第二节 我国REITs的发展现状
我国的信托业始于1979年，至今已有30多年的历史。房地产投资基金虽然起步较晚，但近年来发展迅速。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托（CRCT）登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条路径。
一、房地产信托投资基金发展历程的简要回顾
（1）2002年7月，《信托投资公司资金信托管理办法》出台，信托投资公司开展资金信托业务的许可，使房地产商与信托公司找到了结合点，导致了房地产信托的大规模发展。
（2）2003年6月13日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，房地产投资基金成为备受房地产开发企业热议的融资新渠道。该文件规定商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金比例应不低于开发项目总投资的30%，且银行向开发商贷款的硬件是“四证齐全”。央行房贷新政的出台，使房地产开发商的融资门槛提高，让一些资金比较紧张的房地产商不约而同地将目光投向房地产投资基金，基金公司推出的房地产投资基金，均不在文件的限制范围内，这个政策空白点给房地产投资基金提供了发展壮大的新契机。
（3）2004年1月，北京国际信托投资公司发行欧尚信托计划。我国政府开始认识到发展房地产信托的重要性，开始加紧制定相关政策法规来规范房地产信托业务。2004年全国共发行各类房地产信托产品89个，占全年发行信托产品总量的22.47%，发行金额110.8亿元，占全年发生金额总量的29.18%。2004年10月18日，中国银监会发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，为催生中国的房地产投资基金做好了准备。2008年资金信托产品数量及规模分类统计见表3-2。
表3-2 2008年资金信托产品数量及规模分类统计
资料来源：中国人民大学信托与基金研究所．
（4）2005年年初，联信宝利推出一只准房地产投资基金。以前的房地产信托产品是先有项目再募集资金，联信宝利则是先募集资金，然后在国内前景看好的地区投资房地产。投资的方式包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等。同时，与以往房地产信托产品一般只发一期不同，它是国内首个分期发行的产品。此外，它还在预期收益以外增加了浮动收益，类似基金的分红。总体来看，该计划已十分接近契约型封闭式基金。
（5）2006年房地产信托发行的规模继续增大。当年第1季度，共有28家信托公司发行并公布了80个信托基金，实际募集资金总计85.3亿元，其中房地产投资基金所占比重为55.1%，比2005年第4季度增长了约14.8%。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品格局。截至当年3月21日，全国共发行信托产品76个，总发行规模71.4亿元，其中房地产信托产品23个，占信托产品总数量的30%以上，资金规模31.7亿元，约占总发行规模的45%，月平均发行数量7～8个，月平均发行规模10亿元以上，每个信托计划平均资金规模1.4亿元。
（6）2008年12月，国务院办公厅在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，要开展REITs试点。试点由中国证监会和央行分别展开：中国证监会着眼于股权类产品在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品在银行间进行市场交易，前者的推出将晚于后者。目前，房地产信托的产品，已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买型、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。
（7）2009年第1季度，房地产投资信托仍以贷款运用方式最为常见，成立的19款产品中有40%运用贷款方式，与2008年41.18%的占比相当（见图3-4）。第一季度房地产信托的设计模式灵活，除运用贷款外，股权投资、权益投资、债权投资、组合运用、交易运用等方式均有所涉及。
图3-4 2009年第1季度房地产投资信托产品结构
资料来源：赵杨．2009年1月至3月房地产投资信托产品概况．普益财富，2009.
