西安房价现状及影响因素分析
房价问题是当前我国社会经济的热点之一，也是宏观经济调控的难点和焦点问题。房价走势，事关国计民生，既影响社会经济增长，也影响财政、金融和就业等多方面，且与城镇化进程密切相关。理性分析西安房价现状及影响因素，对进一步做好西安经济社会发展宏观决策、改善民生，具有重大的现实意义和深远的战略意义。
一、西安房地产市场房屋价格现状
房地产行业的平稳发展，对国民经济健康可持续发展有着十分重要的作用。在房地产市场发展初期，整个行业缺乏政策引导，市场监管不到位，行业发展、竞争不规范，违规现象时有发生，房价高企。因此，中央自2004年以来出台了一系列宏观调控政策，打击投机投资炒房、规范五证齐全项目上市，鼓励刚需和改善性购房，实施限贷、限购、限价政策。同样，西安在国家宏观调控政策框架内，结合西安房地产市场特点，出台了一系列调控政策，西安房地产市场总体上保持平稳走势，房价没有呈现大的波动，房价涨幅平稳。
（一）西安房价走势及涨幅
1．房地产投资竣工情况
2009—2013年，是西安房地产政策深度调控时期，在继续实施稳健的货币政策，坚持稳中求进的大基调下，西安房地产开发市场开发投资额高位趋缓，房屋竣工面积开始下降，竣工价值保值稳定上扬。
图1 2009—2013年西安房地产开发市场相关数据趋势图
可以看出，2009—2013年，房地产开发投资额一直在保持两位数增长，五年间房地产开发投资增速分别为28.89%、20.97%、18.34%、28.6%和24.47%；房地产开发投资竣工面积和竣工价值在2012年到达高点，分别为1063.70万平方米和310.57亿元，2013年略有回落。说明西安房地产市场房屋供应充足，房屋开发成本不断攀升。
2．新建商品房销售价格指数总体上扬
从同比来看，2009—2013年西安房地产市场总体保持上涨态势，受政策调控滞后影响，西安新建商品房销售价格指数在2010年到达高点后没有呈现大幅上涨，投机行为得到有效抑制，市场自身的深度调整在后期逐渐显现。调查数据显示，2009—2013年西安新建商品房销售价格同比指数分别为99.8、114、104.3、100.5、107.2。如下图：
图2 2009—2013年西安新建商品住宅价格指数趋势图
从环比看，2009—2013年，西安新建商品住宅销售价格指数经历了2009下半年至2011年上半年的高位攀升（2010年1月的103.7创历年最高），之后增幅回落，在2012年年初的三连跌之后，走势趋于平稳，直至2012年8月份以来实现连续17个月上涨（最高涨幅为1.1个百分点），到2013年7月份以后涨幅显现收窄趋势，五年间平均涨幅在0.5%。
调查资料显示，从近几年的总体情况看，西安的房屋价格水平和价格涨幅程度在全国15个副省级城市中平均位于中等偏下位置。
（二）西安房价的基本判断
我们通过计算房价收入比、租售比以及分析房价结构、价格分布区间等指标和因素，对当前西安房地产市场住房价格做出基本判断。
1．房价收入比
房价收入比是指一个地区住房价格与城市居民家庭（3人）年收入之比。一般认为比值在3—6为正常范围，是衡量一个地区房价水平是否合理的重要指标之一。我们以近三年的有关统计调查数据来计算分析房价收入比。
2011—2013年西安商品住房房价收入比分别为6.83、7.27、6.75，略高于正常范围0.83、1.27和0.75。因此，从房价收入比看，西安这三年的房价水平仍高于居民收入水平，特别是在2012年表现更为突出，但西安房价总体呈平稳增长态势，总体房价水平略为合理。同时，随着西安居民收入的不断提高，居民购买新建商品住宅所需的时间在逐步缩短，说明西安居民购房的能力在逐步提高，购房压力在逐渐释放。如下表：
表1 西安市城镇居民购房能力表
