第一节 民宿概况

民宿作为当下较为流行的旅居形式，呈现出多种多样的形式和特点。除了一般常见的饭店及旅社之外，其他可以提供旅客住宿的接待场所，如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳为民宿。它不同于传统酒店，而是能让人体验当地风情，感受民宿主人的热情与服务，体验有别于以往的日常生活，且更加关注居住体验过程中“以身体之，以心验之”的舒适的心理感受。

一、民宿的起源与概念

（一）民宿的起源

民宿的起源有很多说法，以两种说法为主。一种说法源自日本的和式民宅。另一种说法是来自英国，20世纪60年代初期，英国的西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始出现民宿，当时的民宿数量并不多，是采用B&B（Bed & Breakfast，床铺和早餐）的经营方式，它的性质是属于家庭式的招待，这就是英国最早的民宿。

1.日本民宿

日本民宿是起源较早且发展较完善的国家，发源地为伊豆半岛与白马山麓，由于当地独有的自然景观和地域特色，受到大批旅游者青睐。民宿在日本虽有近百年的历史，但其真正的繁荣时期是在20世纪70年代。

日本民宿主要分为农场旅宿和洋式民宿两类。日本的民宿与旅馆的最大差异在于日本民宿强调大众化的合理收费与自助服务，设备虽不豪华，但特别注意安全与卫生设备条件；服务虽不精致，但极富有家庭氛围、乡土气息及人情味。此外，民宿经营者也非常重视利用天然资源，除了搭配当地文化特色，提供住宿与餐饮外，更具有娱乐、休闲、运动等功能，让住客能够充分享受悠闲的住宿环境。

2.英国民宿

欧洲的民宿大多是以观光农场的方式呈现，属于副业收入经营。英国是工业化最早的国家，工业化的急速发展间接影响到农村发展与环境生态，因此英国可说是最早将农业与观光结合的国家，也是欧洲发展民宿最完备的国家之一。B&B是英国一种传统的民宿经营方式，是为造访的游客提供床铺和早餐的家庭旅馆服务方式。英国的B&B不同于吵闹的青年旅馆与拥挤的旅社，热心的主人通常会带游客去采收农产品、喂食牛羊、探索英国乡村的奥秘。

（二）民宿的概念

民宿作为当下较为流行的旅居形式，呈现出多种多样的个性和特点。除了一般常见的饭店及旅社之外，其他可以提供旅客住宿的接待场所，如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳为民宿。

早期的“民宿”只是一种农民将自己家的部分起居室出租给游客的住宿设施。但随着民宿的不断发展，其定义也逐渐得到完善，即在原有的基础上增加了许多限定条件，使其与一般的旅店区分开来。例如，民宿必须以副业方式经营；主人与游客必须要有人际交流；游客得到的服务产品除了住宿以外，还应包括享受当地的田园风光、乡土味觉及民俗文物。随后，为了满足旅游者的心理、精神需求，民宿需要重视住宿氛围，尽量彰显人文关怀，给予住宿者“家”的感觉。

在日本，政府将工作人员不超过5人，经营规模不超过10间，且价格不贵的住宿作为民宿的认定标准。日本的民宿又称家庭旅馆，是指利用一般住宅有偿提供给游客的住宿方式。日本的民宿，不仅热情周到，而且更加注重日常生活中形成的宾至如归感觉。不同于主题公园和豪华酒店，日本民宿客人追求日常生活中个性丰富的生活。截至2016年，日本已经有24000所民宿在对外经营，既有以滑雪场为中心的山岳型民宿，也有以海水为主题的海滨型民宿和体育竞技型民宿，还有刚刚兴起的随着绿色发展推进的农业民宿。这些个性化的民宿正在成为日本旅游文化不可或缺的一部分。

二、民宿与酒店

（一）民宿与传统酒店的区别

民宿在结合当地的自然、人文景观的基础上，以独特的建筑风格、精美的客房装修以及民宿主人的热情和服务，为游客营造或浪漫温馨或古典庄重或异域风情等不同的感官体验，体现了主人不同的个性和风格；而酒店是为客人提供一个安全、舒适的环境，使得利用者得到短时间休息或睡眠的空间商业机构。两者主要区别有以下几个方面。

