不足，一定程度上为解决广大中低收入家庭住房带来压力。

（2）供给单一，层次缺乏。目前西安市的保障性住房主要有廉租房和经济适用房两种供给方式。经济适用房的购买门槛是以一家3口家庭年收入低于4.5万元。如果按照经济适用房69平方米、每平方米价格为3500元、首付按揭三成商业贷款计算，按揭20万元、15年计算每月月供达1442元左右，占家庭收入的38.5%左右。这就出现了部分家庭“租廉租房不够条件，买经济适用房又买不起”，而经济适用房“满足条件的人买不起，买得起的人不符合条件”的现象。即目前的保障体系还存在层次衔接的问题，还不能有效地解决不符合廉租住房保障条件但又没能力购买经济适用房的内夹心家庭的住房困难。

（3）空置率偏高、销售弱化。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。“十一五”时期，虽然西安商品住宅空置面积呈逐年下降态势。同比降幅较高的是2007年，为56%，较低的是2008年下降8.3%。2010年，西安商品房空置面积为34.32万平方米，其中住宅为26.23万平方米，同比分别下降15.6%和8.7%。与2006年相比，两者降幅均为69.5%。一定程度上表明目前西安住宅市场供求关系趋于平稳。但商品房空置率平均在27.4%，其中住宅在23.5%。商品房空置率偏高表明西安商品房销售存在一定程度积压现象，不但占压资源，而且还挤占大量资金，影响和制约房地产企业健康发展。

二、居民住房消费特征

（1）住房面积增加，居住条件改善。2010年，西安城镇居民住宅建筑面积人均为26.3平方米，与2000年相比，人均住宅建筑面积提高7.2平方米，居住成套单元房的城镇居民家庭所占比重达94%，比2000年提高8个百分点。有近九成以上家庭拥有两居室及以上住房，比2000年提高37.5%。而居住普通楼房和平房的家庭所占比例仅为3.1%和2.8%，分别比2000年下降4.9和3.2个百分点。

（2）储蓄增加，居民购房能力提高。据西安350户国家城镇居民家庭抽样调查资料显示，城镇居民人均可支配收入由2006年的10905.4元增至2010年的18403.81元，增加7498元，各年增速依次为13.3%、16.1%、18.7%、10.1%和11.1%，年均增长13.8%，扣除价格因素实际增长9%。居民家庭收入的稳步提高为改善住房条件奠定基础。

由于西安居民家庭人均可支配收入基数较低，除满足基本生活外，略有结余。2010年，西安居民人均存入储蓄款由2006年的2009.11元增加至2010年的5022.87元，增加1.5倍（见表3）。

（3）购买商品房比重提高。自国家1998年停止福利分房，实行住房货币化后，人们的住房观念也发生很大变化，拥有一套自己的住房成为大多数人的追求，特别是近几年西安居民购房需求持续升温。据西安350户国家城镇居民抽样调查资料，从房屋产权看，商品房所占比重由2006年的0.9%，提高到2010年的11.9%，提高11个百分点。

（4）居民对房价承受能力减弱。假定西安城镇居民普通家庭用其8年可用于住房消费的可支配收入，能在市场上购买一套人均建筑面积为26.3平方米的商品住宅，据此计算居民可承受的商品房价格，并将其与市场实际价格对比。结果显示，西安住宅商品房的价格（以高层住宅为例）一直高于居民可承受的价格。尽管在2005—2007年间，居民可承受的价格与市场价格的差距在不断缩小，但到2008年以后，这种差距呈拉大趋势。表明从2008年起，西安房价上涨速度超过了收入增长的速度，居民承受力在相对变小（见表4）。

此外，从居民房价收入比指标也能反映出西安居民对房价承受力在不断加大。房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入之比，是衡量居民某一时期购买商品住房能力的重要指标。比值越大，则表示居民对商品住房价格承受能力越低，反之，承受能力越高。目前，一般认为房价收入比等于3—6倍为确定居民住房价格承受能力的合理范围。

从2005—2007年西安居民房价收入比呈缩小趋势，由2005年的13.8降为2007年的11.2。自2008年以后，这一比值有扩大趋势，至2010年再度提高到14.5。西安居民房价收入比远高于国际上为6、全国为9的平均水平（见表5）

