前言

住房问题既是关系千家万户的重大民生问题，也是重大经济发展问题，相关的住房体制自然也就具有多维度战略意义。然而令人担忧的是，国内住房体制较长期地导致住房体系“商保失调”，影响住有所居目标的实现、城市化进程的健康推进与经济社会协调发展。因而，近年来继续深化房改以构建住房新体制（或新住房体制）的呼声渐起。

但是，学业两界对所要构建的住房新体制的基本结构、主导特征、功能等还缺乏系统深入的阐述，理论发展的贫困又使得实践层面的房改步履维艰。有鉴于此，本书运用经济学、政治学和社会学等多学科理论工具，以及制度分析和政府过程等方法论，从住房包括保障房和商住房的两板块结构出发，就如何构建“两房协调”（即商品房和保障房相协调）的住房新体制的相关问题进行跨学科的统分式解读，得出一些有价值的创新性结论。本书共分九章，内容安排如下：

第一章，绪论。主要交代问题提出的背景、研究的基本架构和主要创新之处。

第二章，建立契合国情的保障房新体制。包括对与保障房相关的核心概念的重新界定，以及对保障房现有体制存在问题的分析，并从存在问题出发构建保障房新体制。

第三章，构建高效率的商品房新体制。结构安排与第二章关于保障房体制的展开基本吻合。本章突出城市土地制度改革和土地财政转型，为商品房开发企业获得科学发展、国际化发展提供市场化制度环境等。

第四章，建立“两房协调”的住房新体制。综合解读如何实现两房体制协调互动，以形成促进整个住房体系健康发展的住房新体制。

第五章，高层次人才保障房促进“两房协调”。包括高层次人才保障房的意义和必要性、高层次人才的含义和问题破解的制度安排。

第六章，房价合理回归促进“两房协调”。按住房价格两级体系，阐述房价回归调控问题，指出用标准化住房工具治理保障房异化以及围绕行为主体利益调整的主轴，给出引导社会各阶层、央地政府和住房开发商的政策措施，以促进两房体系协调发展。

第七章，国企参与保障房发展促进“两房协调”。在回溯文献和已有解读后，重新界说国企、国内国企参与保障房发展的含义，剖析“企业办社会”的核心要义，以搭建国企参与保障房发展的基本概念框架。运用上述概念框架阐明在城镇化战略实施的较长时区，国内国企积极投身保障房发展，在促进民生、维护社会安定、政治稳定乃至全面建成小康社会等多维度的义理性根据，并给出政策建议。

第八章，低收入公民住房权维护促进“两房协调”。从人权维度以2011年为经典年份，围绕公租房的融投资、法律法规、管理机构、质量监管、准入退出等防异化机制、舆论引导六个方面，阐述低收入公民住房权维护促进“两房协调”的概况。

第九章，关于“两房协调”的研究结论。统揽全书分析，得出十个基本结论。

本书是进入“二次房改”后，国内第一本以“新住房体制构建”为主题的专著，主要特色在于：（1）探讨时代性强的重大现实问题及政策主张。党的十八大明确提出“建立市场配置与政府保障相结合的住房制度”等深化房改的新论断。党的十八届三中全会、中央政治局于2013年举行的围绕住房发展问题的第十次集体学习和近期中央经济工作会议，也都强调继续深化房改，并通过房改来促进整个住房体系健康发展、实现人人住有所居的思路。然而，作为全面深化改革的有机组分和民生改革的关键，房改是关联度大、涉及面广的复杂的改革领域。本书紧紧围绕这个重大改革主题与难题，推出“两房协调”的新住房体制理论体系，以服务国家重点难点改革事业。（2）跨学科研究，理论与政策创新性强。住房包括商品房和保障房两大性质不同的板块，每一板块下面又有若干性质有差异，甚至差异较大的住房亚类，因而需运用经济学、政治学和社会学等多学科理论工具，方能推出有效的创新政策。作者跨学科的经历为这个跨学科领域改革难题的研究提供了良好基础。本书得出的系列创新观点，有的已为决策层所采纳，有的将继续影响或服务二次房改。（3）本书语言较为平实，论证严密，探讨的问题属于“关系千家万户的切身利益、关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定”的热点、难点和焦点，所以，关注度和应用价值较高。

本书适合党政机关、高校、科研院所等从事改革理论和政策研究的同志阅读。由于所述及问题和列举的实例，是社会公众耳熟能详的最基本、重要而又迫切的社会问题，故而具备初高中以上文化基础知识的社会公众，也能从阅读本书中有相应程度的理解和收获。特别是本书出版后，可为新形势下担负房改实践工作，以及高校、科研院所从事房改理论与政策研究的同志，提供新的参考文献。

当然，由于房改本身具有异常的复杂性和跨学科性，继续深化房改又是一个长期艰巨的过程，各种新情况、新问题不断涌现，加上作者本身的水平、时间和其他客观条件的限制，书中会存在不当和疏漏之处，恳请专家和读者提出宝贵意见，以促进住房新体制的理论体系不断完善，更好地服务于住房体系持续健康发展，乃至更好地促进经济社会协调发展。

作者 马先标

2016年11月