调查资料显示，以2012年为例，将西安城镇居民人均可支配收入等距分为五组，分析不同收入层次的城镇居民家庭房价收入比。如下表：
表2 西安市城镇居民房价收入比
可以看出，占居民家庭总数20%的高收入家庭对房价完全有承受能力，其房价收入比在合理区间内。而80%的较高收入及以下各组，随着收入水平的逐次降低，其房价收入比逐渐远离合理区间，其中，最高房价收入比已达13.32，高于合理区间7.47，说明他们对房价的承受能力越来越低。
通过以上分析，我们认为目前西安的房价收入比总体上略为合理，但对于大多数家庭而言，都不同程度地偏离了合理区间。因此，对应目前西安城镇居民家庭收入水平，西安的房价略高。
2．租售比
租售比是指在经济发展稳定和货币稳定的情况下，每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之间。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
受地域、房屋结构影响，住宅租赁价格略有不同，据调查数据显示，2013年，西安东郊交大附近的兰蒂斯城小区简装房源租金是20.5元/平方米；西郊西工大附近的景寓学府小区简装房源21元/平方米；南郊明德门小区的房源租金是19元/平方米；北郊凤城五路附近的公寓租金是17元/平方米；老城区中甜水井迎春小区租金是17.5元/平方米，当年新建商品住宅销售均价为6692.95元/平方米，其租售比值分别为1∶326、1∶319、1∶352、1∶394、1∶382，均略高于合理区间。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此，从租售比看，西安的房价略高但与实际购房需求基本相适应。
3．不同区域、户型的房价现状
众所周知，居住环境、教育环境、交通方便程度以及户型结构对房价有着重要影响。下面我们根据2013年各月网签数据判断新建住宅和保障性住宅不同区域、不同户型的价格和销量。
不同区域：
图3 西安市新建住宅分区域网签销售情况
上图显示，在新建住宅销售均价方面，曲江新区、高新区、碑林区成为西安排名前三区域，沣渭新区均价排名末位；在销售量方面，莲湖区、雁塔区和经济技术开发区成为销售前三甲，曲江大明宫遗址新建居民住宅区销量居末位。
图4 西安市保障性住宅分区域网签销售情况
上图显示，莲湖区居西安市保障性住宅销售均价位居首位，经济技术开发区居末位；在销售量方面，沣渭新区是销售量冠军，经济技术开发区销量居末位。
以上分析可以看出，不同的城市区域对房价的影响较为明显，那些经济较为发达以及技术、人才、资源较为集中和人文气息浓厚的区域，无论在销售面积还是住宅价格均位居前列，对全市的房价走势有着重要的影响。
不同户型：
图5 西安市新建住宅网签销售情况（按面积分类）
上图显示，户型对房价影响较大，户型面积大于144平方米的户型均价是中小户型的均价的1.5倍，但大户型受价格影响，其销售量仅占总销售量的8.4%，销售占比低。
保障性住宅受政策限价影响，房价受户型面积影响较小，小户型的销售量高，占销售总量的七成以上。
4．价格区间分布
下面分别从新建住宅和保障性住宅方面具体分析2013年各月网签数据来判断西安房价的区间分布情况。
图6 西安市新建住宅网签销售情况（按单价区间分类）
上图显示，以6000—7000元/平方米为中心，新建住宅销售量近似正态分布。单价在6000—7000元/平方米的新建住宅受到大多数购买者认可，占销售总量的28.45%，之后依次是单价在5000—6000元/平方米、7000—8000元/平方米、4000—5000元/平方米、3000—4000元/平方米、8000—9000元/平方米、大于10000元/平方米、9000-10000元/平方米、2000—3000元/平方米和小于2000元/平方米。
