第五节 本书可能的创新与不足

有关我国房地产制度及税制改革的研究成果目前已经很丰富，研究角度也多种多样，但从两种制度的衔接视角进行专门研究的成果相当有限。在众多成果中，有些或多或少涉及房地产制度与税制改革的关系，但大多是部分的简单研讨，深入系统分析的不多，这对推进房地产制度及配套税制的协调统筹发展十分不利。本书在吸收国内外学者研究成果同时，力图从以下几个方面有所突破。

1.有创新地提出从房地产及其税收制度改革的动态衔接视角来研究二者的协调问题，丰富了对房地产制度以及房地产税制研究的视角，对改革的系统推进和政策措施的完善提供了新的理论支撑。

2.构建了集体经营性建设用地入市政策推行中主要利益相关者——地方政府与村集体间的利益博弈模型，指出地方政府态度含混，需权衡对“卖地收入”的负面影响及国家财税政策调整的正面效果来做决定，从而为缓解集体土地市场化改革中的地方政府抵触心理，制定推动房地产及税制改革的衔接措施提供了理论依据。

3.强调以税收制度保障住房居住属性的同时，对房地产保有税的研究进行扩围，提出将因城镇化、城乡统筹和土地市场化而使房地产价值激增并明显受益的城乡接合部农村纳入征税范围，实施与城市保有税体系设置一致，但具体要素适当区别的调节机制，对缓解农村内部因地理位置而产生的土地非农使用级差收益差距及不公平有积极意义。

4.对农村宅基地流转及房屋保有进行税收设计，主张建立与宅基地取得制度相协调、不同于集体经营性建设用地流转的差别化税收体系，区分对待集体成员内部、成员以外、集体转让、农户转让、非城镇居民受让和城镇居民受让等多种不同情形，设计初次流转与再流转环节的不同税收体系。同时，将农村房地产纳入保有税征税范围，并以集体建设用地入市改革的推进、城镇规划、用途为标准，结合负担能力确定免税过渡期，充实了房地产税制改革的内容。

5.主张根据公益程度采用完全无偿、优惠划拨、协议划拨和公开竞价方式提高增量公益性国有建设用地收益；鼓励存量国有建设用地转变用途，支持市场化运作，增加经营性收益，从而与维持地方政府产权界定公权力、构建“租、税、费、债”归位的土地出让制度、市场化公益优先购买权为核心的征地储备制度和可持续地方政府税收财政一起，构建起具有中国特色的土地财政转型体系，弥补去“土地财政”后的财政缺口。

鉴于学术水平有限，在理论思考和探索中不可避免地存在一定的局限性。本书虽然对我国房地产与税制改革在新时期改革背景下的衔接开展了有益讨论，但因房地产和税收改革问题本身的复杂性，涉及国民经济的各个方面，并且在国家宏观调控中变动快，研究中难以全面顾及，致使讨论范围略显片面。今后还有待于进一步地丰富和发展。

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[3] 美国住房空置率长期保持在较低水平，即使在楼市最差的2007—2008年次贷危机期间，租房空置率最高也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%，而欧洲国家也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国6%左右，德国约为8%。

[4] 此处指房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税之和。

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