9．为建高档别墅区征地合法吗？

情景再现

“唐某壹号”高档别墅区位于河北唐山某区，依山傍水，鸟语花香，平均价格在2.5万元/平方米以上。一期149套高档独栋别墅已建成，二期70套也即将开工，两期工程共占地约20.4公顷。这块土地原本属于艾某村集体所有。2013年，区政府发布一纸公告征用了这块土地，用于兴建“唐某壹号”高档别墅区。据村民称，这块地是村里最好的良田，机井和水管等配套设施齐全，地势平坦，土壤肥沃，旱涝保收。政府不顾众多村民的反对，征收了这块好地卖给开发商，用来建别墅区，很多村民对此非常不满，多年来上访不断。

案例解读

《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但国有土地数量有限，不可能完全满足日益增长的经济建设需要，且现实中的项目选址完全可能涉及非国有土地，在需要占用非国有土地的情况下，就涉及土地征收问题。经过土地征收程序，土地的权属状态发生改变，由集体所有转变为国家所有。由于集体土地大多为农业用地，涉及国家粮食安全，因此，法律对集体土地的征收规定了严格的条件和程序。《土地管理法》第2条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。由此可知，土地征收必须满足三个条件，即“为了公共利益需要”“依照法律规定”“给予补偿”。就土地征收的目的而言，政府只有出于公共利益的目的，才能启动土地征收程序。

那么什么是公共利益呢？2011年国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条列举了公共利益的范围，即因国防和外交的需要，以及由政府组织实施的能源、交通、水利、科教文卫体、资源环境、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用、保障性安居工程、旧城区改建等基础设施和公共事业的建设的需要进行房屋征收的，属于为公共利益征收。虽然该条例调整的对象是国有土地上房屋的征收，但其对公共利益的界定可以为土地征收程序所借鉴。

本案中，政府为了建设高档别墅区征收艾某村大量耕地，不是出于公共利益的需要，更大程度上是出于商业利益的需要，不符合土地征收的目的性条件，且有关政策早已明令停止高档别墅类房地产的用地审批，因此，政府的征地行为是违法的。

维权提示

为高档别墅区、高尔夫球场、度假村等商业性质的建设项目进行土地征收的行为，因其具有商业性，一般来说都不是为了公共利益的需要，应当是无效的行政行为，实际上损害了相关公民的利益。遇到类似的征收行为，公民可以初步判断自己的合法权益是否受到侵害，进而采取维权行动。

法律链接

《中华人民共和国土地管理法》

第2条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第43条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第8条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。