前言

非常感谢沈总编的邀请并亲自策划本书的出版，将我这十年来电影院开发选址及商业地产的实战工作经验、思考与行业研究进行一次系统性的整理。

此时我整理着我的这些书稿，让我想起了这十年来的经历，想起了与我共事的同事、开发商合作伙伴、行业领导、行业媒体及朋友们。很感叹，很庆幸，很感恩！

人的一生可以有几个十年？而人的一生又可以有几个黄金十年？很庆幸在我黄金岁月的一个十年里，进入了电影行业，让我赶上了中国电影发展的黄金十年期。同时，电影院作为购物中心的主力店之一，我也赶上了商业地产与购物中心发展的黄金十年，并经历与见证了这个黄金十年！

按照沈总编的建议，现将我这些年来的行业文章写作与行业分享的心得作一下整理，以案例说明作为本书的《前言》。这里，我介绍三个案例。

第一个案例。记得在2009年1月初，受万商俱乐部主任杨泽轩先生的邀请，我对当时中国电影院行业的市场状况进行了分析与预测，我的这些观点随后被收录在了《万商俱乐部八卦版2009年商业及商业地产预测》报告中。通过万商俱乐部的这次行业分析与预测，引起我的思考，随后我在本次分析与预测观点的基础上进行了丰富与深化，完成了《浅谈金融危机下中国影院发展趋势》这篇行业文章，并发表在《中国电影报》上。

第二个案例。电影院的主营业务是放映电影，其中电影院的片源是来自院线公司的。我在韩国希杰CGV影院工作时，那几年中国的电影院开发选址非常火，许多影院在跑马圈地，竞争也是非常激烈。那个时候外资品牌影院在中国不多，同时也有一些开发商是刚刚接触电影院业态。他们有一种误解，认为我们是外资品牌影院，从片源来讲不是很丰富，或者说不是播放首轮影片，都放二轮、三轮的影片。这样的误解，让我们在与开发商进行洽谈的时候很被动。

这种观点是对电影院行业的一种误解，曲解了市场的客观规律。我所在的影院品牌是一个大的外资品牌，相应洽谈的开发商也都是比较大的正规的开发商企业。当我和开发商招商总监或者招商总经理对接的时候，他们向我提出这样的疑问：“我们老板说你们韩国品牌，是外资，你们的片源不是很丰富，或者说首轮化的可能性不能保证，这样会降低我们购物中心的影响力与客流吸纳力，我们不能与你们合作。”

我的工作态度比较认真，没有以电话形式或者当面口头的形式向他解释说明，而是以我所在影院公司为主体给他们开发商公司写了一个《工作函》，把中国电影产业的几个主体，包括电影的制片、发行、院线、放映等主体的定义及关系，以及如何发行、如何加盟院线、影院如何交纳片租费等进行了文字与图表的细致描述。这样，招商负责人可以百分之百地将我的回复意见反馈给他们老板。开发商老板看了《工作函》后一目了然，解除了这一疑问。加上之前我们已经上报给开发商的具有竞争力的差异化投资方案与合作方案，双方很快进入签约流程。

之后，在其他的项目洽谈时，又有其他的开发商提出这一疑问，我又用《工作函》的方式进行解释说明。在这种情况下，我明白了这是行业的一个普遍问题，这是因一些开发商对电影产业及电影院一些行业运营规律不了解造成的。

这时，一种行业的责任感在心中油然而生：我要多多学习，花一些时间与精力把我的开发案例和经验变成行业文章，然后与行业朋友们进行分享，给大家一些借鉴。于是我在《工作函》的基础上进行细化与丰富，完成了《中国的外资品牌影院在片源上没有影响》的行业文章，并在行业媒体发表。

第三个案例。2010-2013年电影院的开发选址竞争非常激烈。在当时的市场上有二百多个电影院品牌，一些影院甚至在跑马圈地开拓市场。这些影院中，每个影院开发选址的目的不一样，有的影院开发选址是为了资本上市，和其电影制作发行捆绑。还有的影院是为了投机，认为现在是电影院发展的黄金时期，开五十家、一百家，几年之后打包卖掉。也有一些影院是为了常规的投资与经营。

所以在这样的开发选址目的下，一些影院公司给开发商报租金的时候报得很高，并且这个租金的数字已经超过了行业正常的投资回报规律的租金水平。这时会出现一些问题，开发商如果对影院行业不是很懂，只是看谁给的租金高就跟谁合作，那么这个影院一定会面临将来经营不下去，影院公司退约，开发商再重新招一个品牌等问题，这对开发商的招商管理团队和项目的形象会大打折扣。同时给我们想进行常规投资与稳定运营的影院开发选址工作带来一些压力，因为我们不能支付超出影院行业经营规律的高租金。

还有一个原因，电影院市场比较火，在上演贺岁片的时候很多观众在排队买票，有的时候还遇到排队买不到票的情况。这让一些开发商眼红，认为电影院行业是一个暴利行业，认为影院是一个投资政策门槛与技术门槛比较简单的行业，有放映设备、装修和座椅、空调、工作人员就可以放电影了，然后票价是七八十元，甚至100多元，然后还有观众排队买票。这些是对电影院的一个误解。其实影院有着多元化的常态性成本，票房层层分账，包括版权层次分账。

开发商在选择某个影院品牌作为合作伙伴时，租金只是一个考量因素，另外还要考虑影院的品牌、服务、运营稳定性，是否有竞争性的投资方案与差异化运营，是否与本购物中心的商圈与定位匹配等，将这些进行综合性的比较与评判，最终选定适合于本购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。为此，我完成了《电影院与开发商的合理租金分析》，随后又完成了《电影院与开发商的和谐之舞》《电影院差异化运营的争鸣》《电影院票房收入的监管》等，希望借此增加开发商对电影产业与电影院行业的一些理解，实现跨界合作、互惠共赢！

本书适用于商业地产与购物中心的开发商招商与运营管理人员，行业咨询顾问公司及行业研究机构，也适用于对电影院项目有兴趣的投资商，影院公司的开发选址人员及电影学院相关专业的在校学生等。

由于我的水平有限，因此书中错误疏漏在所难免，敬请各位批评指正。

李保煜

2016年4月