（5）不同居民家庭房价收入比各具差异。对西安350户国家城镇居民家庭抽样调查资料按居民可支配收入五等份分组计算房价收入比，结果显示，不同居民家庭收入增长快慢不一，对房价的承受力也各不相同。2010年，西安最高收入家庭人均可支配收入为34448.6元，比最低收入家庭人均9356.46元高25092.13元，前者是后者的3.7倍，比全市平均水平人均18403.8元高16044.8元。因此，高收入家庭对房价的承受力相对较强（见表6）。

从上表看出，西安不同收入城镇居民家庭房价收入比差距较大，且呈拉大趋势，主要表现为：

——中、低收入家庭房价收入比走势不一。2005—2006年，西安中等居民家庭房价收入比分别为16.1、13.7和12.1，呈稳步缩小态势，自2008年起逐年提高，表明居民购房意愿逐步增强，至2010年提高为15.8。而低收入家庭在国家提高税收调节、增加低收入者工资及提高就业率等政策作用下，其房价收入比呈下降趋势，由最高的2007年的34降为2010年30.1，下降3.9个百分点。

——高收入家庭房价收入比基本稳定。高收入家庭购房能力较强，房价的上涨对高收入家庭承受力影响相对较小，其房价收入比平均在5.9左右波动，基本在合理范围内。

——最高与最低收入家庭房价收入比差距缩小。两者差距最大是2007年，达29.1；最低的是2008年为17.8。近两年，两者房价收入比差距缩小，表明不同收入家庭住宅消费能力差距加大的趋势得到一定缓解。

三、存在问题

房价持续上涨与居民的实际购买力差距加大造成全国性房价步入调整，国家一系列房地产宏观调控政策，对控制房价起到积极作用，但对想改善自住型住房居民也会带来一些负面影响。主要是：

（1）价格承受压力加大，导致购房者精打细算。高企的房价势必会增加居民承受力。况且“买涨不买跌”的心理会加重购房者观望情绪，购房者期待一个更合理、满意的价格会导致持币待购现象发生。同时，考虑到教育、医疗、养老等问题，居民的收入并不能完全用于购买住房，还要在很大程度上需要通过自己“筹备”资金以弥补这些必需的开支，一定程度上会促使居民悟紧口袋。

（2）“三限”政策抑制消费。“限购”“限贷”“限价”等调控政策，一定程度上会抑制一大部分的投资、投机性需求及自住刚性需求者往往会采取继续观望乃至弃购，一定程度上会造成有效需求不足。目前，市场成交量及销售价格的大幅下跌在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实，这种情况的发展结果将引导市场向买方市场变化。

（3）入市二手房将分割市场。投资、投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。将来二手房房源可能呈规模性地陆续抛向市场，自然会增加市场供应量，而需求总量如果不及时增加，相反可能萎缩，即使不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。同样，将来陆续抛向市场的可售二手房源，也会与可售新房存货乃至未来新房增量分抢市场，从而进一步延长房地产市场整体去存货的时间。

（4）商品房消化能力趋弱。当房地产市场经历过一段持续高热、房价持续快速大幅上涨之后，步入向下调整通道，要自身消化房地产泡沫的能力、去库存的能力、消化待售商品房总量的能力等方面像西安这样二、三线城市往往不如一线城市强，也就是说，西安将来消化本轮调整周期产生的滞销或过剩的新房房源和待售二手房的时间会比北京、上海、广州等一线城市更长。

（5）保障性住房建设标准过高。目前，有些保障性住房建设存在开发强度偏低，绿地率偏高，户型偏少，建筑面积偏大、设计的紧凑性和实用性不够等问题。建设标准过高就会减少有效供应，加大政府的支出，增加低收入家庭的负担，同时也容易诱发不符合资格申请人的占有动机。

四、提高城镇居民住房价格承受能力的对策建议

房地产市场变化非常大，很容易造成大的泡沫，发展不好会把整个国民经济拖垮。而房价问题，是居民最为关心、最为敏感的问题，如果居民不能承受较高房价，而靠市场炒作和投机来推动房地产的虚假繁荣，是不可持续的。因此，健康的房地产业会带动相关产业稳定持续发展，促进宏观经济的平稳运行。