（1）比较经营方式，民宿可以是家庭副业经营，而酒店均为专业经营。

（2）比较使用空间，民宿可以使用住宅空余的空间，而酒店只使用专用营业空间，且民宿建筑多为自用或租用的民宅改造而来，酒店无此特点。

（3）比较客房数量，民宿的客房数量相对比较少，而酒店没有数量多少的限定。

（4）民宿与周边环境关系紧密，常借用附近自然及人文资源，与周边社区形成共荣共生；酒店拥有资本充足的商业产品，通常不主动提供与周边社区的交流活动，较少利用周边资源。

（5）从与当地社区关系来看，民宿与当地居民、团体互动性高，而酒店通常少与当地居民、团体互动。

（6）民宿的硬件设施可以很简单，在满足基本需求的情况下，有些设施可与主人共用，而酒店作为专业化的经营则必须要提供相应标准要求的设施给游客。

（7）比较服务人员，民宿由主人或当地管家服务，强调风土人情与家庭氛围，注重主人与客人间的交流互动，而酒店由专业人员提供服务，追求标准高效，缺少人情味。

（8）由于空间限制，民宿提供的内部服务项目较少，而高级的酒店可以提供很多内部服务，例如，商店、美发、餐饮、运动设施等。

（二）民宿与传统酒店的联系

民宿的崛起与传统酒店的发展不断产生碰撞，它们各自从自身熟悉的领域出发，不断扩展业务范围。民宿与酒店在某一部分有直接竞争，但在旅游业飞速发展、旅游住宿需求旺盛的现状下，两者之间更是相互依存的关系。民宿与酒店根据目标受众的需求不同，能满足不同人的住宿要求，并以不同形式与方式推动着住宿业与旅游业的发展。两者之间既相互竞争又相互依存。

民宿与酒店最直接的竞争就是市场的竞争。在游客年轻化趋势下，越来越多的游客选择个性化的住宿方式。在这种趋势下，酒店为了自身发展也开始布局非标准住宿领域。在酒店布局民宿行业的同时，民宿短租平台也在不断地渗透进商旅市场。

民宿与酒店的依存关系是基于住宿需求逐渐增多的大环境下。目前，我国民众的出游意愿在不断地提升，平均出游人数与年均出游次数也在不断地增长。这些人中有接近一半游客选择自由行，他们对住宿的需求也在不断地增长。但是，热门旅游目的地酒店房客数量不足，分布不均衡，游客时常会遇到满房、无房的情况，此时就需要非标准住宿来弥补酒店房源的不足。同时，非标准住宿的服务水平与质量并不均衡，一些商务活动还是需要酒店来完成。因此，住宿市场中既不能缺少民宿作为个性体验的补充力量，也不能缺少酒店的规范管理与标准化服务。

同时，民宿资源与酒店资源可以看成是两个不同类型的资源，民宿较为分散，集中性较低，但其覆盖范围广，服务内容丰富，而酒店较为集中，可以一次性承接大量的需求，而具体服务内容比较单一，以满足用户基本住宿需求为主。民宿依托民宿预订平台可以零售零散的资源，而酒店分销系统则类似于整合打包出售。两者之间虽然没有必然的联系，但它们都是共同作用于整个大市场的。两者共同作用，才能使瓶子装满，才能满足越来越个性化的用户需求。只有两者共同存在发展才能够促进住宿市场发展，形成新的市场格局，有力地刺激产业发展，助力第三产业发展。

良性竞争能够促进两者进步与发展，随着市场需求的变化，民宿与酒店最终将会实现差异化发展。酒店与民宿依然会在旅游业、商旅市场等多个市场中产生碰撞，但它们自身优势市场将无法被对方取代。

