第二节 准确认识房地产的属性和功能

什么是属性？在哲学上，属性一般是指“实体的本性即属于实体的本质方面的特性”。在逻辑学上，属性一般是指“对象的特性、特征，包括状态、动作、关系等”。将哲学上的和逻辑学上的表述归纳起来，可以对属性作如下解释：属性是事物本质的不同于其他事物的性状；由这种性状决定它自身运动的基本原理，并决定它与外界发生关系时的基本规则。作为需要重点阐述的房地产属性这一对象，本书要强调的是“本质特性”而非“表面特征”，因为在学界尤其在教科书中，大量阐述的诸多特征虽然是必要的，但并未在本质特性上下足够的功夫。

属性有分类吗？尤其是房地产的属性，需要分类吗？答案是肯定的。因为，实际上许多学者已经提出了太多所谓的属性（如上文），足以让人眼花缭乱，模糊了事物的本质及研究路径。

房地产的属性从大的方面考察，可以分成经济和非经济两个方面，或者讲经济基础和上层建筑两个方面。经济方面大体等同于经济基础方面，非经济方面大体等同于上层建筑方面。应该讲，从经济基础和上层建筑两个方面来讨论，更为清晰明了。按照经济基础决定上层建筑的原理，从经济基础考察房地产的属性应该是第一位的，也是重点和出发点。中国当今最大的经济基础是什么？是社会主义市场经济。社会主义市场经济的本源是商品经济。显然，考察房地产属性，必须承认房地产的本质属性是商品性，并以此为出发点，深化到商品性的诸多方面，发散到上层建筑的诸多方面。

房地产的商品属性有什么含义？马克思主义经济学给了充分的回答，即商品是使用价值和价值的统一体，两者缺一不可。使用价值是消费者需要的，价值是生产者需要的。两个不同的需要，只有通过交换（买卖）才能全面实现。在商品经济条件下，房地产产品的社会运行自然地遵守上述规则，因此房地产的属性就是商品性。

一、社会主义市场经济条件下，房地产本质属性仍是商品而非福利

大部分房地产产品，包括全部非住宅房地产，加上大部分住宅房地产，是按照市场规则进行商品买卖的，充分体现了房地产产品的商品属性。这没有争议。小部分房地产产品，如保障性住宅，在生产和交易中，政府给予生产者以税收或费用的优惠，给予使用者以价格或租金的折扣，似乎没有完全按照市场规则进行商品买卖。这部分住宅的本质属性能不能被称为福利性呢？还是不能。在此，需要谨慎地辨析以下现象和本质。在保障性住宅产品形成中，政府给予生产者的优惠，表面上没有记账加入到成本费用中去。实际上这是纳税人的一个支付，纳税人参与了生产阶段的价值形成。在产品形成阶段中，其他大量物品和劳务，如材料设备、建安施工等开支还得通过市场自由取得，并形成市场价值。在保障性住宅产品形成后的配给阶段中，政府给予使用者的折扣，表面上也没有记账加入到交易费用中去。实际上这也是纳税人的一个支付，并参与了交易阶段价值的形成。至于政府的配给，仅仅是交换的一种特殊形式，是政府进行配对的交换，没有失去交换的本质——等价交换，通过政府介入和纳税人补充支付实现了等价交换。所以，保障性住宅的使用价值和价值本质上依然存在，交换也存在，商品的本质属性要素一样不缺。使人迷惑的仅仅是，政府的公共政策稍稍掩盖了保障性住宅的商品本性而已。但公共政策的福利性，不能否定保障性住宅的商品本性。由公共政策赋予的保障性住宅的福利性，并非住宅的本质，而是一个外力的附加，一个来自上层建筑方面的附加，并非住宅作为经济产品内生的属性需要。指出这样的区别，不仅有利于对房地产本质属性的清醒认识，不至于摇摆不定、迷失方向；而且，对于保障性住宅的生产、交换（配给）过程中讲究核算原则、可持续原则、效率原则，具有重要的意义。

在确认房地产的商品属性以后，就可以理解房地产属性众多提法的由来，如自然性、实物性、耐用性、不动产性、消费性、私人性等，不过是房地产使用价值在不同场合、不同用途的提法而已；而财产性、要素性、金融性、投资性、虚拟性等，不过是房地产价值在不同场合、不同用途的提法而已，甚至是价值的异化，如虚拟性。至于社会性、政治性、公共品性、福利性、法律性、艺术性等，不属于经济基础范畴，而是上层建筑范畴对房地产属性在不同场合、不同用途的外部附加。这种附加会给房地产商品的本质属性披上一件杂色的、迷人的外衣，尤其是它的社会性、政治性、公共品性、福利性提法对于房地产商品本性具有很大的干扰效应，但确实不应该纳入作为经济学范畴的房地产属性。人们或许可以讲，保障性住宅附带政府的福利性功能，但是肯定不能说房地产具有福利属性。这正如粮食、服装具有商品的本质属性，政府将粮食、服装免费发放给灾民，粮食、服装承载了政府的福利功能，就错误地认定粮食、服装的本质属性具有福利性，那是不对的，其道理完全一样。这是在研究中国特色社会主义政治经济学中，需要注意的一个问题。

二、对所谓房地产消费、投资两重性论的剖析

在确认房地产的商品属性以后，还需要把所谓的消费、投资两重性论拿出来予以特别分析。因为，持此观点的人特别多，而且对两者关系的准确认识还有模糊之处。

首先，把房地产的商品属性，归结、转化或集中于所谓的消费、投资两重性论，并不准确。从经济角度诠释房地产的本质属性，商品属性是唯一的解释及内涵。至于从使用价值和价值角度的深化或细化，只是其外延的扩散。把外延的扩散所涉及的范围再归结为房地产的属性，有以偏概全、以外概内、以杂概纯之嫌。仔细地想一下，所谓消费、投资两重性论，其实只是房地产这种商品的两种主要功能而已。只有这样定义，才能坚持房地产商品属性的唯一性，不会产生各种各样提法对于房地产属性的混淆和冲撞。这不仅仅关乎学术的严肃、概念的严密，而且关乎政策设计和市场实践的准确引导。应该讲，很长一段时间来，房地产市场的乱象同理论的模糊是相关的。

其次，把房地产的商品属性归纳为所谓的消费、投资两重性论是简单化了。学界关注、热议消费、投资两重性论，仅仅是中国房地产市场十多年来，消费、投资功能关系的对立日益尖锐，而政府在处理上又呈现左右为难、举棋不定的局面。这一切，为社会所重点关注，群众甚至对此强烈不满，导致房地产市场问题成为社会的热点和焦点问题。但是决不能因此将房地产的商品属性简单地归纳为消费、投资两重性论。

再次，所谓的消费、投资两重性论，其实是两重功能中需要明白地界定两者的关系。多年来，多少人反复提到和支持“消费、投资两重性论”，但是明明白白、郑重其事地讨论、界定两者关系的人少之又少。大部分支持“消费第一”的人，也仅仅是在讨论更广泛的房地产问题时，顺便表达了“消费第一”的思想，缺乏深入论证；而更多的人则是采取“既要、又要”的方法来说明消费和投资功能的关系，似乎不偏不倚，实际上是在鼓励和纵容“投资升温”的一端。笔者不同意“既要、又要”貌似公正的观点，而是明确地秉持“消费第一、投资第二”的观点。

最后，房地产包括保障性住宅在内，它的经济属性就是商品。舆论中说的其他所谓属性，要不是属于上层建筑范畴，就是由商品属性决定和由上层建筑加护的功能或作用，两者不能混淆。