（1）增加收入，提高居民对房价承受能力。据西安350户城镇居民家庭抽样调查资料，西安居民人均可支配收入虽然在稳步增长，但总量偏低，一定程度上影响居民对房价的承受能力。“十一五”时期，西安居民人均可支配收入平均为14728.2元，仅相当于最高的深圳（人均27158.4元）的54.2%、全国15个副省级城市平均水平（人均19759元）的74.5%。因此，千方百计增加居民家庭收入是提高房价承受力、尽快实现人们安居乐业的需要。

（2）稳定价格，消除房地产市场暴利根源。“限购”应从“限利”入手。要遏制高端需求和投资性购房，同时大面积推行保障房建设，最终是希望房地产市场稳定。由于房地产不可移动的本性，按照地区人口、土地、资源、环境的禀赋条件，因时、因地科学合理确定住房建设和消费标准才是市场健康运行的前提。

（3）转变观念，改善保障性住房供给方式。住房保障制度首先是保障群众“有房住”而不是“有住房”。因此，政府和群众都要实现从“买”到“租”的观念转变。在保障性住房的供给方式上，以租赁为主，以出售为辅。尽快扩大廉租房的保障范围，探索公共租赁房的方式，构建符合低收入住房困难家庭的实际需求及我们的发展水平和管理能力的住房保障体系。同时，要完善住房保障体系，仅靠政府的力量是不够的。应由政府主导，社会参与，采取社会化、专业化方式建设保障性住房，促进市场房源的多元化。

（4）调整结构，加大保障性住房建设力度。加快保障性住房建设是实现回归居住属性的一个长期解决路径，包括保障房、经济适用房、廉租房在内的保障性住房数量增加将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。尤其是加快公租房建设力度，以解决低收入群体中不属于廉租住房保障范围，但又无能力购买经济适用住房或无能力通过租赁市场解决住房的低收入家庭的住房需求。

“十二五”期间，西安市将继续加大保障和建设力度，新增廉租住房租金补贴9200户，通过新建、配建等方式建设和筹集保障性住房1883万平方米、33万套。其中，建设廉租住房250万平方米、5万套；新建经济适用住房620万平方米、9万套；通过政府、开发区和社会各类投资机构建设和筹集公共租赁住房373万平方米，11万套；新建限价商品房640万平方米、8万套。到2015年，西安市保障性住房覆盖面力争达到23%。

（5）完善制度，确保住房法制保障建设。特别是在保障房建设上要认真对待。一是建立有效的保障性住房进入和退出机制。保障性住房的退出不仅是对违规行为的惩罚，更主要的是在保障对象收入水平、住房条件改善后的正常退出。制定保障性住房进入和退出的转换接续措施。切实解决中低收入家庭住房困难。二是注重保障性住房建设法律保障。目前，我国还没有住房保障法，各地政府建设保障房没有法律约束，加上行政考核机制不健全，地方政府进行保障房建设的动力不足。三是加强监督检查，坚决纠正住房保障工作中的不正之风，严肃处理骗购、骗租等行为。目前，保障房建设的质量监管仍然有不少漏洞，特别是要加大对保障房申购对象的真实性审核机制。四是要尽快出台《西安市限价商品房实施意见》《西安市配建廉租住房实施细则》，以规范其建设和管理。同时，加紧制定《西安市公共租赁住房管理办法》，确保住房保障工作健康开展。

（6）加强宣传，引导好主流媒体舆论导向。帮助城镇居民正确置业预期。一是加强公共机构的房地产市场研究预测，除现行公布的“一房一价”外，适时发布全市房价预测信息，帮助百姓及时准确了解住宅市场的供求信息，形成理性预期，进而科学决策；二是宣传机构要把居民住房和住房市场的舆论导向作为社会安定、稳定人心的重大政治事情对待，处理好创收和导向的关系，严打不法开发商的市场误导；三是加大对二手房市场管理。严格规范中介行为，降低居民买卖房屋风险，确保交易安全。

撰稿：梁玲 焦卫冬 陈续慧 王红梅