图7 西安市保障性住宅网签销售情况（按单价区间分类）
可以看出，保障性住宅受政策限价影响，均价区间在5000元/平方米以下，销售量主要集中在3000—4000元/平方米价格区间，占总量的八成以上。
二、对房价走势的影响因素
（一）需求的影响
1．城市扩张需求
城镇化建设对推动房地产市场有着重要影响。近年来，西安市围绕“打造国际化大都市”的新定位，城市面积不断扩张，城镇化进程加速，2013年西安市城镇化率达72.05%。初步测算，以当年GDP为基数计算，近几年在其他条件不变的情况下，西安市平均每年城镇化带来的住房投资拉动GDP增长0.8个百分点。
2．改善性需求
随着西安城镇居民收入水平的不断提高，人们改善居住条件和环境的愿望愈发强烈。目前刚需和改善性需求是西安购房的主体，而处于中高收入层的一部分人群对改善居住条件提出了更高的要求，诸如住宅的人性化服务、优美的绿化环境及安全智能化管理等，促使一批优质、中高档楼盘热销不减。同时，随着经济社会的快速发展，西安作为西北地区人口流动非常密集的大型城市，吸引了大量外来务工人员和大学生等创业人员，他们对住房的需求则是刚性的。因此，改善型需求和刚性需求对房价是否合理及健康运行有着重要影响。
3．投资性需求
据统计数据显示，2013年，西安市全社会固定资产投资完成5134.56亿元，同比增长21.0%。在完成投资总量中，房地产开发投资完成1595.64亿元，增长28.6%，占投资总额的31.1%，比上年提高0.9个百分点。近年来，西安市民间固定资产投资一直保持稳定的增长势头，对全市经济增长的拉动作用进一步提高。2013年，西安市民间投资占全市固定资产投资比重为50.8%，超越国有投资15.0个百分点，成为全市固定资产投资最大的组成部分。2014年上半年，我市民间投资完成1371.90亿元，同比增长27.9%，占全市投资的比重为53.8%。其中，房地产业完成投资803.77亿元，增长19.1%，占民间投资的58.6%。可以看出，作为投资资金的主要流向，房地产市场投资额占有全市固定资产投资较大份额，说明西安的房地产市场还有很大的投资空间，投资者对西安房地产市场房价平稳运行有较高的认知度。
（二）成本的影响
1．地价
近几年随着西安城镇化进程的加快，土地需求量激增，土地交易市场日趋活跃，价格不断走高，直接影响房地产市场。开发商对市场预期乐观，拿地意愿未受影响。据统计数据显示，2013年，西安市政府住宅用地计划供应量为1.3万亩，土地交易价格累计同比上涨1.7%，较上年累计涨幅高出1.1个百分点。从分类看，居住用地上涨0.3%，其中商品住宅上涨0.3%；工业用地上涨1.6%、商业营业用地上涨1%、其他用地上涨0.3%。从商品房开发土地置购情况来看，2013年土地置购面积335.16万平方米，增长98.7%，增速较上年提高124.9个百分点。土地交易价格的不断走高，是推动房价上涨的主要影响因素。
2．建材
建筑材料是房地产市场重要的生产资料之一，其价格波动对房价产生直接影响。2013年，全国建材产品价格涨幅虽然回落，但仍处上升通道。调查数据显示，西安市水泥和地方建筑材料价格同比涨幅分别比上年扩大1.1和0.4个百分点，同时人工费和运费不断上涨。
3．工价
受市场物价上涨等影响，建筑劳动力价格居高不下，住房建设成本有增无减。据西安调查队2013年调查数据显示，建筑安装、装饰工程行业的人工费大幅上涨9.7%，从人员分类看，工程管理人员、工程技术人员和普通工人工资分别上涨9.1%、7.5%和10.7%。工价的不断上涨，助推房价上涨压力。
4．税收
税收作为调整国民再分配的重要手段和工具，在房地产的各征收环节会产生直接或间接对房价的影响作用，平抑房地产投资和投机需求。目前，作为供大于求的卖方市场，无论在哪个环节增加税收，都会或多或少增加房地产开发成本，推动房价上涨。
