第四节 城市住宅土地需求

随着我国住房制度改革的深入，大量的住宅需求得到了释放，使得近几年我国城市住宅产业发展极为迅速，全社会对住宅土地需求量大幅上升。然而，在住宅土地需求大幅扩张的同时，也存在诸如住宅区位选取不当等问题。因此，有必要对住宅土地需求作系统分析。

一、城市住宅土地概述

（一）城市住宅土地类型

城市住宅供给类型可分为商品房、经济适用房和廉租房，与此相对应，住宅土地需求也分为商品房用地、经济适用房用地和廉租房用地。

1．商品房用地

商品房的建设用地通过有偿出让或转让的方式取得。其开发建设形式是由开发企业自行完成开发、自行销售。商品房价格由全部成本构成，政府基本不作干预。同样，商品房的利润也基本不受政府部门的干预。商品房一般还可以细分为普通住宅、高档住宅和别墅。相应地就存在普通住宅用地、高档住宅用地和别墅用地等三部分。其中，普通住宅用地是城市住宅土地需求的主体。

2．经济适用房用地

由于经济适用房的价格、利润和销售对象均由政府调节，其建设用地也由政府划拨。开发建设形式是由政府部门出面组织公开招标，由中标的开发企业进行开发、中标的施工企业进行施工。经济适用房用地实行行政划拨和政府负责建设大市政配套，这是经济适用房价格比其他同类普通商品房价格低很多的主要原因。经济适用房是政府为解决中低收入群体买房难而出台的一项住宅保障政策，其市场供应量有限。因此，经济适用房用地的规模不是很大。

3．廉租房用地

向低收入群体提供廉租房是我国住房保障政策的主要内容之一。廉租房分为实物配租和货币补贴两种形式。前者是通过新建设部分住宅或把一些腾空的旧公有住房用做廉租房，后者是对低收入者租房给予货币补贴以实现住房保障。目前，我国各地区正实行以货币补贴为主、实物配租为辅的住房保障政策，现在和未来廉租房用地规模不会很大。

（二）影响住宅土地区位选择的因素

舒适性、安全性、交通顺畅、环境保健、购物方便、有利交往等是影响住宅需求的主要因素。不同的人在综合考虑这些影响因素时，会对其中的某项具体因素有不同的侧重，从而某处住宅可能为某类人所青睐，但却不能满足另一类人的需求。土地和住宅是不可分离的耦合体，上述因素对影响住宅土地区位选择也同样适用。

1．生活的便利性

一处住宅的使用功能是多方面的，但人们总是偏重于那些能带来最大使用功能，即能给自身需求带来最大便利性的住宅。例如，一直生活在交通不便、出行困难地区的居民，其最大的需求则是能选择一处交通便利、车流通畅的住宅区域，解决上下班困难的问题，对住宅环境是否优美，设施是否完善则并不在意；同样，长期居住在环境恶劣、声音嘈杂地区的居民，其最大愿望肯定是获取一套恬静安逸、污染较小的住宅。显然，消费者选择住宅的标准不同，但对住宅所在区位上获得的便利性都比较关注。因此，生活的便利性是影响住宅土地需求的主要关键因素。

2．住宅周边的生态环境

随着人们生活水平的日益提高，对住宅周边环境的要求也越来越高，因为不利的居住环境直接威胁居民的身心健康。据测算，一个工作的成年人每天58%的时间在住宅内度过，老年人和儿童每天在住宅内逗留的时间则更长。不从工作环境来看，只从居住环境来分析，如果一个人一生中一半以上的时间是在对身心有害的环境中生存的话，健康受到的影响将是很严重的。相反，如果住房周边环境幽雅，空气清新，即使工作环境恶劣，也能在回到居住区域时对身体起到调节和保健作用。由于环境舒适度是住宅特征的重要组成部分，人们在购买住房时所支付的价格自然包括对周边环境的购买。因此，住宅周边环境的优劣也是影响住宅土地需求的重要因素。

3．住宅周边的人文环境

社会人文环境资本是指社会中与人的发展有关的社会因子的集合，它所产生的效应是社会发展的主要动力。人们购买住宅的偏好、住宅价值与社会人文环境资本密度有较大关系，其中，学校质量、种族状况及犯罪率的影响更为显著。几十年来经济学家对公共服务质量，特别是学校质量对住宅价格的影响给予了极大关注，许多学者还对公共教育质量对住宅价格的影响作了定量研究。在对该问题的研究中，他们认为在假设迁移成本为零的条件下，人们将尽量选择符合自身公共支出偏好的社区。每个居民都做出类似选择，住宅价值将取决于以教育质量为主要代表的公共服务量的高低，即这些公共服务被资本化到住宅价格中。其他，如学校布局、种族状况、犯罪率等社会人文资本都将资本化到住宅价值中。因此，社会人文环境的优劣对住宅土地需求也有显著影响。

