第六节 我国台湾REITs

一、台湾REITs的现状

2003年7月23日，我国台湾地区正式实施“不动产证券化条例”，其规定了两种不同的不动产证券化形式：不动产投资信托（Taiwan-REITs）和不动产资产信托。两种不动产证券化形式均基于信托机制设立。

Taiwan-REITs类似于美国的房地产投资信托，指向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准的投资标的而成立。不动产资产信托系创始机构将不动产信托移转给受托人，不动产交由受托人管理，管理权与受益权分开，受托人将信托资产未来可能衍生稳定的收益予以证券化，以支付利息的方式，使受益人间接享受不动产的未来收益。

二、台湾REITs的组织形式

Taiwan-REITs只能采取封闭型基金形式。但经主管机关批准，也可以设立附赎回时间、数量或其他限制的开放型基金，其投资对象有着比较严格的限制，如下所示：

（1）有稳定收入的不动产。

（2）已有稳定收入的不动产相关权利，指地上权及其他经主管机关核定的权利。

（3）其他受托机构或特殊目的公司按照“不动产证券化条例”或“金融资产证券化条例”发行或交付的受益证券或资产支持证券。

（4）不动产信托投资基金闲置资金只能运用于下列方面：银行存款；购买当局债券或金融债券；购买当局发行的债券或银行可转让定期存单；购买经主管机关核定一定评级以上的银行保证、承兑票据或一定信用评级以上的商业票据；购买经主管机关核准之其他金融商品。

（5）其他经主管机关核准投资或运用的标的。

三、台湾REITs的筹集和管理

Taiwan-REITs受托机构要按照不动产投资信托契约的规定，可以用信托财产做抵押进行借款融资，但借入款项只能用于不动产营运、分配收益、孳息或其他收益等项目。不动产投资信托可以采取私募或公募形式，私募对象只能是：（1）银行业、票券业、信托业、保险业、证券业或其他经主管机关核准的法人或机构；（2）符合主管机关所定条件的自然人、法人或基金（应募人总数不得超过35人）。

受托机构运用不动产信托投资基金，可以自行或委任不动产管理机构进行信托财产的管理或处分。不动产管理机构是指建筑开发业、营造业、建筑经理业、不动产租赁业或其他经主管机关核定公告的事业。

四、台湾REITs的有关规定

我国台湾地区参考日本的做法，于1995年12月29日通过了“信托法”,1996年12月4日通过了“土地权利信托登记作业办法”,2000年6月30日通过了“信托业法”，包括不动产信托方面的基本规定，为房地产投资基金的发展奠定了基础。

2003年7月23日公布的“不动产证券化条例”，是调整不动产信托的主要依据。它将美国与日本的不动产投资信托制度很好地结合起来，“将传统不动产投资之物权关系，转变为持有求偿权性质的有价证券，且其有价证券必须同时满足细小化、规格化和流动化三要素”。

总体来说，我国台湾地区房地产投资基金规定的主要内容包括：

（1）规定房地产投资基金实行封闭式信托型基金管理，可以资金信托方式开展，也可以资产信托方式开展。若采取私募方式，则投资人不能超过35人，公募不受此限。

（2）“不动产证券化条例”第17条明确规定了房地产投资基金的投资对象：“不动产信托投资基金，以投资或运用于下列标的为限：①已有稳定收入之不动产；②已有稳定收入之不动产相关权利：指地上权及其他经主管机关核定之权利；③其他受托机构或特殊目的依本‘条例’或‘金融资产证券化条例’发行或交付之受益证券或资产基础证券……”

（3）房地产投资基金可以融资。“不动产证券化条例”第19条规定：“受托机构得依不动产投资信托契约之规定，以信托财产借入款项。但借入款项之目的，以不动产营运，或以配发利益、孳息或其他收益所必须者为限……”

（4）信托财产实行强制保管制度。“不动产证券化条例”第48条规定，“受托机构为保护受益人之权益，得依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定，选取信托监察人，信托监察人不是为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人”。

此外，“不动产证券化条例”对产品信息披露、信托业同业公会、信托财产的利益分配等各方面都做了详细的规定，对大陆的房地产基金立法具有重大的借鉴意义。