序言

房地产制度是人类文明社会制度建立的基石，既是各国财政税收的主要来源，也离不开税收对房地产产权的确认、保障与调控，二者在社会经济发展中存在天然不可分割的关联。20世纪90年代以来，市场化改革使我国城市房地产制度发生巨大变化，形成相对健全的市场体系，广大农村却受限诸多、停滞不前，是城乡二元分治的结果，也是地方政府“分税制”后解决财政缺口的主要来源。十八届三中全会后，集体经营性建设用地入市改革的推进与宅基地有偿使用、自愿退出和转让的试点，加快农村建设用地市场化，更对地方政府“土地财政”资金来源带来严峻挑战，如何解决彼此矛盾成为当前房地产领域体制改革的关键。

本书以房地产制度与税制改革的衔接为主题，在分析世界上典型国家、地区的房地产制度与配套税制规制特点后，提出土地所有制属性与房地产市场经济的发展程度没有必然联系。相反，处理好政府与市场的关系，引入竞争同时加强宏观调控反而更为重要。同时，以完善的房地产权利为基石，以完备的法律体系为保障，设置税收减免制度，并建立起能够适应国家政体、促进社会经济发展、保障绝大多数人民利益的体系，兼顾效率和公平，实现相对公平就已足够。进而，结合我国当前正在推行的集体建设用地入市改革、房产税扩围至居民住房改革、城乡统筹发展改革等，提出集体经营性建设用地的直接入市带来与国有建设用地“同流转”及部分“流转同税”挑战的同时，根本上对地方政府依赖的低征高卖“土地财政”体系带来挑战，利益分享博弈同时，也使地方政府“土地财政”核心支柱——征地制度和土地储备制度面临成本提高、数量受限的困境，以及土地供应的价格竞争与需求分流的挑战，使占土地出让收入80%以上的“招拍挂”和协议出让方式丧失了存在基础，去“土地财政”成为必然，但去“土地财政”后地方政府财力缺口的填补要求必须改变现行房地产及税制利益的分享模式，构建起具有中国特色的土地财政转型体系。与此同时，城乡一体化的推进形成了新的以减少闲置房地产、减轻房地产交易环节的流转税负、缩小贫富财产分配差距和采用累进税率增强保有环节公平调控的城乡一体房地产制度及税制改革中的公平、效率要求。需要坚持联动改革，加快推动城市房地产保有税收改革，并将征税范围按照“城市—郊区—远郊农村”的层次逐步全面覆盖居民住房。与此同时，房地产制度与税制改革的推进和衔接的良好实施，还需农村“三权分置”改革、住房租售并举制度、房地产增值收益分配和遗产税、赠予税的配套，以及乡村振兴战略推行中，建立起以房地产市场机制效率和公正为改革指针、配套服从房地产市场体制公平和效率需求税制改革的动态交汇及体系化。但这种体系化以及其中房地产与税收制度的建立，都只是制度变迁过程的次优选择，需要今后与时俱进的不断改进与完善。

房地产制度与税制的改革是一个综合、复杂的体系，其运行是一个多目标实现、多环节配套、多层次结构相互作用的动态过程。本书仅从集体经营性建设用地入市、去“土地财政”和城乡一体化三个角度对房地产制度与税制改革的衔接与协调对策进行了研究，受知识水平、资料与篇幅所限，对一些结论的分析细化程度还略显不足，今后还需继续深化。