（三）供给的影响
1．财政、金融、投资政策的变化
分税制财政体制下，土地财政作为地方政府的主要收入来源，为较好地缓解地方政府经济建设资金的短缺局面。据统计，政府税费占到房价的三成至四成，这无疑对房地产市场的价格形成发挥了重要作用。2010年以后，随着经济的回暖以及通胀预期的出现、房价的迅速上涨，国家开始要求提高存款准备金率、收缩对银行信贷规模、严格执行二套房贷政策，五次调控从“限贷”“限购”等多方面表现出稳中偏紧的金融政策趋势。通过这几年的政策引导，从房地产企业和购房者两方面双管齐下，有效抑制了投资投机性需求，压缩了房地产泡沫，控制了房地产市场非理性发展。
2．保障房（经适房、廉租房、公租房、棚户区改造、限价房）和商品房供给结构的变化
2011—2012年，西安市按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的统一部署，进一步认真落实中央和省委、省政府的决策部署，以“住有所居”为目标，加强对全市保障性安居工程工作的组织领导，大力发展公共租赁住房，统筹推进各类保障性安居工程建设，2011—2013年全市实际新开工和竣工住房分别累计为：新开工30.73万套，竣工14.56万套，大大缓解了低收入家庭的住房困难，提高了其住房质量，降低了其购房压力。与此同时，2011—2013年西安市商品房预售面积分别为3105.76万平方米、2627.73平方米、1787.89万平方米。商品房销售市场也逐步调整供求比例，争取达到供求合理水平，客观上对稳定房价起到了积极作用。
三、对策建议
（一）围绕城市总体规划，分层次定位住宅功能
西安市正在加快构建中心城区、县城、重点镇、新型农村社区四位一体的新型城镇化发展体系。在即将启动的第四轮城市总体规划修改中，编制《西安生态隔离体系控制规划》，明确了城市建设南控线，科学界定城市增长边界，防止“摊大饼”式无序扩张，将促进土地利用规划和经济社会发展规划进一步融合。房地产行业作为城市建设的支柱产业，在“南优、北拓、东延、西联”的发展战略中起到关键作用，需要尽快找准定位。加快推进城市建成区改造提升，使主城区空间布局更加合理；加快落实城市片区综合改造、棚户区改造、将城市改造与城市功能优化、产业结构调整、人居环境改善有机结合，加快宜居城市建设，提升城市辐射力。
（二）加强市场监管，维护市场持续性发展秩序
房价调控是一个宏观的系统工程，涉及国家的财政、金融、司法以及建筑等多方面工作，对促进就业、拉动经济增长有举足轻重的作用。这就要求政府履行市场监管职能，维护市场持续性发展的秩序，从土地政策、住宅供应、金融信贷、财政税收、行政管理等诸多方面进行引导，在趋紧的货币政策下，增加土地供应量，增加保障房建设，提高低收入阶层的居住条件，从而避免楼市价格陷入了“越调越涨”的怪圈，达到逐渐弱化调控、激发市场主导能力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，形成可持续性的市场需求，最终努力使房地产市场的供求趋于平衡。
（三）加快完善社会保障体系，回归楼市健康发展
住宅的基本功能就是居住，为了满足广大群众日益增长的居住需求，需要分层次地对不同需求做出回应。这就需要尽可能满足低收入家庭的“有房可居”愿望；增强中等收入家庭的“有房舒适居”愿望，扩大高收入家庭的“有房功能居”愿望。根据当前的房地产市场情况，长效调整收入分配政策，调节社会贫富差距，统一规划，统筹安排，有效克服房价上涨对我国社会经济的影响，保障大多数人民安居乐业，确保楼市的健康发展，实现社会的健康、持续、平稳发展。
撰稿：桂颂新 祝立新 贾海宇 王茹