项目2 房地产投资环境与市场分析

知识目标

1．了解房地产投资环境的内涵、要素。

2．掌握房地产投资环境的分析方法。

3．掌握房地产投资市场调查与预测的内容、方法。

4．掌握房地产项目区位分析的内容。

能力目标

1．能处理房地产投资环境分析。

2．会进行房地产市场调查与预测。

3．能进行房地产项目区位分析。

4．能编制房地产市场分析报告。

案例导入

案例2-1武汉房地产投资环境分析

自从1998年我国全面实行住房制度改革以来，房地产业得到了迅速的发展，在国民经济中被定位为支柱产业。与此同时，一些大型房地产企业也逐步向全国各地扩张，如万科、保利、碧桂园等国内大型房地产企业。在向全国扩张的过程中，对所选城市的房地产投资环境了解及对比显得至关重要。因为房地产投资的效益不仅取决于投资者的自身因素，如资金实力、投资经验、经营管理水平，同时还与投资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等相关。因此，选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。影响房地产投资环境的因素很多。下面从武汉的经济要素、基础设施、城市规划、政策法规等方面对武汉房地产投资环境进行分析。

1．武汉房地产投资环境区域因素分析

（1）武汉的经济环境概况。武汉是中国中部的中心城市，是华中地区最大的城市，是华中地区的金融中心、交通中心、文化中心，长江中下游特大中心城市。拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系，武汉市的经济基础和综合实力远远超过湖北省内其他的城市，尤其随着近年来经济增长速度加快，GDP总额占湖北省的比重稳步提升。2008年，全年实现地区生产总值3960亿元，同比增长15.1%。社会消费品零售总额达到1850亿元，增长21.8%；城市居民人均可支配收入达到16718元，增长16.4%；农村人均纯收入达到6349元，增长18.2%——这三项增幅均创12年来新高。

（2）居住环境。2002年，武汉市提出创建中国环保模范城市的目标，投入百亿资金对照相关指标改善城市环境。2005年市政府进一步加大环境建设，计划在未来4年投入350亿元资金，实施185项环保工程，全面整治大气、水、市容等环境，改善城市生态与人居环境。

（3）武汉的基础设施环境。

①武汉交通及通信条件。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，与长沙、郑州、洛阳、南昌、合肥、南京等大中城市相距700公里以内，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距约1200公里。武汉铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式齐全。武汉天河国际机场为4E级机场，是中国民航总局指定的综合枢纽机场和华中最大的飞机检修基地。武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉新港扩建工程2008年11月正式开始建设，将打造中国最大内港。武汉铁路、高等级公路连接中国主要城市，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络。武汉正在积极建设武汉中心城区至武汉绕城公路（武汉外环线）卫星城镇及远城区“半小时交通圈”、武汉至8+1中的8个城市“1小时交通圈”、武汉至周边省会城市“4小时交通圈”。

通过程控电话、移动通信、微波通信、光纤数字通信、宽带网，构成了武汉立体的现代化通信网络，是中国重要的综合性交通枢纽和华中地区重要的通信枢纽。

②武汉供水状况。武汉水资源丰富。长江及支流汉水在城中交汇。武汉城内还有数十个大小不一的淡水湖（算上郊区有一百多个湖泊，故又得名“百湖之市”）。近几年，随着武汉市经济、社会的发展，城市用水需求也不断增加，全市加快了供水设施的建设以及管网的改造，城市供水保障能力得到进一步加强。武汉市自来水公司于2005年起实施白沙洲供水扩建工程等大型供水扩建工程，并改造供水管网近90公里；各区县也纷纷建立了自来水供水系统。其中白沙洲水厂五期扩建工程获国家优质工程银奖，即建设工程鲁班奖。

③武汉供电状况。武汉的电力供应以就地平衡为主、大电网调节为辅，多电源向本地区电网及广大用户供电。经过近年的建设，已建成多项输变电工程等一大批中低压配电网工程且已形成主城区220千伏双环网运行，成为国内仅有的几个具有双环网的城市之一。双环网的形成大大提高了系统调度的灵活性及网络备有容量，提高了整个供电网络的可靠性，确保了武汉地区安全、稳定、可靠的供电质量。

（4）政策法规环境。政策法规环境起着调整投资关系，保障投资利益，调节投资行为的作用。它的运行可以通过行政手段，经济杠杆，法律规范来实现。2002年开始，湖北省委、省政府提出“沿江开发”战略、市委市政府提出“武汉城市圈”建设也开始进入关键时期，政府通过增加土地投放、加大经济适用房和中低价商品房建设来调控市场初见成效。市政府加大对房地产市场运行规范，有利于抑制由过量的房地产投机产生的房地产泡沫，保证武汉房地产业的健康发展。

2．武汉房地产市场研究

2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6%；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1%；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8%。商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2%；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米，同比增长17.8%。

2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1%；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9%；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8%。商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米，同比增长9.4%。

2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。2009年1—6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。

相信随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后将逐渐迎来恢复性的增长。

3．总结

综合以上武汉整个硬的投资环境、市场软环境、经济环境和政策法规等因素分析，随着武汉城市规划步伐的加快，市场容量潜力的进一步挖掘，在武汉投资开发中档型的居民住宅将是一个主要的投资方向，选择在武汉投资地产将是一个理想的发展方向。