一 一个私有小院的前世今生

（一）产权来源

贝先生原住平文区茶事胡同44号院，祖上是买卖人，在平城开有尚德堂。原院落由祖辈于光绪二十五年正月从崔梁氏手中买入。贝先生从平城档案局调阅的原始登记材料显示，贝家完整院落于民国三十一年（1942）进行过“所有权保存注册”。经当时地政局复核，确定贝家坐落于外一区平文门外茶事胡同门牌七十四/五号的院落属于私宅，东西至均铺户，南北至胡同与住户，房屋共计二十八间（带廊瓦房八间半、瓦房十四间、平台七间、简棚三间半），评估房价一万零一百九十三元、地价三千一百六十八元，房地总价共计一万三千三百六十一元。其中验契情形记载：“贝姓有光绪二十五年正月买契一套（尚德堂贝有）民国十九年十一月建筑契一套上手×（字迹不清）契四套注销。”

随后，祖宅由兄弟二人继承，贝先生的父亲继承其中七十四号院，一份地政局土地所有权申请书对此院的土地的地号、坐落、四至及房屋和面积做了详细记载：这间小院地号为“地三七四一”，面积六分五厘四毫，共房十六间——带廊瓦房五间（二等）、瓦房九间半（二等）、简房一间半（二等），属于宅地、自住。

新中国成立之后，“为确定本市城区公私房地产权，完成地籍整理及有利于都市建设”和“为保障本市城区房地产权，加强地籍整理，并便于都市建设”，平城人民政府根据1950年4月30日公布的《平城城区房地产权登记暂行规则》和1951年10月20日公布的《修正平城城区房地产权登记暂行规则》（地登字第5485号），进行平城城区房地产权登记，民间简称“总登记”。经登记核准的房屋土地产权以“房地产登记公告”的形式，由平城人民政府地政局刊登于1949年8月1日至1950年12月30日的《人民日报》、1951年1月5日至1952年3月27日的《平城新民报日刊》和1952年4月3日至7月15日的《新民报》。贝家院落同样经过了总登记，随后，每年去税务局交纳房地产税。

1958年前后，政府对出租房屋进行社会主义改造，把城市里的私有房产分为自住房和出租房，住房在15间以上的，即由政府经租。由于贝家院落刚好15间，由全家人居住，因此没有经历经租和标租。后因父母过世，贝家7位兄弟做了析产。其后，贝先生以个人名义拥有私产房2间，其房地产所有权证登记的土地面积为40平方米。

1967年11月4日《国家房产管理局、财政部税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》中规定：“对于中共中央转批中央书记处二办文件中：‘一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当办法一律收归国有’，其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋的私有宅基地。”“收归国有”的具体实施办法为规定各私宅院落的房地契必须上交国家。贝家院落也不例外。与此同时，因部分子女参军、知青下乡或者支边出城，该院落有三四间房空出，被外人占用，直至20世纪80年代末期，由贝先生在落实私房政策以后，以个人方式使其腾退（详见第二章）。

1980年9月18日，平城市委发布《关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》（平发〔1980〕140号）中提到：“十年浩劫中收缴的私人房屋，根据宪法规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法，根据国家财力、物力的可能逐步解决。”该政策在坊间简称为“私房返还”，落实过程持续数年，以重新颁发的《房屋所有权证》取代“文革”期间上交的房地契，原房地契至今仍存于各区房管局的档案室。《房屋所有权证》由平城房屋土地管理局颁发，扉页上写道：“根据《中华人民共和国宪法》规定，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房屋，经审查属实，特发此证。”该证由所有权人、所有权性质、共有人、房屋坐落、地号、房屋状况、共有权执照摘要、契税摘要、设定他项权利摘要、使用国有土地摘要（空白）、房地平面图以及平城房屋登记表（平房）几项构成。据贝先生回忆，他于1983年收到他家的《房屋所有权证》，其中的一个蹊跷之处在于，此证在“使用国有土地摘要”一栏是空白。不过，在“房地平面图”中保留了原始的地号，并在后附的“平城房屋登记表”中也有明确的产别、地号及楼、平房基占地总面积，所以便未加深究。1986年，贝先生最后一次前往税务局交纳房地产税，据他回忆，共计86块钱，并开有发票。

