Question10：为什么城市综合体成为开发商的“大众情人”，每个城市都扎堆开发？

纵观中国各行各业，房地产毫无争议地成为最热门行业，而城市综合体又成为房地产最无可争议的热门产品。全国各大城市，尤其是二、三线城市综合体的开发几乎无所不在，我们穿行在城市的道路上，目光所及的工地现场，又有几个不是城市综合体项目？

如今城市综合体的开发呈现出个大、量多的局面，100万平米体量的城市综合体最多算是中小个头，我曾经在《改变地产策划人命运的23堂课》一书中点评了长沙城市综合体的整体情况，“以2012年的长沙为例，如今正在开发的综合体项目就不下20余个，其中不乏一线开发商的倾力之作，以湘江为竖轴，沿江两岸双翼排开，河东有建筑面积300万平米的北辰三角洲；400万平米的湘江世纪城；30万平米的复地·崑玉国际；100万平米的万达城市广场；100万平米的华远·华中心；60万平米的南湖保利国际；140万平米的德思勤广场；45万平米的奥克斯广场等。”

长沙有700多万城市人口，湘江两岸的城市综合体的开发体量就超过1000万平米。关于城市综合体开发量是否超量，也是争论不休，各种意见均有。有认为绝对过量的，也有呼吁应该前瞻性地看待今日综合体体量的言论，当年北京规划五环时，不一样也有人说没有必要修得那么宽敞吗？是否超量我们不在此探讨，本章我们来探讨为什么开发商会如此钟情于城市综合体的开发？

首先，城市综合体的开发得益于旧城改造。

综合体往往在旧城改造中承担着生力军和引领者的角色。旧城改造的区域多为城市中心地段，寸土寸金。政府在区域规划时，本着城市形象升级的需求，以及土地价值最大化的原则，必然要求拿地的开发商建造城市综合体，因此，不管开发商的主观意愿如何，其实政府早已做主了。从另一个角度看，开发商拿到市中心的旧改项目，不论是土地价格还是拆迁成本都必然高企，从投入与产出的角度上看，也不允许开发商单纯地进行住宅开发，否则，开发商无法承受巨大的成本之痛。

其次，新区中心的规划必定伴随城市综合体项目。

现在城市的发展从原来的“单核”“双核”向“多核”发展，城市的每个区域都需要有一个中心，而每个开发商都乐意将自己的项目打造成区域甚至是城市中心，要成为中心，就必然需要高复合型的城市综合体作为支撑。这也是综合体开发方兴未艾的重要因素之一。

再次，综合体项目是主导产业发展的催生物。

产业发展需要空间载体，各个城市的主导产业不同，也将导致不同的综合体的出现。比如深圳华强北的信息产业发展，推动了区域一系列城市综合体的发展。武汉的楚河汉街项目也反映出政府对于文化产业的发展需求。因此，城市主导产业的发展也为商业类型的综合体提供了机会，同时也为它们冠以城市特有的标签。

最后，满足人们的消费升级需求。

人们对于居住和消费的需求呈现人性化、体验感和高端性的特点。人们喜欢居住在能够为自己物质生活和精神享受提供一站式服务的地方，希望购物休闲都在家门口。聚合了居住、办公、购物和娱乐于一体的城市综合体正是一站式地解决了人们高层次的消费需求。

每个城市都涌现出大量的城市综合体，是开发商主动选择的结果，也是被政府和市场倒逼的结果。城市综合体的前景，无比恰当地印证了狄更斯在《双城记》里的那段名句：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前有着各样事物，人们面前一无所有；人们正在直登天堂，人们正在直下地狱。”

本章小结

■ 房地产的健康稳定发展关乎国家经济发展走势，地产是宏观经济发展的稳定器，也是推进器，房地产的经济地位非同一般。

■ 如果调控的方向是抑制需求，而不解决地方政府土地垄断和贫富差距等问题，高房价的问题就不可能得到根治。

■ 国家对地产调控建立在“该打”和“能打”的基础之上，对于“何时该打”和“何时能打”的判断，充分体现了营销人对于经济大局的理解与审视能力。

■ 成功预判未来市场，需要三种能力：宏观经济的领悟力、重点城市市场的观察力、明察秋亳之末的敏锐力。

■ 地产成为富豪“梦工厂”，是因为地产迎合了千古罕见的中国城市化进程的需求，地产行业是最充分地享受城市升级和人口红利的行业。

■ 地产处于低谷时政府出手援助，因为地产是一个产业关联度非常高的行业，同时，也再次印证了地产对于国家经济发展的基石作用。

■ 高房价导致内需萎缩，造成人才流失，对于城市和国家发展都有很大的负面效应。

■ 通胀造成货币贬值，在房地产市场一路高歌猛进的大环境下，投资房产成为对抗通胀的最好方式，通胀也就成为助推房价上行的力量了。

■ 万科进军商业地产是顺势而动，万达的王健林成为首富也印证了得商业地产者得天下的大势。

■ 商业地产的难度系数远大于住宅，中国商业地产尚处于起步阶段，对于专业的营销人才的需求是巨大的，真正有能力的商业营销人也必能受到高薪的青睐。

■ 城市综合体呈井喷之势，是旧城改造、新城立势、产业催生和需求升级等因素造成的。城市综合体的扎堆开发，使机会与危机并存。