二、城市住宅土地需求分析

为深入剖析城市住宅土地需求变化过程，本部分将竞价租金模型引入住宅土地需求分析中。在城市内部，居民对住宅和其他商品的消费随位置的不同而不同，住宅价格也随位置变化而发生波动。假设每单位住宅土地的租金为R（t），到城市中心的交通费用为ct；城市居民家庭从住房消费中获得效用；在决策期内家庭收入Y固定，这些收入用于购买住宅和其他商品，其他商品的价格为Pg。在t点上住宅的消费量为h（t），其他商品的消费量为g（t）。居民的效用函数可表示为：

居民的消费预算为：

上式表明总收入减去交通费用，等于住宅及其他商品的消费支出。在t1位置上，如果仅购买其他商品，且其价格不变，那么其他商品的购买量为g1=（Yct1）/Pg，这代表预算线在纵轴上的截距。相反，如果居民仅购买住宅，而不购买其他商品，其住宅购买量为h1=（Y-ct1）/R1（t1），这是预算线在横轴上的截距，该家庭预算线的斜率为-R1（t1）/Pg，具体如图2-5所示。

在一般情况下，预算线与最高无差异曲线的切点为效用最大化点。在图2-5中有两条无差异曲线U1、U2，当预算线与最高的无差异曲线U1相交于A点时，家庭获得了最大效用。现在考虑在位置t2家庭的选择。在新的位置上，t2＞t1，纵轴的截距为（Y-ct2）/Pg或g2。家庭要获得相同的效用，其新预算线必须与U1相切于B点。此时，租金可表示为：

在不同的位置上，家庭获得的效用相同，但租金不同。下面对该结果做进一步说明。由于租金是距离的减函数，即随着距离的增加，土地租金将下降。图2-5中A、B点均为均衡点，由于t2＞t1，显然有R1（t2）＜R1（t1），位于B点，家庭的住宅消费会增加。与租金相比，其他商品相对较昂贵，因此其消费量下降。在位置t2家庭预算线的斜率为-R1（t2）/Pg，其绝对值小于位置t1时的斜率。

家庭选择位置t1、t2时，在获得相同效用的情况下土地租金分别为R1（t1）、R1（t2）。如果家庭有更多位置t3, …, tn可供选择，将会得到租金R1（t3）, …, R1（tn）。这一系列租金都能使家庭得到相同的效用，它们所形成的曲线称为竞价租金曲线。因此，在家庭收入和其他商品一定的情况下，利用城市住宅土地的竞价租金曲线可以确定一系列对该家庭产生相同效用的租金。显然，每一条无差异曲线都对应着一条竞价租金曲线。下面利用城市住宅土地的竞价租金曲线图来说明住宅需求的决定问题，具体如图2-6所示。

在图2-6中U1、U2各代表一个家庭获得相同效用的竞价租金曲线，RS代表市场租金曲线。通过市场竞争，具有相同效用的竞价租金曲线与市场实际租金曲线分别相交于A、B点。在A点，家庭选择位于t1处的住宅；在B点，家庭选择位于t2处的住宅。在A点的左侧，对于取得效用U1的家庭来说，市场实际租金大于竞价租金，所以它不会购买位于A点左侧区位的住宅。在A点右侧，市场实际租金小于竞价租金，但如果该家庭以较低的市场租金购买该区位上的住宅，将获得比U1更低的效用。因此，该家庭必将在t1处购买住宅。同理，获得效用U2的家庭必将在t2处购买住宅。由于市场租金曲线的斜率大于竞价租金曲线的斜率，这说明随着距离的增加，市场租金下降的幅度要大于竞价租金，任何使竞价租金曲线斜率提高的因素，都将导致家庭选择靠近城市中心的住宅。从公式（2.2）可知，交通费用高低决定了竞价租金曲线的斜率，交通费用越高，家庭将更倾向于选择距离城市中心较近的住宅。反之，家庭将倾向于在远离市中心的区位上以较低价格购买更大面积的住宅。