与落实私房政策几乎同步进行的是1982年《中华人民共和国宪法》的确立，与1954年《中华人民共和国宪法》的一个最大的变化是在第十条明确规定了“城市的土地属于国家所有”。

（二）遭遇拆迁

1990年始，中国进入了一个以快速城市化拉动经济增长的时代，至今方兴未艾。据《平城房地产年鉴》相关年份统计，1991～2000年间，共搬迁居民28.12万户、87.86万人，拆除房屋64.78万间，拆除建筑面积915.53万平方米（平城建设委员会等编，2004: 76）。此阶段以“开发带危改”为主要模式：既包括以外资开发商为主体（必须与政府下属危改开发商合作）、以房地产开发为目的的商业开发；也包括将市政重点工程与危改相结合，以政府下属的危改开发商为主体、以“公共利益”为名的开发，旨在改善投资环境，吸引潜在资本。

贝家院落于这一阶段遭遇拆迁，拆迁名目为“平文大街2号地危改一期工程”。该地块与1号地、5号地并称为“平文大街1、2、5号地危改工程”，占地43.8公顷，拆迁居民9300户，列平文区所有危改项目第二。平文大街改造首开了平城利用外资进行大市政建设改造的先河，其中“中外合作、外商投资、路房结合”的运作模式成为平城危旧房改造的一个范例。该项目由平城文城·新时代房地产发展有限公司（中外合作）、平城文裕房产开发有限公司（中外合作）、平城兴盛置业有限公司（股份制）三家单位实施，为平文区四大工程之一（肖林，2009: 132）。

因双方无法就私房院落的土地使用权是否得到承认达成一致，贝家拒绝与拆迁人员协商安置补偿问题。经平城文裕房产开发有限公司申请（1998.7），平文区房屋土地管理局对其一家四口下达了《平城平文区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷裁决书》（1999.7.5），其中有以下内容。

贝某在平文区茶事胡同44号有私产房2间，建筑面积40平方米。因产权人不让实地丈量，居住面积不能确认（“文革”期间记租面积25.3平方米）。现址四口人居住，在平南区南园×区×楼×门×号安置三居室一套，给付拆除房屋及附属物补偿费25074元。给付各项补助费18400元。……本局认为：平城文裕房产开发有限公司经国家行政管理部门批准，合法取得在平文区茶事胡同等地段实施拆迁的资格。申请人根据拆迁法规有关规定和被申请人的实际情况依法对被申请人进行了安置，给予了补偿补助。要求被申请人搬迁腾房，符合拆迁法规的有关规定，本局应予支持。被申请人至今尚未完成搬迁，其行为不妥，本局不予支持。

裁决书下达5天之后，平文区政府下达《责令限期拆迁决定书》（文令决字〔1999〕第23号）。

贝某等同志：

在平文区2号地危改建设中，关于你与拆迁人平城文裕房产开发有限公司的拆迁安置问题，经平文区房地产管理局审理，并以房地裁字〔1999〕第07号文件进行了裁决：限期搬迁。现限期已过，仍拒不搬迁，严重影响了工程建设。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十四条、第十五条规定，责令你于1999年7月13日以前搬至平南区×××安置房内居住，并将原住房腾空交给拆迁人。如在规定的期限内仍拒不搬迁，即按照“条例”有关规定强制拆迁。

平文区人民政府

1999年7月10日

两天后，平文区政府下达《强制执行通知书》。

贝某等同志：

平文区人民政府依据文令决字〔1999〕第23号责令限期拆迁决定书，决定于1999年7月14日依法对你户进行强制拆迁，请你们于1999年7月14日早8时在家等候，如不在家，出现的一切后果自负。

平文区人民政府

1999年7月12日

在这两份文件的程序下，1999年7月14日，贝家被强制拆迁，搬至位于平南区南园的安置住房，居住至今。其居住旧址，现为“新时代中心”高档公寓和写字楼。