目前，国家房地产调控政策显示出清晰的意图：首先界定了国家房地产业的宏观调控目标，然后以此为契机调整经济增长，促成房价稳定，最终实现住房保障。短期内相当部分城市房价快速上涨的势头得到了遏制。在国家出台调整住房供应结构、稳定住房价格的政策，以及采取一系列综合性调控措施后，原来房价较快上涨的势头得到抑制，涨幅有回落迹象。从各种数据来看，目前住房价格仍在高位运行。从长期来看，稳定房价的因素将对房价走势起到主导作用，各地方政府已经根据中央的要求，出台了本地域的《十二五房地产建设规划》。房产商大量投资90平方米以下的房产，90平方米将成为一条界线，界线以下的住房将成为未来住房市场的主力军。大量中小面积住房供应市场将改变市场供应结构，进而影响整个市场的供需结构。房屋供给量的增加和空置面积的增长，将抑制房价的大幅上涨。长期来看，虽然房价因90平方米界线出现起伏，但未来的整体房价将会触顶下降，稳中有降的形势不可逆转。
二、我国目前的房地产投资信托市场特征
（一）资金运用方式以贷款为主
在目前的房地产投资信托产品中，以贷款型房地产投资信托为主要运用方式。2009年以来，国家施行积极的信贷政策，中国银监会放宽信托贷款类资产规模的限制，贷款类产品规模放量增长。2008年，这类产品的月平均规模为10.09亿元，2009年二三月份，月平均规模达到23.63亿元；从占比角度看，2009年二三月份贷款类产品占比为46.98%，接近50%，而工商企业与基础设施领域，又是贷款类产品的最重要投向，规模占比分别为69.91%和14.98%，房地产投资类产品仅位列第三，占比为12.23%。贷款型的房地产投资信托，主要是信托投资公司以金融中介的角色，将所需要募集的资金贷放给房地产项目的开发建设。
（二）房地产信托类产品占比下滑
随着证券市场的回暖，证券投资信托重新进入业界的视野，产品发行大幅反弹。以上两类产品的爆发带动了集合类理财产品的火热。2009年3月份，共有107款新基金产品发行，73款新基金产品组建，创下2007年新“两规”发行以来的最高纪录。在这个新的发展态势下，房地产投资信托因缺乏明显的刺激效应，略显黯淡，产品占比有所下滑。
（三）发行机构集中度低
在产品发行机构方面，2009年第1季度分别由15家信托公司发行成立了19款产品（见表3-3）,2008年产品发行机构高集中的现象有所缓解，但参与产品发行的信托公司数仍保持高位。说明房地产投资信托仍具有广阔的市场，受到信托公司的关注。2008年，部分公司以房地产投资信托为主要业务，大量发行此类产品。2009年这种状况有所改变，公司对这类业务的重视程度有所下滑。
表3-3 2009年第1季度参与房地产投资信托产品发行的机构概览
作为集合资金信托业务的三驾马车之一，房地产投资信托对促进信托业发展起到的作用不容忽视。房地产市场具有广泛的融资需求，虽然2009年以来房地产市场有所回暖，但行业仍未出现根本性的复苏，即使市场环境有了大幅改善，部分规模较小的房地产企业在通过银行贷款受阻的情况下，仍有信托融资的需求。同时，大力发展直接融资是我国金融体系完善的必由之路，在这种趋势下信托融资的作用将逐渐凸显。近期，作为房地产投资信托的进化版——REITs草案即将出台，也会推动信托公司拓展房地产投资信托业务的进程。
【资料锦囊】
2009年房地产信托亮点产品
2009年2月26日，杭州工商信托发行了“杭信·飞鹰三号房地产投资集合资金信托计划”，产品采用组合投资的形式，将信托资金投资于符合信托文件要求的房地产项目。主要配置债权投资，股权投资比例不超过50%。对单一项目投资比例不超过60%，投资项目数量为2个以上。这是杭工商信托“飞鹰”系列又一款经典之作。
2009年2月，天津信托和新华信托分别发行了2款直接或间接投资于拆迁安置房项目的房地产投资类信托产品。天津信托发行的“和平区政府定向安置房信托计划”，信托资金向天津市房地产信托集团公司发放信托贷款，用于天津市房地产信托集团公司承担的和平区政府定向安置房建设项目中的定向安置房基础部分建设，借款人以和平区政府支付的拆迁安置款作为此笔贷款的还款来源。新华信托发行的“泰州市鑫海投资有限公司应收债权买入返售项目集合资金信托计划”，信托资金用于买入泰州市鑫海投资有限公司（简称“鑫海投资”）应收债权和该债权的孳息及其所有从权利，并在信托到期时返售给鑫海投资。鑫海投资将资金用于代垫海陵工业园区拆迁安置房一期二期工程款，产品还款来源为鑫海投资各项经营收入及财政补贴。这类产品由于通常具有财政预算担保，且项目基础资产价格波动一般不大，因此，较普通投资于商业地产或商品房建设的房地产投资类信托产品更为稳健。而二者预期年收益水平均为8%左右，较普通信托产品并无劣势。另外，该资金用于保障性住房建设，亦响应了目前国家相关宏观政策的要求。