三、民宿与农家乐

农家乐主要是提供游客休闲、娱乐、食宿等。又因为地处近郊地段，游客以市民为主，游览时间多为1天。因此，农家乐的服务以娱乐、餐饮为主，住宿则属于附属功能，满足游客中小部分人的需求。

（一）农家乐的特点

农家乐是指以农民为从业主体，以农户家庭为单位，以城区外的自有乡村院落及所依傍的农家景色为载体，凭借当地的民俗风情、特色菜肴与生活体验吸引旅客前往进行休闲旅游消费的新兴旅游形式，统称“农家乐”。

农家乐，从广义上讲是随着中国农村生产方式改革和城市假日经济兴起而出现的一种新型乡村旅游形式；从狭义上讲则是指20世纪80年代中后期兴起的城郊农民利用自家院落所依傍的田园风光、花卉苗圃、果园菜地，以简单的设施和低廉价格吸引城里人前来消费的新兴旅游设施。农家乐大致呈现出以下特点：

（1）从投资主体看，以拥有集体土地使用所有权的农户为主，在不变更土地权属与使用方式的前提下，以自住房屋为基础进行一定投资，为游客提供吃住娱乐等服务。

（2）从经营主体看，农家乐一般由投资农民亲自经营，家庭经营色彩浓厚，雇佣的服务员也多为亲戚或邻近村民。

（3）从经营性质看，农家乐经营一般带有副业的性质，农民除经营农家乐外，还以土地经营作为其生活的基本保证，因而不存在“失地”问题。

（4）从经营周期看，农家乐经营淡、旺季明显，甚至完全是一种季节性经营。

（二）民宿与农家乐的区别

民宿是指依托所在地自然、人文、社会等旅游资源，通过自营、合作、租赁等方式经营，以浓郁的文化关照情结和人文情怀为基调，为游客提供特色化消费环境和生活体验的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。就乡村民宿来分析，它和农家乐虽然都位于乡村，以当地人文、自然景观，生态环境资源及农林渔牧活动为吸引物，但两者存在明显的区别。

（1）从产品属性看，农家乐是适应城市假日经济的产物，往往处于城市郊区，与周末假日配套，是以满足人们短程、短时消费需求的一种休闲性旅游产品。而民宿则是适应后工业时代人们对田园生活方式向往与需求的产物，因而在区位上强调吸引物资源组合性强，交通便利，与特大型或大型城市距离在两到三小时的车程范围内，是一种以度假为基本消费特征的旅游产品。

（2）从功能作用看，民宿以住宿为主要功能，以个性化产品的特色、温馨和趣味逐渐形成为一种颇具吸引力的住宿业态。而农家乐则始终以乡村休闲和特色餐饮提供为主要功能，住宿往往处于辅助和配套的层次，因而仅仅是一种旅游服务产品，而不构成为一种住宿业态。

（3）从产品形态看，由于经营者、投资者个人背景、学识、审美情趣等条件的提升，民宿高度关注细节的创意与人性化，追求文化关照与人文情结，因而民宿具有较高的个性化魅力和美学品味，能够逐渐形成为一种具有品牌般影响力的住宿业态。而农家乐由于经营者及从业者多限于投资农民和相邻村民，受习惯、眼界等限制，在建设过程中往往简单而低质地模仿饭店模式，致使产品趋向同质，创意不足，特色与温馨度不高，因而农家乐产品形态始终停留在低档次的层面。

（4）从投资主体来看，民宿由拥有集体土地使用所有权的农户向租赁者、投资者，甚至集团转变。

（5）从经营主体看，民宿由农家乐以投资农民亲自经营、家庭经营色彩浓厚的方式向外来投资者转移，酒店化、连锁化色彩日益浓厚。

（6）从经营性质看，农家乐经营一般带有副业的性质，不存在“失地”问题，而民宿大多有外来者经营，存在明显的使用权转移特征。

由此可见，民宿绝不是升级版的农家乐，二者存在着显著区别，是不同的旅游产品形态。但存量巨大的农家乐却为民宿发展提供了广阔的物业资源空间。