总序

无论是在国外还是在国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。同时，房地产业的发展又与人们的安居乐业密切相关，是实现人们的居住权和提高人们的生活质量的重要物质基础。为了促进房地产业的健康快速发展，既满足房地产业发展的内在经济要求，又保障房地产业本身具有的社会政治功能得以实现，各国都认为房地产领域不能是完全自由放任的私领域，必须用法律的形式对房地产领域进行适度的干预。为此，各国都制定了大量的法律法规对房地产业进行规范，以保障房地产业能实现个人利益与社会公共利益的协调发展。

在我国，由于新中国建立以后长时间实行计划经济体制，房地产被认为不是商品，不具有商品属性，因此在这段时间内我国不存在真正的房地产业。只有在确立了社会主义市场经济体制和进行住房制度改革后，我国的房地产业才真正开始发展起来。但是，由于法律规则的缺失和人们认识上的偏差，我国的房地产业在发展初期长期处于摸索和混乱阶段。经过十多年的探索和借鉴，我国目前已在房地产领域制订了大量的法律法规，初步建立起房地产法的大体框架，基本解决了在房地产领域有法可依的问题。特别是近两年，为了解决房价过高的问题，国家加大了对房地产业的宏观调控力度，有关房地产的立法文件频频出台。

为了对近年来房地产法的立法和理论进行系统梳理和总结，反映学者们对房地产法的最新研究成果，我们组织编写了这套房地产法理论与实务丛书。本丛书一共六本，分别是：房地产金融、房地产交易、房地产开发、房地产建设工程、物业管理、房屋征收与拆迁。我们认为这套丛书基本囊括了房地产法的所有重要方面和重要制度。与其他同类书相比，本丛书主要有以下特色：

（1）在内容的编排体例上进行了创新。本丛书彻底打破了传统的章节限制，各章以下不再设节，而是统一把每章的内容分为基本原理、制度借鉴、操作流程、争议焦点与案例分析四个部分。基本原理部分主要介绍该制度的基本理论问题，阐述该制度的理论基础、制度内容以及改革完善的建议等，解决该制度是什么的问题；制度借鉴主要介绍世界各国或地区在相关制度方面的一些不同做法和有益经验，着重于不同国家之间的横向比较，为完善我国的相关制度提供比较法上的依据；操作流程关注的是具体的办事程序、办事规则，试图通过该内容告诉读者该制度在实际生活层面具体是怎么运作的，解决的是该制度的具体操作问题；争议焦点与案例分析由两部分组成，前者主要聚焦于理论上的热点问题，探讨理论界对一些前沿问题的争议和不同观点，后者主要是对一些典型案例进行法理上的评析，着眼于法律的具体运用。通过这种内容编排上的创新，我们意图按照内容的性质对全部内容进行重新整合，最大限度地突出内容的性质差异，方便读者从理论与实务的不同角度对内容进行更好的选择和把握。

（2）注重理论与实践的结合。我们认识到任何法律都不是在真空中产生的，法律只不过是对社会生活的记录而已，法律的生命力和广阔空间在于法律的伟大实践。在整套丛书的设计上我们始终非常关注理论与实践的密切结合。在作者的构成上，我们既有理论功底深厚的大学教授、博士生导师，又有工作在司法工作第一线、实践经验丰富的法官和检察官，还有在房地产领域辛勤耕耘几十年的资深律师，他们的组合使我们的丛书既有理论的深度又有实践的厚度。在内容的安排上我们同样坚持了理论与实践相结合的精神，每章的基本原理、制度借鉴、争议焦点部分主要倾向于理论层面的探讨，而操作流程和案例分析则更多地关注解决实际问题的需要。

（3）密切关注立法动态。在所有的亚部门法领域，房地产法是受国家政策影响最大的法律门类之一，国家政策在房地产法中扮演着非常重要的角色。而政策的重要特点之一就是灵活性和易变性，这就要求我们从事房地产研究的人员要敏锐地观察和掌握国家的立法动向，及时地对一些最新立法政策进行反映。在本丛书的编写过程中，我们的作者们对这一点进行了很好的把握，及时地把一些最新的规则吸收进了我们的研究成果中，使我们的研究做到了与时俱进。

当然，由于时间的仓促和作者水平的有限，本丛书的错误和遗漏之处在所难免，敬请各位读者谅解，并请不吝赐教。

符启林

2007年9月